Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 16.05.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

от 02.12.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу № А56-58260/2017,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Ленптицепром», место нахождения: 192019, Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 11, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Фонд), об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи в процессе приватизации земельного участка площадью 16 986 кв.м с кадастровым номером 78:40:1911501:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Санкт-Петербургский про., участок 1 (восточнее дома 2а, лит. А по Ропшинскому шоссе), путем принятия пунктов 2.1 и 2.2 договора в следующей редакции: «2.1. Цена участка составляет 110 239 руб. 14 коп.»; «2.2. Сумма вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже участка составляет 1% от цены участка, указанной в пункте 2.1, и равна 1102 руб. 39 коп., в том числе НДС 18% - 198 руб. 27 коп.».

Суд первой инстанции протокольным определением от 16.10.2017

исключил Фонд из числа ответчиков и привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 02.12.2017 суд удовлетворил требования Общества, урегулировал разногласия, возникшие между ним и Комитетом при заключении договора купли-продажи земельного участка, и определил условия названного договора в редакции, предложенной истцом.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 20.02.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и производство по делу прекратить.

По мнению подателя жалобы, производство по настоящему делу подлежало прекращению на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку вопрос о заключении договора купли-продажи в отношении спорного участка разрешен в порядке принудительного исполнения мирового соглашения, утвержденного постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-14615/2009; основания для определения выкупной цены спорного земельного участка в размере его кадастровой стоимости отсутствуют, поскольку условиям указанного мирового соглашения выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости продажи участка.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

от 14.12.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.09.2016, по делу

№ А56-51130/2015 удовлетворено заявление Общества о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в нерассмотрении по существу заявления Общества от 16.04.2015 № 14606 о приобретении в собственность по договору купли-продажи земельного участка площадью 16 986 кв.м с кадастровым номером 78:40:1911501:6, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, <...> участок 1 (восточнее дома 2а, лит. А по Ропшинскому шоссе). Этим же решением на Комитет возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления указанного судебного акта в законную силу принять решение об условиях передачи в собственность Общества по договору купли-продажи спорного земельного участка.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016

№ 307-ЭС16-18626 Комитету отказано в передаче его кассационной жалобы на указанные судебные акты для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

На основании распоряжения Комитета по управлению городским

имуществом Санкт-Петербурга от 31.08.2006 № 262-р «О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости» и передаточного распоряжения Комитета от 07.04.20017 № 9038(з) Фонд письмом

от 18.04.2017 № 2460/19 направил в адрес Общества проект договора купли- продажи спорного участка, предложив подписать его в пятнадцатидневный срок с момента получения проекта.

В соответствии с пунктом 2.1 этого договора цена участка составляет
91 500 000 руб.

Согласно пункту 2.2 договора сумма вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже участка составляет 1% от цены участка, указанной в пункте 2.1 договора, и равна 915 000 руб.

Общество письмом от 17.05.2017 № 256/12 направило Фонду и Комитету протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором выразило несогласие с условиями договора о цене участка и размере вознаграждения продавца и предложило установить цену продажи участка 110 239 руб. 14 коп., а размер вознаграждения продавца - 1102 руб. 39 коп.

Фонд отклонил протокол разногласий Общества, о чем сообщил последнему в своем письме письмом от 02.06.2017 № 3610/19 и сослался как на то, что цена продажи земельного участка определена в передаточном распоряжении Комитета от 07.04.20017 № 9038(з), на основании которого заключается договор купли-продажи, а так и на отсутствие у Фонда полномочий по изменению цены продажи спорного участка.

