Гражданский кодекс часть 1

07 июня 2012 года	Дело №	А56-41007/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 4 июня 2012 года. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Константинова П.Ю., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Центр Плюс» ФИО1 (доверенность от 10.01.2012), ФИО2 (доверенность от 14.01.2012), от открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО3 (доверенность от 30.12.2011), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга ФИО4 (доверенность от 14.05.2012), от общества с ограниченной ответственностью «Мойка 22» ФИО5 (доверенность от 01.03.2011), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр Плюс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2011 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу № А56-41007/2011, установил: Общество с ограниченной ответственностью «Центр Плюс», место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, наб. Канала ФИО6, д. 26, лит. А, ОГРН <*> (далее – ООО «Центр Плюс», Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества), Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ), обществу с ограниченной ответственностью «Мойка 22», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 22, ОГРН <*> (далее – ООО «Мойка 22»), о признании недействительными торгов по продаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО6, д. 26, лит. А, пом. 1Н, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 6Н, 8Н, 9Н, 10Н, 14Н, 16Н, 17Н, 18Н, 19Н, 20Н, 21Н, 22Н, 24Н, 25Н, 27Н, 28Н, 29Н, 30Н, 35Н, 36Н, 37Н, 38Н, 39Н, 40Н, 41Н, 42Н, 43Н, 44Н, 48Н, 49Н, 50Н, 51Н, 52Н, 53Н, 54Н, 55Н, 56Н, 57Н, 58Н, 59Н, 60Н, 61Н, 1ЛК, 2ЛК, кадастровый номер 78:31:1229:0:5:3, общей площадью 10 395,8 кв. м. Решением от 25.11.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.03.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. В кассационной жалобе ООО «Центр Плюс», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 25.11.2011 и постановление от 02.03.2012 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды пришли к необоснованному выводу о том, что истец утратил преимущественное право выкупа арендуемого помещения, в связи с тем, что не обращался в установленном порядке с заявлением о выкупе, поскольку незаконные действия ответчиков препятствовали реализации Обществом своих законных прав. ООО «Центр Плюс» в соответствии с пунктом 2 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» не могло воспользоваться своим преимущественным правом на выкуп арендуемых помещений до утверждения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.05.2009 № 680-р, которым был утвержден перечень объектов культурного наследия федерального значения, передаваемых Санкт-Петербургу, и до регистрации 31.08.2009 права собственности Санкт-Петербурга на соответствующие объекты. Также, учитывая, что решением от 14.12.2009 по делу № А56-24300/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционный инстанции от 12.04.2010 и постановлением кассационной инстанции от 23.07.2010, ООО «Центр Плюс» было выселено из занимаемых помещений и договор аренды был признан недействующим, Общество не могло реализовать свое преимущественное право на выкуп помещений до отмены указанных судебных актов Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда от 15.02.2011 и признания договора аренды действующим. Кроме того, в нарушение пункта 4.5 Распоряжения КУГИ от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» ООО «Центр Плюс» не было уведомлено о формировании комплекта документов, необходимых для принятия решения об условиях приватизации (продажи) объекта. Также судами не дана правовая оценка нарушений допущенных при проведении торгов, указанных Обществом в исковом заявлении. В отзыве на кассационную жалобу КУГИ указывает, что судом правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы судов соответствуют обстоятельствам дела, а доводы, изложенные в кассационной жалобе, не состоятельны. В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, а представители КУГИ, Фонда имущества и ООО «Мойка 22», ссылаясь на их необоснованность, просили оставить без изменения обжалуемые судебные акты. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как установлено судами и подтверждается материалами дела, приказом Министерства культуры РСФСР от 25.03.1991 № 121-1 социально-культурному объединению «Ингрия» (далее – СКО «Ингрия», правопредшественнику социально-культурного учреждения (СКУ) «Ингрия», в последующем – федеральное государственное учреждение культуры (ФГУК) «Ингрия») переданы в оперативное управление помещения в Малом Гостином дворе по адресу: г. Ленинград, наб. канала ФИО6, д. 26. Указанные помещения 19.02.2004 закреплены на праве оперативного управления за СКУ «Ингрия» под реестровым номером 04700587, о чем выдано свидетельство от 19.02.2004 № 045109. СКО «Ингрия» (арендодатель) и межотраслевое объединение по туристским и коммерческим связям «Ингрия» (правопредшественник ООО «Центр Плюс», арендатор) заключили договор от 03.10.1991 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Ленинград, наб. канала ФИО6, д. 26, общей площадью 932,1 кв. метров, сроком действия 49 лет (с учетом дополнительного соглашения от 15.04.2000). Помещения переданы арендатору по актам приема-передачи. В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 29.10.1991, в случае принятия актов законодательными или исполнительными органами РСФСР о выкупе арендованных недвижимых памятников истории и культуры или их приватизации, арендатор реализует свое право выкупа, руководствуясь действующими Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (в редакции закона СССР от 07.03.1991 № 2015-1) и вновь изданными законодательными актами в течение 3-х месяцев с момента вступления их в силу. Выкуп осуществляется путем внесения арендатором арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока. Выкуп должен быть внесен арендатором в полном объеме на расчетный счет арендодателя в трехмесячный срок в соответствии с пунктом 3 данного дополнительного соглашения и акта расчетов по стоимости выкупа. Федеральным агентством по культуре и кинематографии издан приказ от 13.09.2006 № 452 о ликвидации ФГУК «Ингрия» без передачи спорных помещений в оперативное управление или на праве хозяйственного ведения иному юридическому лицу. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 31.07.2008 № 2198 ФГУК «Ингрия» ликвидировано. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.05.2009 № 680-р утвержден перечень объектов культурного наследия федерального значения, до 27.12.1991 являвшихся недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения, которые необходимы для обеспечения осуществления городом Санкт-Петербургом установленных федеральными законами полномочий и в отношении которых должно быть оформлено право собственности города Санкт-Петербурга. В названный перечень включен памятник истории и культуры государственного значения – Малый Гостиный двор, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО6, д. 26. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности города Санкт-Петербурга на нежилые помещения, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО6, д. 26, лит. А, включая спорные помещения, о чем 31.08.2009 выдано свидетельство серии 78-АД № 368996. В рамках производства по делу № А56-24300/2009 рассматривалось требование Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее – ТУ Росимущества) и КУГИ о выселении ООО «Центр Плюс» из занимаемых помещений и встречное исковое требование ООО «Центр Плюс» о признании договора аренды от 03.10.1991 действующим. Решением от 14.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.04.2010 и постановлением кассационной инстанции от 23.07.2010, ООО «Центр Плюс» было выселено из занимаемых помещений. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2011 исполнение решения от 14.12.2009 по указанному делу приостановлено до окончания надзорного производства. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда от 15.02.2011 по делу № А56-24300/2009 указанные выше судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением от 21.07.2011 ТУ Росимущества и КУГИ отказано в выселении ООО «Центр Плюс», договор аренды от 03.10.1991 признан действующим. 08.09.2010 ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующее на основании и во исполнение распоряжения КУГИ от 09.07.2010 №1512-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО6, д.26, лит. А, пом. 1Н, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 6Н, 8Н, 9Н, 10Н, 14Н, 16Н, 17Н, 18Н, 19Н, 20Н, 21Н, 22Н, 24Н, 25Н, 27Н, 28Н, 29Н, З0Н, 35Н, 36Н, 37Н, 38Н, 39Н, 40Н, 41Н, 42Н, 43Н, 44Н, 48Н, 49Н, 50Н, 51Н, 52Н, 53Н, 54Н, 55Н, 56Н, 57Н, 58Н, 59Н, 60Н, 61Н, 1ЛК, 2 ЛК», провело торги по продаже названного имущества, принадлежащего Санкт-Петербургу на праве собственности. Победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью «Мойка 22», с которым ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключило договор купли-продажи от 13.10.2010 №9635/ПА указанных нежилых помещений. В отношении указанных помещений произведена регистрация перехода права собственности к ООО «Мойка 22», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 22.09.2010 №42/006/2010-008. Считая, что торги от 08.09.2010 проведены с нарушением действующего законодательства и нарушают преимущественное право ООО «Центр Плюс» на выкуп арендуемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными исковыми требованиями. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что ООО «Центр Плюс» не представило доказательств нарушения своих прав и законных интересов продажей имущества. Продажа спорного объекта недвижимости осуществлена на аукционе в соответствии с требованиями статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), указанная норма права не содержит положений о преимущественных правах арендатора продаваемого объекта перед участниками аукциона. Истцом не представлено доказательств обращения в установленном порядке с заявлением о выкупе арендуемого имущества. Кроме того, у истца отсутствовало преимущественное право на выкуп арендованных помещений на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), поскольку площадь арендуемых Обществом помещений превышает предельный размер помещений, подлежащих выкупу в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге». Суд также указал, что КУГИ правомерно на основании Закона Санкт-Петербурга от 10.03.2005 № 59-15 «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга» принял распоряжение об условиях продажи государственного имущества Санкт-Петербурга, минуя процедуру включения данного объекта в программу приватизации, поскольку объектом приватизации в данном случае являются нежилые помещения, а не отдельно стоящее здание, строение, сооружение. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Как следует из материалов дела, иск предъявлен Общество в защиту права на выкуп арендуемых им помещений, предусмотренного договором аренды от 03.10.1991. В соответствии с пунктом 5 статьи 13 Закона № 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными названным Федеральным законом. Согласно пункту 12 статьи 43 Закона № 178-ФЗ в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу данного закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в: 1) сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения; 2) течение шести месяцев с даты вступления в силу закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством: внесения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. Порядок определения стоимости указанных акций, сроки и порядок их оплаты определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом; заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже. В случае, если по истечении сроков, установленных договором или настоящим пунктом, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу. Договор аренды от 03.10.1991 с учетом дополнительного соглашения от 29.10.1991 не содержит условий о размере выкупа имущества, арендованного Обществом. Следовательно, Общество могло обратиться с заявлением о реализации права на выкуп в порядке, предусмотренном пунктом 2 пункта 12 статьи 43 Закона № 178-ФЗ. Общество с таким заявлением в установленный законом срок не обратилось. При таких обстоятельствах в силу прямого указания закона положение договора аренды от 03.10.1991 о выкупе имущества утратило силу. Преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, у Общества не возникло, поскольку размер помещений превышает предельные значения площади арендуемых помещений, установленные Законом Санкт-Петербурга. Таким образом, иск предъявлен в защиту права, которое у Общества отсутствует. Учитывая изложенное, в иске отказано правильно, основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2011, и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2012 по делу № А56-41007/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр Плюс» – без удовлетворения.
Председательствующий			А.В. Кадулин
Судьи			П.Ю. Константинов Г.М. Рудницкий