Гражданский кодекс часть 1

при участии от ООО «Грэйт» Тартынского С.Ю. (доверенность от 06.07.2005), от Главного управления Росрегистрации Черновой В.О. (доверенность от 11.01.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Грэйт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2005 (судья Агеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2005 (судьи Полубехина Н.С., Попова Н.М., Слобожанина В.Б.) по делу № А56-33272/04,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Грэйт» (далее - ООО «Грэйт») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к учреждению юстиции «Ленинградская областная регистрационная палата» (далее – ЛОРП) о признании недействительным решения ЛОРП от 07.06.2004 № 4/2004-378 об отказе в государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на пристройку к зданию бани-кафе, расположенную по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, г. Кингисепп, ул. Большая Гражданская, д. 2, на основании соглашения об отступном от 11.05.2004.

Определением от 25.08.2004 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены предприниматель Хачатрян Вартан Вазгенович (свидетельство о государственной регистрации от 19.10.2002 серии ЛО-002 № 10413) и гражданка Запалатская Елена Альбертовна.

В связи с реорганизацией ЛОРП суд произвел ее замену правопреемником – Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – Главное управление Росрегистрации).

Решением от 16.03.2005 в удовлетворении заявления ООО «Грэйт» отказано. Суд со ссылкой на пункт 3 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения об отступном от 11.05.2004, далее – Закон об ипотеке) указал, что поскольку обязательство по возвращению денежных средств обеспечивалось ипотекой, то в отношении формы кредитного договора должны применяться правила, установленные для договора об ипотеке, т.е. нотариальная форма договора, следовательно, соглашение об отступном, которым прекращается обязательство, содержащееся в кредитном договоре от 05.06.2003, также должно быть совершено в нотариальной форме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2005 решение суда оставлено без изменения. Апелляционная инстанция указала на неправильное применение судом первой инстанции пункта 3 статьи 10 Закона об ипотеке, однако признала, что заключенное сторонами соглашение противоречит пунктам 1, 2 статьи 55 названного Закона, так как, во-первых, не соблюдены требования к его форме, а во-вторых, по условиям договора аренды земельного участка для передачи права аренды в ипотеку требовалось согласие органа власти; в части отсутствия согласия супруга ФИО1 на отчуждение доли в имуществе суд посчитал недоказанным необходимость получения такого согласия ввиду отсутствия сведений о семейном положении ФИО1 и обстоятельствах приобретения ею доли в праве собственности на пристройку.

В кассационной жалобе ООО «Грэйт» просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом Закона об ипотеке. По мнению подателя жалобы, в данном случае не подлежал применению пункт 3 статьи 10 Закона об ипотеке, поскольку кредитный договор не содержал условия об ипотеке; соглашение об отступном не является способом обращения взыскания на заложенное имущество, а является самостоятельным способом прекращения обязательств по кредитному договору, поэтому для его заключения достаточно соблюдения простой письменной формы, а пункт 1 статьи 55 Закона об ипотеке неприменим; ограничений на заключение соглашений об отступном в отношении имущества, находящегося в залоге, законодательством не предусмотрено.

В судебном заседании представитель ООО «Грэйт» поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Главного управления Росрегистрации против удовлетворения жалобы возражал, считая, что поскольку с прекращением кредитного обязательства прекращается и залог, к соглашению об отступном от 11.05.2004 следовало применять статью 55 Закона об ипотеке; кроме того, не получено согласие муниципального органа на передачу права аренды земельного участка.

ФИО2 и ФИО1 о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы были уведомлены телеграммами, сведения о вручении которых имеются, в связи с чем данные лица считаются извещенными надлежащим образом. В таком случае неявка в судебное заседание указанных лиц или их представителей в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по кредитному договору от 05.06.2003 № 001-КФР/2003 открытое акционерное общество «Санкт-Петербургский акционерный коммерческий банк «Таврический» (далее – Банк) обязалось предоставить предпринимателю ФИО2 (заемщик) кредиты путем открытия кредитной линии на период с 05.06.2003 по 01.12.2003 для приобретения двух павильонов и пополнения оборотных средств.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что размер единовременной задолженности заемщика в указанный период не может превышать 2 300 000 руб. Согласно пункту 2.1 заемщик обязуется возвращать полученный кредит не позднее 01.12.2003. В соответствии с пунктом 11 договора исполнение обязательств заемщика обеспечивается залогом имущества предпринимателя согласно договору о залоге недвижимого имущества.

Банк (залогодержатель), ФИО2 и ФИО1 (залогодатели) заключили договор об ипотеке от 09.06.2003, согласно которому в обеспечение своевременного исполнения обязательств по кредитному договору от 05.06.2003 Банку передается двухэтажная пристройка к зданию бани-кафе на 30 посадочных мест (лит. А1) площадью 215,2 кв. м по указанному выше адресу, принадлежащая гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, а также право аренды земельного участка площадью 202 кв. м по тому же адресу под существующую нежилую пристройку, предоставленное ФИО2 сроком на 25 лет на основании договора от 31.12.97 аренды земельного участка. Предмет залога оценен сторонами в 2 800 000 руб. Договор заключен в нотариальной форме. Как указано в пункте 1 соглашения об отступном от 11.05.2004, государственная регистрация ипотеки произведена 18.06.2003.

По соглашению от 22.12.2003 № 001/1-2003 об уступке прав требования Банк (первичный кредитор) передал ООО «Грэйт» (последующий кредитор) в полном объеме права кредитора к ФИО2 по кредитному договору от 05.06.2003 в сумме 2 300 000 руб.

