Гражданский кодекс часть 1

28 ноября 2017 года	Дело №	А56-31299/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года. Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» генерального директора ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ), ФИО2 (доверенность от 09.10.2013), ФИО3 (доверенность от 10.11.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4 (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО5 (доверенность от 31.05.2017), ФИО6 (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2017 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 (судьи Кашина Т.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу № А56-31299/2016, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Суприм-МК», место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. б, ОГРН <>, ИНН <> (далее - Комитет), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2015 № 31-9-0119 (011)-2015, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН <>, ИНН <> (далее - ГУИОН), в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н, общей площадью 1 679,1 кв. м, кадастровый номер 78:14:0007520:2658, а также обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 96 978 306 руб. 15 коп. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУИОН и Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <>, ИНН <*> (далее - Фонд имущества). Решением суда первой инстанции от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.08.2017, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекращено; урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации Обществом (арендатором) преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н, общей площадью 1679,1 кв. м, с кадастровым номером 78:14:0007520:2658, - цена продажи установлена в размере 274 753 000 руб. Обществу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. ввиду частичного прекращения производства по делу. В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение. Как указывает податель кассационной жалобы, экспертом ФИО7 были допущены нарушения при производстве судебной экспертизы, что привело к неверному установлению рыночной стоимости объекта недвижимости. Также Общество считает немотивированным отказ в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. В судебном заседании представители Общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Комитета и ГУИОН, ссылаясь на их необоснованность, просили в удовлетворении жалобы отказать. Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Ангелина» (далее – ООО «Ангелина») (арендатор) заключили договор от 05.01.1999 № 12-А-2790 аренды объекта нежилого фонда – нежилого помещения, по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н, 18Н, 20Н, с кадастровым номером 78:7520:0:20:2. 09.08.2010 ООО «Ангелина» и Общество заключили договор уступки прав аренды помещения расположенного по адресу Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н, общей площадью 1 679,1 кв. м (далее - Помещение). 08.12.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого объекта в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Комитетом принято распоряжение от 31.12.2015 № 1729-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н», которым установлена цена выкупа Помещения в размере 291 000 000 руб. в соответствии с отчетом ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 № 31-8-0119 (011)-2015, выполненным по состоянию на 09.12.2014. 03.03.2016 Фонд имущества направил Обществу проект Договора купли-продажи Помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор купли-продажи) с Приложением «Ориентировочный график платежей». Полагая, что установленная отчетом ГУИОН цена не соответствует рыночной, Общество направило в Фонд имущества протокол разногласий с указанием цены продажи в размере 96 978 306 руб. 15 коп. Письмом Фонда имущества от 05.04.2016 № 996/30 Обществу отказано в пересмотре цены продажи Помещения. Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Помещения является чрезмерно завышенной и не соответствует положениям Закона № 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями. Решением суда первой инстанции от 10.03.2017 производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекращено в связи с невозможностью оспаривания отчета об оценке после принятия Комитетом распоряжения от 31.12.2015 №1729-рз; разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи Помещения, урегулированы путем установления цена продажи в размере 274 753 000 руб. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для ее удовлетворения. Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что имущество находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемой недвижимости значительно отличалась, суд первой инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу. Согласно заключению эксперта ООО «ПетроЭксперт» ФИО7 от 18.11.2016 № 16-118-Т-А56-31299/2016 рыночная стоимость Помещения по состоянию и в ценах на 08.12.2014 составляет 274 753 000 руб. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 274 753 000 руб., определенной в названном заключении. Возражения Общества относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены как несостоятельные. Несоответствие заключения от 18.11.2016, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений при его составлении, Обществом не доказано, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы отклонено судом обоснованно. При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств, имеющихся в материалах дела, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено. С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 по делу № А56-31299/2016, оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» - без удовлетворения.
Председательствующий			А.В. Кадулин
Судьи			Т.Г. Преснецова Т.И. Сапоткина