Гражданский кодекс часть 1

16 февраля 2018 года	Дело №	А56-29229/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2018 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 02.11.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Партия» ФИО2 (доверенность от 23.10.2017), рассмотрев 14.02.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью «Партия» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Жиляева Е.В.) по делу № А56-29229/2017, у с т а н о в и л : Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт- Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Партия», место нахождения: 195426, Санкт-Петербург, Индустриальный пр., д.26/24, пом. 30-Н, каб. 1, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – Общество), о взыскании 1 437 407 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 и 485 124 руб. 79 коп. пеней за период с 11.04.2016 по 23.03.2017 по договору от 14.05.2002 № 07-В002623 (в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2015 № 1) аренды части (комн. № 4-18, 28, 29 общей площадью 466,7 кв. м) нежилого помещения 2-Н площадью 578,9 кв. м с кадастровым номером 78:6106:3:29:3, расположенного на первом и втором этажах здания площадью 9384,9 кв. м с кадастровым номером 78:6106:3:29 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Наставников, д. 7, корп. 1, лит. А. Определением от 07.08.2017 к производству суда принято встречное исковое заявление Общества об обязании Комитета исполнить пункт 2.2.17 упомянутого договора аренды и принять арендуемую часть спорного нежилого помещения с 02.07.2015. Решением от 21.08.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.11.2017, первоначальный иск удовлетворен частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 1 411 637 руб. 97 коп. задолженности и 480 951 руб. 64 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска и встречного иска отказано. В кассационных жалобах Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об удовлетворении первоначального иска в полном объеме, а Общество – удовлетворить встречный иск. Как указывает Комитет, поскольку до настоящего времени Общество не возвратило ему арендуемое имущество по акту приема-передачи, заявленные истцом по первоначальному иску требования о взыскании задолженности по договору № 07-В002623 подлежали удовлетворению в полном объеме; ссылка судов на пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66) неправомерна. По мнению Общества, суды необоснованно пришли к выводу о сохранении за ним обязательства по уплате арендной платы после даты расторжения договора (02.07.2015); начисление и взыскание арендной платы правомерно только при фактическом использовании имущества арендатором; по смыслу положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возврат арендуемого имущества предполагает совершение двусторонних действий; несвоевременная передача части помещения в данном случае обусловлена действиями самого арендодателя, уклонявшегося от осуществления приемки; Комитет не представил доказательств невозможности явки его представителя для передачи указанного объекта в предложенные Обществом дату и время; поскольку действующее законодательство не устанавливает требований к форме направляемого в адрес другой стороны уведомления о приемке ранее арендуемого имущества, у судов не имелось оснований не принимать в качестве надлежащих доказательств готовности части помещения к возврату представленные в материалы дела письма Общества за апрель и май 2015 года; отказ арендодателя от принятия сданного в аренду имущества свидетельствует о злоупотреблении своим правом со стороны Комитета и принуждении арендатора к его дальнейшему использованию. Общество также считает, что позиция судов по делу № А56-33830/2016 относительно толкования содержания направляемых Обществом в адрес Комитета писем является правовой оценкой упомянутых обращений, в связи с чем не может иметь преюдициального значения для разрешения настоящего спора. В судебном заседании кассационной инстанции представители Общества и Комитета поддержали доводы, изложенные в своих жалобах, и в соответствии с представленными на них отзывами просили отказать в удовлетворении жалобы противоположной стороны. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель, правопредшественник Комитета; далее – КУГИ) и Общество (арендатор) 14.05.2002 заключили сроком на 10 лет договор № 07-В002623 аренды частей нежилых помещений 6-Н (комн. № 17, 18 общей площадью 14,7 кв. м) и 12-Н (комн. № 1-10 общей площадью 425,6 кв. м), находящихся на первом и втором этажах в здании площадью 9384,9 кв. м с кадастровым номером 78:6106:3:29 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Наставников, д. 7, корп. 1, лит. А, под нежилые цели, а именно промтоварный магазин, кафе и центр досуга. Пунктами 2.2.2 и 2.2.17 договора предусмотрены обязанности арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом, а также передать арендодателю объект после прекращения договора по акту приема-передачи, подписанному лицами, указанными в пункте 2.1.1, не позднее 10 дней в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями. В силу пункта 2.1.1 договора акт приема-передачи сдаваемого в аренду объекта подписывается арендодателем, организацией-балансодержателем (либо иной организацией, обеспечивающей техническое обслуживание и ремонт имущества казны Санкт-Петербурга) и арендатором. Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала. За несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 4.9 договора установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В силу пункта 5.2 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении. Дополнительным соглашением от 15.06.2015 № 1 к договору стороны уточнили его предмет, который включил в себя часть (комн. № 4-18, 28, 29 общей площадью 466,7 кв. м) нежилого помещения 2-Н площадью 578,9 кв. м с кадастровым номером 78:6106:3:29:3, расположенного на первом и втором этажах того же здания. