Гражданский кодекс часть 1

при участии от открытого акционерного общества «Энергомеханический завод» Певцова А.А. (доверенность от 12.01.2015), Светлова А.А. (доверенность от 12.01.2015), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Степаненко Л.Ю. (доверенность от 12.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Энергомеханический завод» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2014 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я. В., Тимухина И.А.) по делу № А56-80538/2013,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Энергомеханический завод», место нахождения: 192148, Санкт-Петербург, ул. Невзоровой, д. 9, ОГРН 1037825021365, ИНН 7811000702 (далее - Общество), о взыскании 1 970 658 руб. 39 коп. задолженности за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 и 263 730 руб. 09 коп. пеней за периоды с 11.07.2013 по 30.09.2013, с 11.10.2013 по 09.12.2013 по договору от 18.09.2001 № 13/ЗД-01104 аренды земельных участков площадью 27 336 кв.м с кадастровым номером 78:7130Б:5 и площадью 31 995 кв.м с кадастровым номером 78:7130Б:3, расположенных по адресу: 193148, Санкт-Петербург, ул. Невзоровой, д. 9.

Арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял к производству встречное исковое заявление Общества о признании незаконным одностороннего изменения КУГИ спорного договора аренды, оформленного уведомлением от 09.07.2013 № 3827-13/13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН).

Суд первой инстанции решением от 10.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.10.2014, взыскал с Общества в пользу КУГИ 1 970 658 руб. 39 коп. задолженности и 175 820 руб. 06 коп. пеней, отказал в остальной части иска КУГИ, а также отказал во встречном иске Общества.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 10.06.2014 и постановление от 15.10.2014, признать незаконным одностороннее изменение КУГИ спорного договора аренды, оформленное уведомлением от 09.07.2013 № 3827-13/13, взыскать с Общества в пользу КУГИ 1 251 751 руб. 12 коп. задолженности и 30 407 руб. 12 коп. пеней, отказать КУГИ в остальной части иска.

Податель жалобы указывает на следующее: суды пришли к неправильному выводу о том, что функциональное использование арендованных земельных участков изменилось по сравнению с тем, как использовались участки на момент заключения договора аренды; КУГИ необоснованно применил при расчете арендной платы коды функционального использования (Кн), указанные в ведомости ГУИОН от 10.06.2013 № 34921Б-13/1; кроме данной ведомости и приложенных к ней фотографий в материалы дела не представлено никаких доказательств того, что Общество осуществляет деятельность, указанную в ведомости; Общество с момента заключения договора аренды в 2001 году не изменяло вид деятельности, осуществляемой на арендованных участках; виды деятельности, указанные в ведомости ГУИОН от 10.06.2013, охватываются Кн, равными 1.5 и 6.2, указанными в спорном договоре и в Приложении 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденному постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 (далее – Положение об определении базовых ставок); на арендованных земельных участках не имеется складов и административных зданий, к которым можно применить Кн, равные соответственно 3.2 и 7.2; имеющееся в собственности Общества административное здание заводоуправления и складские здания используются в производственной деятельности и не сдаются в аренду; тот факт, что на момент проверки ГУИОН в складских помещениях временно отсутствовала готовая продукция, не дает оснований для применения Кн, равного 10.1, и увеличения арендной платы в 6 раз; в ведомости ГУИОН не отражено, что на одном из земельных участков имеется объект гражданской обороны – убежище, в связи с наличием которого подлежал применению Кн, равный 11.2; представитель ГУИОН составил ведомость от 10.06.2013 на основании визуального осмотра территории без учета документов бухгалтерской отчетности и аудиторской проверки о видах деятельности Общества; суды обеих инстанций не дали оценки представленным Обществом документам, опровергающим обоснованность применения Кн, указанных в ведомости ГУИОН, и поясняющим обстоятельства, связанные с использованием расположенных на арендованных участках зданиях, образующих единый производственный комплекс, приватизированный в 1992 году; суды необоснованно возложили на Общество обязанность доказывания того, что оно не осуществляет деятельность, указанную в ведомости ГУИОН; суды не учли, что указанная ведомость ГУИОН не является ненормативным актом, поэтому она не может быть обжалована по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Общества – без удовлетворения.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель ГУИОН– доводы, приведенные в отзыве на нее.

КУГИ извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество образовано в 1992 году в результате приватизации имущественного комплекса государственного предприятия «Энергомеханический завод», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Невзоровой, д. 9. В соответствии с планом приватизации в собственность Общества перешли здания и сооружения названного предприятия, расположенные по указанному адресу, в том числе склады оборудования, склад готовой продукции, общезаводской склад металла, механо-сборочный корпус, энергоблок, котельная, здание гаража, главный корпус (заводоуправление), заготовительно-сварочный корпус, и другие объекты.

КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.09.2001 № 13/ЗД-01104 аренды земельных участков площадью 27 336 кв.м с кадастровым номером 78:7130Б:5 и площадью 31 995 кв.м с кадастровым номером 78:7130Б:3, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, на срок по 15.03.2050.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.2 данного договора земельные участки предоставляются под производственную площадку (коды функционального использования 1.5 и 6.2). Расчет арендной платы осуществлен с учетом названных кодов.

Порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.

Пунктом 3.6 договора стороны предусмотрели право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

КУГИ уведомлением от 18.12.2009 сообщил Обществу об изменении арендной платы с 01.01.2010. В данном уведомлении КУГИ привел график платежей и размер арендной платы, подлежавшей перечислению, за период с 01.01.2010 по 31.12.2012. В пункте 4 данного уведомления указано, что с 01.01.2013 арендатор обязан самостоятельно определять размер арендной платы, подлежащей ежеквартальному перечислению в соответствии с расчетом приведенным в уведомлении с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости. Расчет арендной платы осуществлен с учетом Кн, равных 1.5 и 6.2. Размер квартальной арендной платы составил 598 663 руб. 58 коп.

КУГИ направил Обществу уведомление от 09.07.2013 № 3827-13/13 об изменении с 01.07.2013 размера арендной платы, расчет которого произведен на основании составленной ГУИОН ведомости инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории от 10.06.2013 № 34921Б-13/1. Размер арендной платы за квартал составил 1 344 847 руб. 22 коп.

КУГИ, ссылаясь на то, что Общество не платило арендную плату в период с 01.07.2013 по 31.12.2013, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Общество, полагая, что у КУГИ не было предусмотренных пунктом 3.6 договора аренды оснований для изменения уведомлением от 09.07.2013 № 3827-13/13 арендной платы в одностороннем порядке, заявило встречный иск. Общество указало, что функциональное использование земельных участков не изменялось с момента заключения договора аренды, что все здания и строения, расположенные на участках, в том числе административное здание заводоуправления, склады используются под производственную деятельность. В помещениях столовой организовано питание работников завода, спортзал используется для проведения оздоровительных мероприятий среди сотрудников, часть участков используется для стоянки автотранспорта работников завода и приезжающих на предприятие лиц. Общество не ведет никакой коммерческой деятельности, связанной с предоставлением принадлежащих ему строений или помещений другим лицам в качестве складов, офисов, объектов общественного питания. Склады используются по мере производственной необходимости, отсутствие в них какого-либо имущества на момент проверки ГУИОН не свидетельствует о неиспользовании помещений складов и об изменении функционального назначения арендованных участков.

Суды первой и апелляционной инстанций взыскали с Общества долг по арендной плате в размере, указанном КУГИ в иске, снизили размер неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) до 175 820 руб. 06 коп и отказали во встречном иске Общества.

Суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 608-119) и постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», которым утверждено Положение об определении базовых ставок.

В статье 1 Закона № 608-119 установлено, что Методика определения арендной платы представляет собой утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Пунктом 2.7 Положения об определении базовых ставок предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн, равного 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00. Кн, равный 18,0, предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 названного Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при представлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной ГУИОН.

Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более (абзац 5 пункта 2.8 Положения об определении базовых ставок).

Общество не представило доказательств того, что оно обращалось в ГУИОН за изготовлением ведомости инвентаризации земельных участков.

