Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Дунай» Архипченко В.И. (доверенность от 01.01.2004), от закрытого акционерного общества «Христина» Шапковой Т.В. (доверенность от 25.03.2003), Аниной Е.А. (доверенность от 29.01.2003), Николаева Н.И. (доверенность от 29.01.2003),

рассмотрев 20.10.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дунай» на решение от 11.12.2003 (судья Калинина Л.М.) и постановление апелляционной инстанции от 14.07.2004 (судьи Несмиян С.И., Гайсановская Е.В., Хайруллина Х.Х.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-6348/03,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Христина» (далее – ЗАО «Христина») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дунай» (далее – ООО «Дунай») о взыскании 695 849 руб. 58 коп., в том числе 637 084 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.09.2002 по 18.02.2003 и 58 764 руб. 98 коп. пеней в соответствии с договором аренды от 07.09.2001 № 3/2001, а также о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 57, лит. А, пом. 4Н.

Решением от 20.03.2003 (судья Калинина Л.М.) иск удовлетворен.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2003 (судьи Грачева И.Л., Рудницкий Г.М., Сергеева И.В.) решение от 20.03.2003 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением судом норм процессуального права.

При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований и попросил взыскать 1 078 940 руб. 27 коп. основной задолженности за период с 01.09.2002 по 12.05.2003 и 239 976 руб. 49 коп. пеней по состоянию на 10.10.2003.

Решением от 11.12.2003, изготовленным в полном объеме 29.12.2003, исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу ЗАО «Христина» взыскано 1 078 940 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате и 117 772 руб. 07 коп. пеней; ответчик выселен из занимаемого помещения. В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.07.2004 решение от 11.12.2003 изменено: с ответчика в пользу ЗАО «Христина» взыскано 850 466 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате и 92 832 руб. 96 коп. пеней, в части выселения решение суда оставлено без изменения, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Дунай» просит отменить указанные судебные акты и передать дело на рассмотрение другого арбитражного суда, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Податель жалобы указывает на следующие обстоятельства: материалами дела опровергается вывод апелляционной инстанции о том, что по условиям спорного договора аренды налог на добавленную стоимость (далее – НДС) подлежал начислению сверх установленной договорной цены; представленные доказательства свидетельствуют о наличии у ответчика переплаты по арендной плате и о том, что у истца отсутствовали основания для одностороннего расторжения договора; суд, посчитав, что договор аренды по истечении его срока действия возобновлен на неопределенный срок, не учел положения раздела 6 договора, в соответствии с которыми при отсутствии существенных нарушений условий договора, в том числе по оплате, настоящий договор перезаключается на тот же срок на аналогичных условиях; у суда отсутствовали основания для выселения ответчика из занимаемого помещения, так как он на момент вынесения решения в данном помещении не находился.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «Христина» просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители истца – доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Христина» (арендодатель) по договору от 07.09.2001 № 3/2001 предоставило ООО «Дунай» (арендатор) во временное пользование нежилое помещение общей площадью 657 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 57, лит. А, пом. 4Н, сроком на 11 месяцев со дня подписания акта приема-передачи помещения.

Нежилое помещение передано арендатору по соответствующему акту 01.10.2001, следовательно, дата истечения срока действия названного договора определена 31.08.2002.

Пунктом 2 раздела 6 договора предусмотрена возможность перезаключения договора на тот же срок на аналогичных условиях при отсутствии существенных нарушений условий договора, в том числе по оплате.

Договор аренды, перезаключенный на новый срок, является новым договором и в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 434 и пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным путем придания ему письменной формы в виде документа, подписанного сторонами. Доказательства того, что по истечении срока договора от 07.09.2001 стороны заключили новый договор аренды, в материалах дела отсутствуют. Поскольку после 31.08.2002 арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой и апелляционной инстанций правомерно посчитал, что указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора и приложениях к нему, ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей - в пункте 4.2 договора.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан оплачивать выставляемые счета в течение трех банковских дней.

В связи с тем, что арендатор перестал с 01.09.2002 вносить платежи, ЗАО «Христина в письме от 20.01.2003 указало ему на наличие задолженности по арендной плате и на необходимость погасить ее в течение трех банковских дней.