Общество, ссылаясь на отсутствие соглашения сторон по условиям договора купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 421, 445, 446 ГК РФ, статьями 39.3, 39.4, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пришли к выводу, что цена спорного земельного участка определяется в нормативном порядке и не может превышать кадастровую стоимость на момент обращения лица в уполномоченный орган с соответствующим заявлением и подлежит расчету исходя из его кадастровой стоимости, составляющей 110 239 руб. 14 коп., сведения о которой были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 18.07.2014, в связи с чем удовлетворили требования и урегулировали возникшие между сторонами разногласия, приняв пункты 2.1 и 2.2 договора в предложенной Обществом редакции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения

торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами, 18.07.2014 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка площадью 16 986 кв.м в размере 110 239 руб. 14 коп. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела кадастровым паспортом от 21.04.2015 № 78/201/15-117177 и выпиской из ЕГРН от 14.04.2017 № 78/201/17-252242.

С заявлением о приобретении в собственность названного земельного участка Общество обратилось в уполномоченный орган 16.04.2015.

С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришли к обоснованному и соответствующему статье 24.20 Закона

№ 135-ФЗ выводу, что для целей определения цены земельного участка при урегулировании разногласий сторон по условиям договора купли-продажи подлежат применению сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 110 239 руб. 14 коп., сведений о которой содержались в государственном кадастре недвижимости на момент обращения истца с заявлением о выкупе в процессе приватизации земельного участка.

Данная правовая позиция судов соответствует положениям пункта 4 статьи 421 ГК РФ, которым предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В данном случае отсутствует федеральный закон, устанавливающий подлежащие применению правила об установлении продаваемого земельного участка по стоимости в размере, превышающем кадастровую стоимость.

По смыслу статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в ЕГРН, за исключением случаев,

предусмотренных названной статьей.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности и выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12.

При таком положении у Комитета не имелось правовых оснований для определения выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 78:40:1911501:6 исходя из его рыночной, а не кадастровой стоимости на момент принятия решения о передаче объекта в собственность.

С учетом этого суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили предъявленные Обществом требования.

Суд кассационной инстанции считает, что суды правильно отклонили приведенный Комитетом довод о необходимости прекращения производства по настоящему делу с его ссылкой на утвержденное постановлением апелляционного суда по делу № А56-14615/2009 мировое соглашение. По указанному делу земельный участок площадью 16 986 кв.м с кадастровым номером 78:40:1911501:6 предметом спора не являлся. В рамках дела

№ А56-14615/2009 рассматривался иск Общества к правопредшественнику Комитета об обязании последнего заключить договор купли-продажи следующих земельных участков: площадью 985 777 кв.м с кадастровым номером 78:40:19115А:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, и земельного участка площадью 127 000 кв.м с кадастровым номером 78:40:19115А:4, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, <...> участок 4 (юго- восточнее пересечения с Ропшинским шоссе). Постановлением апелляционного суда от 18.05.2011 по указанному делу отменено решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2010 и утверждено мировое соглашение, по условиям которого правопредшественник Комитета обязался принять решение о продаже Обществу шести земельных участков ориентировочной площадью 17 474 кв.м, 133 464 кв.м, 16 986 кв.м, 14 640 кв.м, 10 308 кв.м, 919 905 кв.м, которые должны быть сформированы за счет средств Общества из земельных участков с кадастровыми номерами 78:40:19115А:5 и 78:40:19115А:4. Во исполнение указанного мирового соглашения были проведены кадастровые работы, по результатам проведения которых 17.01.2012 поставлен на государственный кадастровый учет, в том числе и спорный земельный участок площадью 16 986 кв.м с кадастровым номером 78:40:1911501:6. В обоснование настоящего иска истцом положены новые обстоятельства, которые возникли в связи с подачей Обществом в уполномоченный орган заявления от 16.04.2015 о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 78:40:1911501:6 и не являлись основанием иска по ранее рассмотренному спору

(дело № А56-14615/2009).

При оценке приведенных доводов Комитета суды обоснованно исходили из того, что на момент утверждения апелляционным судом мирового соглашения по приведенному делу (18.05.2011) спорный земельный участок площадью

Более того, в данном мировом соглашении, подтверждающем право

Общества на выкуп земельных участков, отсутствует условие о цене конкретного земельного участка.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А56-58260/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий Т.Г. Преснецова

Судьи М.В. Захарова

ФИО1