Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-33258/2022 ) индивидуального предпринимателя Дубравы Ирины Георгиевны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2022 по делу № А56-28476/2022 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя Дубравы Ирины Георгиевны

к индивидуальному предпринимателю Ермаковой Лилии Игоревне

о признании пункта 3.1.1. договора аренды нежилого помещения от 05.09.2018 недействительным, по встречному иску о взыскании задолженности,

установил:

Индивидуальный предприниматель Дубрава Ирина Георгиевна обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ермаковой Лилии Игоревне о признании недействительным абзаца 4 и абзаца 5 пункта 3.1.1 договора аренды нежилого помещения от 05.09.2018 № 03/09-18.

ИП Ермакова Лилия Игоревна, в свою очередь, заявила встречный иск о взыскании с истца задолженности по арендным платежам в размере 319872 руб. за период с 24.09.2019 по 24.05.2021; пени в размере 624604 руб. 96 коп. за период с 24.09.2019 по 20.09.2021; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 29927 руб. 75 коп. за период с 21.09.2021 по 26.07.2022, проценты за пользование чужими денежными средствами с 27.07.2022 и по день фактического исполнения обязательства.

В ходе рассмотрения дела, ответчик уточнил встречные требования в части процентов за пользование чужими денежными средствами и просил взыскать проценты за период с 21.09.2021 по 31.03.2022 в размере 16637 руб. 72 коп.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Суд первой инстанции не усмотрел неясностей в условиях договора, посчитал, что условие об увеличении арендной платы один раз в год не противоречит закону.

В отношении встречного иска, суд посчитал, что материалами дела подтверждено внесение арендной платы не в полном объеме. Применяя ответственность за нарушение обязательств по внесению арендной платы, суд пришел к выводу о том, что расчет неустойки и процентов является правильным.

На решение подана апелляционная жалоба ИП Дубрава И.Г., которая просит отменить судебный акт в части решения по встречному иску и в удовлетворении встречных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что договор аренды расторгнут дополнительным соглашением с 20.09.2021, и в акте о возврате помещения стороны отразили, что все расчеты по договору произведены в полном объеме.

Кроме того, по мнению подателя апелляционной жалобы, судом не учтено право арендатора на отсрочку внесения арендной платы на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространения в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

Податель жалобы ссылается на то, что в расчете по встречному иску не учтен обеспечительный платеж в размере 160000 руб., а также платеж от 07.06.2022 в размере 23184 руб.

Также истец полагает, что судом должна была быть применена статья 333 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Возражений против проверки законности и обоснованности решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы не заявлено.

В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ, дело рассмотрено в обжалуемой части судебного акта.

Заслушав объяснения представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, выводы решения суда, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что судебный акт в обжалуемой части подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Ермаковой Л.И. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Дубрава И.Г. (арендатор) заключен договор от 05.09.2018 № 03/09-18 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование помещение 35-Н по адресу: Санкт-Петербург, улица Ильюшина, дом 1, корпус 1, литера А, площадью 82,7 кв.м.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено внесение постоянной и переменной частей арендной платы. Пунктом 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы установлен в сумме 160000 руб. в месяц в период с 24.09.2018 по 31.10.2018; в размере 171200 руб. в период с 24.09.2019 по 23.09.2020; в размере 184000 руб. в период с 24.09.2020 по 23.09.2021.

Переменная часть арендной платы включает в себя оплату за потребленную электроэнергию, плату за водоснабжение, водоотведение, плату за коммунальные услуги, вывоз мусора, счета по обслуживанию дома и долевому участию.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено внесение обеспечительного платежа в размере 160000 руб. в течение одного календарного дня с момента подписания договора.

В случае прекращения договора и возврата объекта и имущества арендодателю, а также государственной регистрации прекращения договора аренды обеспечительный платеж, при отсутствии долга по договору, возвращается арендодателем арендатору. При наличии долга указанная сумма возвращается в части, превышающей сумму долга арендатора перед арендодателем, в той ее части, которая не повлечет возникновение долга по договору.

