Гражданский кодекс часть 1

07 февраля 2022 года	Дело №	А56-29192/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года. Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2022 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В., при участии до перерыва в судебном заседании ФИО1 (паспорт), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО2 (доверенность от 27.12.2021), от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области ФИО3 (доверенность от 22.09.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобыиндивидуального предпринимателя ФИО1 и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2021 по делу № А56-29192/2021, у с т а н о в и л: Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <*>, ИНН <>, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Управление Росреестра), выраженного в уведомлении от 06.05.2021 № КУВД-001/2020-28679644/5, об отказе в государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности в отношении 11/35 доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, кв. 19; обязании Управления Росреестра произвести регистрацию права (с учетом уточнения требований). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес:191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Управление Росимущества); общество с ограниченной ответственностью «Перфект», адрес:196084, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 270, корп. 7, лит. Д, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Общество). Решением от 29.07.2021 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2021 данное решение оставлено без изменения. Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, исходя из положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в совокупности при реализации имущества на торгах во исполнение судебного решения об обращении на него взыскания не требуется нотариального удостоверения договора купли-продажи. Управ ление Росимущества в кассационной жалобе также просит отменить те же судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, положениями Закона об ипотеке и Закона о регистрации, регулирующими порядок регистрации перехода права собственности на реализованное заложенное имущество, не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи. В судебном заседании предприниматель ФИО1 поддержала кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Управления Росимущества также поддержал кассационную жалобу своего доверителя по изложенным в жалобе доводам. Представитель Управления Росреестра против удовлетворения жалоб возражал, считая правильными выводы судов. Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие. В судебном заседании 01.02.2022 объявлен перерыв до 10 час. 25 мин. 03.02.2022, о чем вынесено определение. После перерыва судебное заседание продолжено тем же составом суда; представители участвующих в деле лиц в заседание не явились. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, на основании протокола от 02.10.2020 № 2 заседания комиссии об определении победителя повторных торгов, протокола от 02.10.2020 № 3/2 о результатах повторного аукциона по продаже арестованного имущества Управление Росимущества (продавец) в лице Общества (организатор торгов) и предприниматель ФИО1 (покупатель) заключили договор от 09.10.2020 купли-продажи арестованного имущества, по условиям которого организатор торгов, действующий от имени и по поручению продавца, передал в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить имущество - 11/35 доли в квартире общей площадью 56,3 кв. м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, кв. 19, подвергнутое аресту по исполнительному производству от 17.06.2019 № 36434/19/78015-ИП, принадлежащее должнику ФИО4 и находящееся в залоге у ФИО5. Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость имущества составляет 520 000 руб. В пункте 2.2 констатировано, что оплата произведена покупателем в полном объеме. Предприниматель ФИО1 через многофункциональный центр обратилась в регистрирующий орган с заявлением от 11.12.2020 о регистрации права собственности (перехода права) в отношении указанной доли, приложив соответствующие документы, в том числе договор купли-продажи от 09.10.2020. Уведомлениями от 13.01.2021, от 01.03.2021 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации права на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, поскольку в нарушение части 1 статьи 42 Закона о регистрации представленный договор купли-продажи составлен в простой письменной форме и не удостоверен нотариально. Уведомлением от 06.05.2021 Управление Росреестра сообщило ФИО1 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на долю в квартире, поскольку не устранены причины, препятствующие государственной регистрации, а именно договор купли-продажи от 09.10.2020, по которому отчуждается доля в праве общей собственности, составлен в простой письменной форме и нотариально не удостоверен. Предприниматель ФИО1, считая, что необходимость нотариального удостоверения договора, заключенного на торгах при реализации заложенного имущества, отсутствовала, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением. Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Законом о регистрации. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Частью 1 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации, в частности, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7). Если по истечении срока, на который государственная регистрация была приостановлена, не устранены причины, препятствующие государственной регистрации, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации прав (статья 27 Закона о регистрации). В силу статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Как предусмотрено частью 1 статьи 42 Закона о регистрации, устанавливающей особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключениями, не относящимися к настоящему случаю. Статьей 50 того же Закона установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него. В названной норме отсутствует указание на то, что представляемый на регистрацию договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги, должен быть нотариально удостоверен. Суды, признавая оспариваемое решение регистрирующего органа законным, исходили из того, что предусмотренное частью 1 статьи 42 Закона о регистрации требование о нотариальной форме сделки об отчуждении доли в праве общей собственности применимо к случаю заключения договора об отчуждении доли на торгах, статьей 50 Закона о регистрации регулируется порядок регистрационных действий, но не устанавливаются требования к форме сделки. Между тем судами не учтено следующее. Положениями части 1 статьи 42 Закона о регистрации определено общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников. Поскольку при продаже доли в праве общей собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют (статья 255 ГК РФ), правило части 1 статьи 42 Закона о регистрации о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации заложенного имущества должника не применяется. Из представленных в дело документов, которые были также приложены к заявлению на государственную регистрацию перехода права собственности, усматривается, что исполнительное производство, в рамках которого производилась реализация имущества должника, возбуждено на основании исполнительного листа, выданного Петродворцовым районным судом по делу № 2-487/2019, на предмет обращения взыскания на 11/35 долю в квартире по указанному выше адресу в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 600 000 руб. В случае реализации имущества в результате обращения взыскания на него в судебном порядке необходимые элементы сделки, в частности, принадлежность имущества, наличие оснований для его принудительного отчуждения, наличие лиц, права которых могут быть нарушены в случае отчуждения имущества, проверяются судом, в связи с чем дополнительной нотариальной проверки законности сделки по отчуждению доли в общей собственности не требуется. Ссылка в судебных актах на разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, ошибочна, поскольку данная правовая позиция касается применения правил о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве, которые не равнозначны публичным торгам, проводимым во исполнение исполнительного документа на предмет обращения взыскания на заложенное имущество. При таком положении выводы судебных инстанций об отказе в удовлетворении требований ФИО1 следует признать не соответствующими нормам законодательства, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Поскольку все существенные для дела обстоятельства судами установлены, суд кассационной инстанции полномочен, не передавая дело на новое рассмотрение, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принять новый судебный акт об удовлетворении заявления ФИО1 В связи с удовлетворением кассационной жалобы ФИО1 судебные расходы в сумме 300 руб., понесенные заявительницей при подаче апелляционной и кассационной жалоб, относятся на Управление Росреестра. Излишне уплаченная ФИО1 государственная пошлина в сумме 1350 руб., перечисленная по платежному поручению от 20.12.2021 № 45, полежит возврату плательщику из федерального бюджета. Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2021 по делу № А56-29192/2021 отменить. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 06.05.2021 № КУВД-001/2020-28679644/5 об отказе в государственной регистрации прав. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию перехода к ФИО1, ИНН <>, права собственности в отношении 11/35 доли в квартире общей площадью 56,3 кв. м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, кв. 19, на основании документов, представленных с заявлением от 11.12.2020. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <>, ИНН <>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <>, ИНН <>, судебные расходы в сумме 300 руб. по апелляционной и кассационной жалобам. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <>, ИНН <**>, из федерального бюджета 1350 руб. государственной пошлины, ошибочно уплаченной по кассационной жалобе.
Председательствующий			И.В. Сергеева
Судьи			Г.М. Рудницкий Е.В. Чуватина