ООО «Грэйт» (общество), ФИО2 и ФИО1 (граждане) подписали соглашение от 11.05.2004 об отступном, по условиям которого граждане взамен исполнения обязательств заемщика - предпринимателя ФИО2 - перед обществом по кредитному договору от 05.06.2003 передают обществу имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке от 09.06.2003: двухэтажную пристройку к зданию бани-кафе на 30 посадочных мест и право аренды земельного участка площадью 202 кв. м под пристройку.

Стороны обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода к ООО «Грэйт» права собственности на пристройку на основании соглашения от 11.05.2004. Однако письмом от 07.06.2004 № 4/2004-378 ЛОРП сообщила об отказе в государственной регистрации перехода к ООО «Грэйт» права собственности на пристройку, указав, что прекращение обязательства, обеспечиваемого ипотекой, путем удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества регулируется нормами Закона об ипотеке; представленное соглашение противоречит пунктам 1 и 2 статьи 55 названного Закона, поскольку составлено в простой письменной форме и для ипотеки имущества требовалось получение согласия органов местного самоуправления на передачу права аренды земельного участка, а также супруга ФИО1 на передачу пристройки.

Считая, что нормы Закона об ипотеке не подлежат применению в данном случае, поскольку соглашение об отступном является самостоятельным способом прекращения обязательств, регулируемым общими нормами гражданского законодательства, а отказ ЛОРП в проведении государственной регистрации перехода прав противоречит принципам свободы договора и представляет собой произвольное вмешательство в частные дела, ООО «Грэйт» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Право обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в совершении регистрационных действий предоставлено заинтересованному лицу пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В результате состоявшейся уступки права требования между Банком и ООО «Грэйт» последнее приобрело права кредитора по договору от 05.06.2003, исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой.

Согласно пункту 3 статьи 47 Закона об ипотеке, если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как кредитный договор был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Необходимость государственной регистрации смены залогодержателя следует и из статей 19, 20 Закона об ипотеке. До внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке в части нового залогодержателя к нему в отличие от прав по кредитному договору права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату кредита, еще не перешли.

Суд апелляционной инстанции применил к соглашению от 11.05.2004, заключенному между ООО «Грэйт», с одной стороны, и гражданами ФИО2 и ФИО1, с другой, положения статьи 55 Закона об ипотеке. Как указано в пункте 1 данной статьи, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке заключается между залогодержателем и залогодателем.

Однако суд не установил, производилась ли государственная регистрация смены залогодержателя – Банка на ООО «Грэйт», кто являлся зарегистрированным залогодержателем на момент заключения соглашения от 11.05.2004. Без установления данных обстоятельств нельзя дать надлежащую правовую квалификацию указанному соглашению.

Суд апелляционной инстанции также посчитал правомерной ссылку ЛОРП на пункт 2 статьи 55 Закона об ипотеке, согласно которому удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. При этом суд руководствовался пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе передать свои права по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.

Между тем отношения сторон по долгосрочному (на срок более чем пять лет) договору аренды земельного участка регулируются пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. И только если долгосрочный договор аренды был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и в этом договоре содержится условие о получении арендатором согласия арендодателя на распоряжение правом аренды каким-либо способом, то следует руководствоваться условиями договора.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку на передачу права аренды в ипотеку ФИО2 было получено разрешение Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Кингисеппский район», оформленное распоряжением от 22.05.2003 № 89-р (пункт 3.2 договора об ипотеке от 09.06.2003), необходимость получения такого согласия была предусмотрена условиями договора от 31.12.97 аренды земельного участка.

Однако, как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, для того чтобы выяснить содержание договора, необходимо в первую очередь непосредственно исследовать текст договора. В случае, если содержание договора невозможно определить ни из буквального значения его условий, ни из сопоставления условий договора между собой, то во внимание могут быть приняты иные обстоятельства, предшествовавшие заключению договора, а также последующее поведение сторон.

Договор от 31.12.97 аренды земельного участка судом к материалам дела не приобщался, в процессе рассмотрения дела не исследовался. В таком случае вывод суда о том, что получение согласия муниципального органа для передачи права аренды другому лицу предусмотрено договором, нельзя признать соответствующим имеющимся в деле документам.

Кроме того, условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя установлено пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке. Однако данное условие распространяется на случаи, когда право аренды земельного участка является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). На случай передачи в ипотеку права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, указанный пункт не применяется.

Что же касается отсутствия согласия супруга ФИО1 на передачу доли в праве собственности на пристройку, то суд посчитал недоказанной необходимость получения такого согласия, поскольку не имеется сведений о семейном положении ФИО1, а также об обстоятельствах приобретения ею имущества. В то же время в судебном заседании представитель ООО «Грэйт» не отрицал необходимость получения такого согласия. Таким образом, данный вопрос нуждается в дополнительном исследовании на основании соответствующих документов.

Решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе. При его принятии суд руководствовался только пунктом 3 статьи 10 Закона об ипотеке, применение которого суд апелляционной инстанции правильно признал ошибочным. Других мотивов к отказу в удовлетворении заявленного требования ООО «Грэйт» в решении суда не содержится.

Поскольку судебные инстанции не установили всех существенных для спора обстоятельств, а содержащиеся в судебных актах выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не имеет возможности в полном объеме проверить правильность применения судом норм материального права. В таком случае обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить между сторонами судебные расходы, связанные с рассмотрением кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2005 по делу № А56-33272/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи И.Л. ФИО3

ФИО4