По условиям пункта 4.1 договора аренды он заключен на три года.

Обеспечительный платеж в размере 160000 руб. оплачен 09.09.2018.

Дополнительным соглашением от 20.09.2021 стороны расторгли договор аренды с даты заключения дополнительного соглашения. Запись о прекращении договора аренды внесена в ЕГРН 02.10.2021.

Арендатор возвратил арендодателю помещение по акту от 20.09.2021.

В пункте 4 Акта стороны согласовали, что арендодатель не имеет претензий по состоянию переданного объекта, все платежи по арендной плате произведены в полном объеме.

В пункте 5 Акта, после отражения показаний счетчиков электроснабжения, ХВС и ГВС и отметки об обязанности арендатора произвести оплату по показаниям приборов учета на день приемки помещений согласно данным, указанным в акте приема-передачи, имеется приписка от руки о том, что арендатор обязуется оплатить все счета, выставленные за сентябрь 2021 года.

Заявляя о наличии задолженности, Ермакова Л.И. представила расчет, в котором начисления по арендной плате отражены в размере 171200 руб. в месяц за период с октября 2019 года по сентябрь 2020 года и в размере 183184 руб. за период с октября 2020 года по август 2021 года, исходя из предусмотренного в пункте 3.1.1 договора аренды увеличения арендной платы.

Между тем, истец вносил арендную плату в размере 160000 руб. за период с начала действия договора и до мая 2021 года, а с июня 2021 года до сентября 2021 года (с учетом зачета обеспечительного платежа в размере 160000 руб. в счет погашения последнего месяца аренды) – 183184 руб.

Платежи принимались арендатором без возражений до предъявления претензии в ноябре 2021 года, после расторжения договора аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

Как указано в пункте 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ, пункта 1 статьи 453 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Пунктом 1 статьи 158 ГК РФ предусмотрено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

По условиям пункта 1 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В пункте 2 статьи 651 ГК РФ указано на то, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Тем не менее, с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора аренды объекта недвижимости считается связанной условиями договора аренды при соблюдении письменной формы его заключения и до его государственной регистрации.

Как указано в пункте 3 статьи 434 ГК РФ, письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В пункт 3 статьи 438 ГК РФ оговорено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», сформулирована позиция о том, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Таким образом, принятие арендодателем без возражений платежей арендатора до июня 2021 года без учета предусмотренного договором аренды их увеличения следует расценивать как согласование изменений в условия договора аренды относительно размера постоянного платежа за пользование имуществом, о сохранении его уровня в размере, изначально предусмотренном договором аренды – 160000 руб. в месяц.

Достижение сторонами соглашения об ином размере арендных платежей, нежели предусмотрено договором – в соответствии с фактически внесенной оплатой, подтверждается и соглашением об отсутствии задолженности по арендной плате в акте, которым оформлен возврат помещения после прекращения договора аренды, а также представленной в материалы дела электронной перепиской.

Таким образом, из материалов дела следует, что, вопреки выводу суда первой инстанции, арендатор внес арендные платежи в полном объеме, в соответствии с условиями, согласованными сторонами, с учетом права на зачет в счет арендной платы за последний месяц аренды обеспечительного платежа.

Оснований для заявления о взыскании дополнительных платежей у ответчика не имелось.

Следовательно, отсутствовали основания и для применения ответственности в связи с просрочкой оплаты.

В удовлетворении встречного иска, при таких обстоятельствах, следовало отказать.

Решение в суда в обжалуемой части подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом за ее подачу, в размере 3000 руб. подлежат компенсации за счет истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2022 по делу № А56-28476/2022 в части удовлетворения встречного иска отменить и принять в этой части новый судебный акт – в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ермаковой Лилии Игоревны в пользу индивидуального предпринимателя Дубравы Ирины Георгиевны 3000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

В.А. Семиглазов

В.Б. Слобожанина