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке. Поскольку стороны не отказались от договора по окончании его срока действия, договор возобновился на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В дальнейшем Общество в письме от 02.04.2015 № 2/04 обратилось к КУГИ с просьбой расторгнуть договор с 01.05.2015 в связи с невозможностью продолжать вносить арендную плату за пользование спорным имуществом в полном объеме. Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-31840/2016 и А56-33830/2016 договор признан расторгнутым с 02.07.2015, Общество выселено из занимаемых частей помещения 2-Н, с него в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате за пользование данным имуществом в период с 01.05.2015 по 31.03.2016. Комитет, ссылаясь на неисполнение Обществом обязательства по освобождению арендуемого имущества и оставление им без удовлетворения направленной в его адрес претензии от 12.12.2016 № 10308-пр./16 с, в которой он предупредил арендатора о необходимости погасить возникшую за период с апреля по декабрь 2016 года задолженность по арендной плате и пеням, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь Общество, посчитав, что Комитет в нарушение пункта 2.2.17 договора в течение двух лет уклоняется от приемки освобожденной им 30.04.2015 части спорного помещения, обратилось со встречным иском. В обоснование своих требований Общество представило акт от 30.04.2015 сдачи-приемки нежилого помещения, подписанный с участием представителей арендатора и общества с ограниченной ответственностью «ЖКС № 2 Красногвардейского района», а также письма от 06.05.2015 № 2/05, от 27.05.2015 № 4/05, от 21.07.2015 № 2/07, от 14.08.2015 № 2/08, от 15.01.2016 № 2/01, от 23.03.2016 № 2/03, от 16.12.2016 № 11, от 28.02.2017 № 12 и 13, от 09.03.2017 № 16, от 10.03.2017 № 18, от 11.04.2017 № 18-а, от 19.04.2017 № 20, в которых оно неоднократно сообщало Комитету об освобождении объекта и передаче его в срок до 01.05.2015 по упомянутому акту вместе с ключами управляющей компании, а также просило принять его от названного лица, выдать соглашение о расторжении договора с 30.04.2015 и прекратить начисление арендной платы. Суды первой и апелляционной инстанций, приняв во внимание установленные по делам № А56-31840/2016 и А56-33830/2016 обстоятельства, а также руководствуясь тем, что Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений, пришли к выводу об уклонении Комитета от приемки объекта в декабре 2016 года и необоснованности начисления им арендной платы за период с 27.12.2016 по 31.12.2016, в связи с чем удовлетворили первоначальный иск частично и отказали во встречном иске. Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В силу статей 622 и 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а в отношении недвижимого имущества – с составлением передаточного акта или иного документа о передаче. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Информационного письма № 66 и в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество; порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия; при этом в случае расторжения договора взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование; арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды. Как установлено судами в рамках рассмотрения дел № А56-31840/2016 и А56-33830/2016, после прекращения договора аренды с 02.07.2015 по инициативе Общества последнее не вернуло арендованное помещение в порядке, предусмотренном пунктами 2.1.1 и 2.2.17; акт от 30.04.2015 сдачи-приемки нежилого помещения подписан управляющей компанией и арендатором без участия представителя Комитета; из направляемых в последующем Обществом писем не следует, что оно уведомляло арендодателя о готовности арендуемой им части помещения к возврату, а равно о времени и месте ее приема-передачи. В ходе рассмотрения настоящего дела Общество представило в материалы направленное в адрес Комитета уведомление от 16.12.2016, которым сообщило о готовности передать арендуемое имущество по акту 26.12.2016 в 10 час. 00 мин., в связи с чем просило явиться представителя Комитета в назначенное время. С учетом изложенного при наличии законодательно закрепленного права арендодателя требовать внесения арендных платежей до момента возврата объекта аренды и в отсутствие доказательств принятия Обществом мер к надлежащему возврату арендуемого имущества с соблюдением закрепленного в договоре порядка вплоть до декабря 2016 года суды обеих инстанций законно и обоснованно удовлетворили первоначальный иск частично и отказали в удовлетворении встречных требований. Доводы подателей жалоб были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Вступившим в законную силу решением от 23.09.2016 по делу № А56-33830/2016 Общество, в том числе, выселено из арендуемого помещения, следовательно, до указанной даты с учетом положений части 1 статьи 16 АПК РФ у судов отсутствовали основания считать арендуемое помещение надлежащим образом возвращенным. При таком положении суд кассационной инстанции считает, что оба суда правильно применили нормы материального и процессуального права, поэтому принятые по делу судебные акты отмене не подлежат. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 по делу № А56-29229/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, общества с ограниченной ответственностью «Партия» - без удовлетворения.
Председательствующий			М.А. Ракчеева
Судьи			А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий