Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 14 сентября 2004 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 16.04.2004 (судья Стафеева Т.Г.) и постановление апелляционной инстанции от 16.06.2004 (судьи Желтянников В.И., Копылова Л.С., Горшелев В.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-725/04,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий» (в настоящее время – закрытое акционерное общество, далее – Трест) о взыскании 600 723 руб. 21 коп., в том числе 472 032 руб. 89 коп. задолженности за период с 22.01.2003 по 31.12.2003 на основании договора от 22.01.96 № 11/ЗД-00222 аренды земельного участка и 128690 руб. 32 коп. пеней.

Решением от 16.04.2004 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.06.2004 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом Методики определения арендной платы за земельные участки, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 № 450-р, с последующими изменениями и дополнениями (далее – Методика), считает одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы (путем направления уведомления от 11.03.2003) соответствующим нормам гражданского законодательства, условиям договора, фактическому использованию земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу Трест считает доводы истца подлежащими отклонению, а судебные акты – оставлению без изменения; указывает, что акт от 22.01.2003 проверки функционального использования земельного участка не является достаточным основанием для применения иных, чем указано в договоре, кодов функционального использования участка; изменения в договор относительно установления нового кода использования земельного участка не вносились; у истца отсутствовали основания для увеличения размера арендной платы посредством направления уведомления; расчет КУГИ не соответствует данным ведомости инвентаризации от 19.06.2003.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Треста против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Трестом (арендатор) заключен договор от 22.01.96 № 11/ЗД-00222 аренды земельного участка площадью 633 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 113, лит. А, для использования под производственные и лабораторные помещения (код 7.3) сроком с 09.03.95 по 09.03.2044.

Уведомлением от 27.06.97 КУГИ сообщил арендатору об изменении с 01.07.97 арендной платы, которая составила 17,408 у.е. в квартал.

По результатам проверки функционального использования земельного участка комиссия районного агентства КУГИ составила акт от 22.01.2003, которым установлено, что фактически участок используется под административно-производственные цели.

На основании указанного акта, ссылаясь на пункт 3.6 договора аренды, КУГИ направил арендатору уведомление от 11.03.2003, согласно которому с 22.01.2003 новый размер арендной платы по договору составляет 4542,408 у.е. в квартал.

Трест в марте 2003 года обратился в государственное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН) с заявлением о проведении инвентаризации земельного участка для определения функций, по которым он используется.

Согласно ведомости ГУИОН по состоянию на 19.06.2003 территория используется под проектно-изыскательскую (код 7.4) и производственную деятельность (размещение мастерских по производству электроизмерительных приборов и изготовлению макетов, код 6.2), размещение административных помещений (код 7.2), мастерской по ремонту телефонов (код 2.1), коммунальное хозяйство.

Размер квартальной арендной платы за земельный участок, рассчитанной с учетом данных указанной ведомости инвентаризации, составляет 632,16 у.е. Однако соответствующие изменения в договор в части размера арендной платы сторонами не вносились, дополнительное соглашение о новой величине арендной платы не заключалось.

Арендатор вносил арендную плату исходя из ставки квартальной арендной платы 17,408 у.е.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, рассчитанных по ставке квартальной арендной платы 4542,408 у.е., суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что изменения в Методику в спорный период не вносились, правомерность применения нового кода функционального использования земельного участка истцом не доказана.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3.6 договора от 22.01.96 предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга; ее новая величина устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Таким образом, заключенным между сторонами договором возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы связывается только с одним обстоятельством – изменением нормативной базы.

Определение арендной платы за земельные участки в Санкт-Петербурге производится в соответствии с Методикой. Изменения Методики, равно как и иных нормативных актов по вопросам регулирования арендной платы, в спорный период не производилось.

Изменение целей использования предоставленного в аренду земельного участка основанием для одностороннего изменения размера арендной платы не является. К тому же истец не доказал, что такое изменение целевого назначения участка имело место.

Согласно пункту 3.9 Методики, если земельный участок используется по двум и более функциям, то расчет арендной платы производится после обращения заинтересованных лиц на основании результатов инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, проведенной отделом землеустройства ГУИОН. Из данного пункта не следует, что составленный КУГИ акт проверки функционального использования земельного участка может служить достаточным основанием для перерасчета арендной платы.

Содержащиеся в акте от 22.01.2003 сведения расходятся с данными ведомости инвентаризации земельного участка, составленной компетентным органом. Вывод об использовании участка под административные цели сделан КУГИ без учета специфики деятельности арендатора, основными видами деятельности которого согласно уставу Треста являются комплексные инженерно-геологические, проектно-изыскательские и другие изыскательские работы, комплексные лабораторные исследования, вычислительные и расчетные, множительные и копировальные работы.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает выводы суда первой и апелляционной инстанций об отказе в исковых требованиях правильными, соответствующими нормам права и материалам дела, в связи с чем оснований к отмене вынесенных по делу судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение от 16.04.2004 и постановление апелляционной инстанции от 16.06.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-725/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи И.Л. Грачева

ФИО1

4.2, 4.3