ГУИОН изготовило 10.06.2013 ведомость инвентаризации арендуемых Обществом земельных участков на основании заявки КУГИ от 22.04.2013 по состоянию на 17.05.2013.

Согласно этой ведомости на участке с кадастровым номером 78:7130Б:5 осуществляются следующие виды деятельности и применяются следующие коэффициенты:

- Кн 6.2 - производственные виды деятельности;

- Кн 3.2 - складская деятельность, не относящаяся к производству на данном земельном участке;

- Кн 7.2 - административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке;

- Кн 10.1 - неиспользуемые (пустующие) помещения;

- Кн 9.0 - подъездные ж/д пути;

- Кн 11.5 - автостоянки на закрытой территории с ограниченным доступом;

- Кн 1.5- садово-парковое хозяйство (газоны);

- территория совместного использования.

На участке с кадастровым номером 78:7130А:3 осуществляются следующие виды деятельности и применяются следующие коэффициенты:

- Кн 6.2 - производственные виды деятельности;

- Кн 3.2 - складская деятельность, не относящаяся к производству на данном земельном участке;

- Кн 7.2 - административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке;

- Кн 10.1 - неиспользуемые (пустующие) помещения;

- Кн 3.12- общественное питание в капитальных зданиях, тип 2 (столовая без реализации пива, спиртных напитков);

- Кн 3.1 - кофейные автоматы;

- Кн 5.0 - помещения, используемые для временного проживания;

- Кн 2.2 - тренажерный зал;

- Кн 9.0 - подъездные ж/д пути;

- Кн 12.1 - шиномонтаж;

- Кн 11.5 - гаражи организации; автостоянки на закрытой территории с ограниченным доступом;

- Кн 11.4 - общедоступная бесплатная гостевая автостоянка;

- Кн 1.5 - садово-парковое хозяйство (газоны);

- территория совместного использования.

Суды указали, что поскольку Общество не представило иную ведомость ГУИОН, не доказало, что не вело на арендованных земельных участках деятельности, указанной в ведомости ГУИОН, и что не произошло изменения функционального использования земельных участков, то КУГИ правомерно увеличил арендную плату, рассчитав ее размер с учетом Кн, указанных в названной ведомости ГУИОН.

Исследовав материалы дела и доводы участвующих в деле лиц, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального и процессуального права по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение статьи 65 АПК РФ суды неправильно распределили бремя доказывания и указали, что Общество не представило доказательств того, что оно не осуществляет виды деятельности, приведенные в ведомости.

Между тем КУГИ, изменивший размер арендной платы в одностороннем порядке, должен доказать, что у него имелись основания для такого изменения, предусмотренные пунктом 3.6 договора аренды, в том числе то, что Общество изменило указанный в пункте 1.2 вид использования арендованных участков и осуществляет виды деятельности, приведенные в ведомости ГУИОН.

Согласно пункту 1.2 договора арендованные участки используются под производственную площадку (Кн 1.5 и 6.2). В пункте 2.2 указано, что на участках имеются здания и другие сооружения согласно кадастровому плану.

В обоснование того, что Общество изменило вид использования земельных участков, КУГИ представил только ведомость ГУИОН от 10.06.2013, составленную по состоянию на 17.05.2013, и приложенные к ней фотографии.

Как пояснил представитель ГУИОН в судебном заседании кассационной инстанции, сотрудник ГУИОН, составивший ведомость, определил виды деятельности, осуществляемой Обществом на земельных участках, путем визуального осмотра участков и расположенных на них зданий.