Поскольку ответчик указанные нарушения не устранил, ЗАО «Христина» в письме от 24.01.2003 № 2/01-03 уведомило его о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 27.01.2003 и потребовало передать занимаемое нежилое помещение по соответствующему акту.

Ссылаясь на то, что ответчик не погасил задолженность по арендной плате и не освободил арендованное помещение после прекращения действия договора, ЗАО «Христина» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Как усматривается из материалов дела, ответчик в период с 01.01.2002 по 01.09.2002 оплачивал выставляемые истцом счета с учетом НДС.

Довод ООО «Дунай» о двойном начислении НДС обоснованно не принят судом апелляционной инстанции во внимание. Пунктом 3.2 договора установлено, что цена аренды включает в себя НДС по ставке, определяемой законодательством. В соответствии с пунктами 2, 3 приложения № 2 к договору «Соглашение о размере оплаты за передаваемые права пользования» величина арендной платы определена в твердой сумме из расчета 4500 у.е. в месяц. Однако при заключении договора от 07.09.2001 арендодатель, являясь субъектом малого предпринимательства, применял упрощенную систему налогообложения и не являлся налогоплательщиком НДС. Суд апелляционной инстанции при определении суммы задолженности ответчика по арендной плате за оспариваемый период обоснованно исходил из того, что на момент заключения договора размер арендной платы в сумме 4500 у.е. в месяц был установлен без учета НДС, но поскольку с января 2002 года истец перешел на обычную систему налогообложения, выставление истцом счетов на сумму 5400 у.е. в месяц (в том числе НДС в размере 20% от арендной платы) является правомерным. Арендная плата в указанной сумме подлежала внесению за весь спорный период. К тому же ответчик осуществлял платежи в данном размере в период с февраля по май 2002 года на основании выставляемых арендодателем счетов, в которых отдельно указаны размер арендной платы и НДС (т.1, л.д. 11 – 136). О том, что стороны договорились учитывать НДС при определении размера арендной платы с 01.01.2002, свидетельствуют и дополнительные соглашения к договору № 1 и 3, которыми по просьбе арендатора был снижен размер арендной платы в январе, июне, июле, августе 2002 года (т.1, л.д. 16,17, 19).

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если договор аренды продлен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что при задержке оплаты на два месяца или более арендодатель уведомляет арендатора о нарушении последним названных обязательств и о расторжении договора в одностороннем порядке. В этом случае арендатор вправе в течение трех банковских дней выполнить нарушенные обязательства либо представить подтверждение их выполнения. В противном случае арендатор обязан в трехдневный срок освободить помещение и передать его по передаточному акту.

Согласно материалам дела договор аренды от 07.09.2001 № 3/2001 прекращен на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления ЗАО «Христина» в адрес ООО «Дунай» письма от 24.01.2003 № 2/01-03. Доказательства получения его ответчиком имеются в материалах дела.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По правилам статьи 655 названного Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данное правило относится и к договорам аренды нежилых помещений. ООО «Дунай» на момент предъявления настоящего иска не представило доказательств передачи ЗАО «Христина» арендуемого помещения по акту. Из материалов дела видно, что ответчик был выселен судебным приставом-исполнителем 12.05.2003 в связи с исполнением решения по настоящему делу от 20.03.2003, которое впоследствии было отменено.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суд апелляционной инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 331, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика 850 466 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате, 92 832 руб. 96 коп. пеней за просрочку внесения платежей и выселил ответчика из занимаемого помещения, поскольку у ООО «Дунай» на момент обращения ЗАО «Христина» с иском в суд отсутствовали правовые основания занимать арендуемое помещение.

Так как ООО «Дунай» при подаче кассационной жалобы была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, с него надлежит взыскать в доход федерального бюджета 8 516 руб. 50 коп. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2004 по делу № А56-6348/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дунай» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дунай» в доход федерального бюджета 8 516 руб. 50 коп. госпошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева

2.4.3.7, 2.4.5.2, 2.11.13.7, 2.11.13.13, 2.11.13.19