Гражданский кодекс часть 1

30 июня 2015 года	Дело №	А56-45682/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2015 года. Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2015 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Ракчеевой М.А., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Покровский остров» ФИО1 (доверенность от 28.05.2015), ФИО2 (доверенность от 28.05.2015); от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 19.05.2015 № 14917-42); от открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО4 (доверенность от 31.12.2014), от Комитета финансов Санкт-Петербурга ФИО5 (доверенность от 16.02.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Покровский остров» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу № А56-45682/2014 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.), у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Покровский остров» (место нахождения: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО6, д. 126, ОГРН <*>, ИНН <>; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН <>, ИНН <>; далее – КУГИ), открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <>, ИНН <>; далее – Фонд) о признании недействительными условий пунктов 2.1, 2.2 договора от 29.10.2013 № 7413-ЗУ купли-продажи земельного участка в процессе приватизации в части завышения цены земельного участка на 3 770 756 руб. 78 коп. и вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже земельного участка на 37 707 руб. 57 коп.; взыскании с КУГИ 3 770 756 руб. 78 коп., с Фонда 37 707 руб. 57 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате указанного завышения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет финансов Санкт-Петербурга (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, ОГРН <>, ИНН <>; далее – Комитет финансов). Решением суда первой инстанции от 20.10.2014 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 09.02.2015 решение от 20.10.2014 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, обжалуемый судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права, просит постановление от 09.02.2015 отменить, решение от 20.10.2014 оставить в силе. Определением кассационной инстанции от 11.06.2015 произведена замена КУГИ в связи с его реорганизацией на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет). В отзывах на кассационную жалобу Комитет, Фонд и Комитет финансов просят оставить без изменения обжалуемое постановление, считая его законным и обоснованным. В судебном заседании представители Общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Комитета, Фонда и Комитета финансов, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения. Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО6, д. 126, лит. А: нежилое помещение 1Н, 1ЛК, 2ЛК, 5Н, 6Н, 7Н, 9Н, 15Н площадью 3344,3 кв.м, с кадастровым номером 78:32:1154:5:18:4; помещение 2Н (ресторан) площадью 1377,6 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001154:1171 и офис площадью 58,7 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001154:1168. Общество обратилось в КУГИ с заявлением от 20.08.2013 о выкупе земельного участка площадью 2092 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001154:5, по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО6, д. 126, на котором расположены указанные объекты недвижимости, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 01.03.2015. В соответствии с передаточным распоряжением от 11.10.2013 № 8135 (з) КУГИ в лице Фонда (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 29.10.2013 № 7413-ЗУ (далее – договор купли-продажи), по которому продавец передает в собственность покупателя земельный участок площадью 2092 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001154:5. Пунктом 2.1 договора установлена цена земельного участка – 12 414 994 руб. 92 коп., пунктом 2.2 договора определен размер вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже земельного участка в размере 1% от стоимости земельного участка, что составило 124 149 руб. 95 коп. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что Общество перечислило стоимость земельного участка и вознаграждение Фонду. Право собственности Общества на указанный земельный участок зарегистрировано 01.03.2014. Общество обратилось в КУГИ с письмом от 27.02.2014 № 7, в котором просило произвести перерасчет выкупной цены земельного участка и внести соответствующие изменения в договор купли-продажи, указав, что в соответствии с приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 № 365 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее - Приказ № 365) кадастровая стоимость названного земельного участка установлена в размере 34 576 952 руб. 56 коп. по состоянию на 12.08.2013, соответственно цена земельного участка составляет 8 644 238 руб. 14 коп. КУГИ в письме от 20.03.2014 № 7584-32 сообщил Обществу, что цена продажи испрашиваемого земельного участка рассчитана по состоянию на дату подачи Обществом заявления о выкупе, в размере 25 % от установленной на указанную дату кадастровой стоимости земельного участка. Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что установленная договором купли-продажи цена земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства. Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными, указав, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе (20.08.2013) цена земельного участка подлежала определению исходя из размера его кадастровой стоимости, установленной Приказом № 365 по состоянию на 12.08.2013. Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что установленная Приказом № 365 по состоянию на 12.08.2013 кадастровая стоимость земельного участка не подлежала применению в момент подачи Обществом заявления о выкупе от 20.08.2013, поскольку согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, которое состоялось только 24.10.2013. Апелляционный суд признал, что цена земельного участка была правомерно определена продавцом исходя из размера кадастровой стоимости на момент обращения Общества с заявлением о приобретении участка в собственность. Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права, считает обжалуемое постановление подлежащим отмене по следующим основаниям. В силу пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 01.03.2015, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Цена земельных участков в городе Санкт-Петербурге установлена Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 59-19). Цена земельного участка, приобретаемого Обществом, определяется согласно пункту 6 статьи 1-1 Закона № 59-19 путем умножения значения кадастровой стоимости на корректирующий коэффициент, равный 0,25. Статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости. Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что поскольку кадастровая стоимость приобретаемого Обществом земельного участка, установленная Приказом № 365, была внесена в государственный кадастр недвижимости только 24.10.2013, то в момент обращения Общества с заявлением о выкупе от 20.08.2013 цена данного земельного участка могла быть определена только исходя из ранее установленной кадастровой стоимости. Между тем апелляционный суд не учел, что к моменту заключения договора купли-продажи (29.10.2013) в государственный кадастр недвижимости уже была внесена кадастровая стоимость, установленная Приказом № 365. Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии со статьей 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. В силу пункта 1.1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, цена продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, устанавливается нормативными правовыми актами, следовательно, стороны не вправе установить иную цену. Таким образом, цена выкупаемого Обществом земельного участка должна соответствовать положениям правовых актов, действующим в момент заключения договора купли-продажи, в том числе показателю кадастровой стоимости, установленному Приказом № 365, подлежащему применению с момента внесения в государственный кадастр недвижимости. Кассационная инстанция считает несостоятельными ссылки Комитета на судебную практику по делам о выкупе земельных участков, в которых суды исходили из того, что цена должна определяться на момент подачи заявления о выкупе, а не на момент заключения договора. В указанных делах разрешался вопрос о приобретении земельных участков в собственность по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующей до 01.07.2012. В названных случаях понуждение к заключению договора купли-продажи земельного участка по цене на момент подачи заявления о выкупе являлось способом восстановления прав заявителя, нарушенных неправомерным уклонением государственных органов от заключения договора по цене действовавшей до 01.07.2012. В данном случае в результате определения цены земельного участка, превышающей нормативно установленный размер, на стороне продавца образовалось неосновательное обогащение, которое правомерно взыскано судом первой инстанции в пользу Общества. Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции от 20.10.2014 года подлежит оставлению в силе. Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу № А56-45682/2014 отменить Оставить в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2014. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН <>, ИНН <>) и акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <>, ИНН <*>) по 1500 руб. судебных расходов по кассационной жалобе с каждого.
Председательствующий			А.В. Кадулин
Судьи			М.А. Ракчеева Г.М. Рудницкий