Так, согласно приложенным к ведомости фотографиям Кн 7.2 (административные здания) был применен, поскольку в здании заводоуправления на одной из дверей размещена бумажная табличка с указанием иных юридических лиц («ООО «Завод Энерготехника», ООО «МК «Модуль», ООО «ТК «Д-Профиль»), на другой двери табличка - «Учебный центр «Энергетический»; Кн 10.1 (неиспользуемые, пустующие здания) был применен, поскольку на момент осмотра некоторые складские помещения пустовали, а другие были в разрушенном состоянии; Кн 3.2 (складская деятельность, склады, оптовые склады, склады продовольственных, промышленных, смешанных товаров) был применен в связи с тем, что часть помещений использовалась в качестве склада; Кн 5.0 (гостиничное хозяйство, гостиницы, кемпинги, мотели, иные объекты, используемые для временно проживания) был применен в связи с тем, что в одном из помещений расположены диван, холодильник, микроволновая печь; Кн 3.12 (общественное питание в капитальных зданиях, кафе, столовые, другие объекты общественного питания без реализации алкогольной продукции) применен в связи с наличием в здании заводской столовой; Кн 3.1 (объекты торговли в капитальных зданиях, гипермаркеты, супермаркеты, иные магазины) применен в связи с наличием в зданиях Общества кофейных автоматов; Кн 2.2 (спорт, физическая культура), спортивные комплексы, площадки и другие спортивные сооружения) применен в связи с тем, что в одном из строений находится тренажерный зал.

В соответствии с Приложением 4 к Положению об определению базовых ставок Кн 6.2 применяется для производственных видов деятельности на земельных участках площадью менее 15 га, для ТЭЦ, промышленных и производственных предприятий, включая административные здания и склады, используемые в производственной деятельности, расположенные на земельном участке.

Пунктом 2.8 Положения об определении арендной платы предусмотрено, что для уточнения функционального использования земельного участка используются документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН; для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории (в зданиях и сооружениях) осуществляют иную деятельность, Кн определяется по функциональному использованию земельного участка с учетом различных функций.

КУГИ не представил в дело надлежащих доказательств того, что расположенные на арендованных земельных участках административное здание и складские здания используются Обществом не в связи с производственной деятельностью, определенной уставом Общества, и что складские помещения, пустовавшие на момент на момент осмотра сотрудником ГУИОН, являются неиспользуемыми зданиями, к которым можно в силу пункта 3.1.2 Положения об определении арендной платы применить Кн 10.1 и увеличенный коэффициент 6, установленный за неосуществление строительства или реконструкции объектов по истечении года после предоставления в аренду земельных участков.

Общество в обоснование встречного иска и возражая против удовлетворения иска КУГИ о взыскании арендной платы в увеличенном размере, представило справки аудиторской фирмы – общества с ограниченной ответственностью «Проим-инвест-аудит», согласно которым по итогам аудиторских проверок Общество в период с 2011 года по 31.12.2013 получило 96,4 % дохода по основным видам деятельности (производство и поставка высоковольтного оборудования, услуги по ремонту, монтажу и техническому обслуживанию высоковольтного оборудования), 3,6 % дохода от продажи валюты, реализации прочего имущества, получения процентов по предоставленным займам; не заключало договоров аренды недвижимого имущества, в 2013 году действовали договоры подряда с обществом с ограниченной ответственностью «МК «Модуль», которое осуществляло работы по промывке, изоляции поверхности, окраске и упаковке продукции Общества, договор поставки с обществом с ограниченной ответственностью «Энергомеханический завод», договор оказания услуг с частным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Учебный центр «Энергетический» по обучению производственного персонала Общества на его территории. Копии данных договоров также представлены в материалы дела. Однако суды не дали оценку данным документам.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды сделали вывод о правомерности действий КУГИ по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы, неправильно определив бремя доказывания и неполно исследовав представленные в материалы дела доказательства, поэтому обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; исследовать все представленные в материалы дела документы; установить, изменило ли Общество вид использования арендованных земельных участков по сравнению с моментом заключения договора в 2001 году, какие виды деятельности осуществляет арендатор на спорных участках, с учетом бухгалтерской отчетности, лицензий на виды деятельности, требующих лицензирования, учредительных документов (для некоммерческих организаций), справок федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН, имелись ли у КУГИ основания для изменения арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 договора аренды, в каком размере Общество должно заплатить за аренду в спорный период, имеется ли у него долг и в каком размере; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу № А56-80538/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи А.В. Кадулин

М.А. Ракчеева