Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2017 по делу № А56-84890/2015 (судья Кротов С.М.),

принятое по иску ООО "Балтэкс" к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Балтэкс" (далее- ООО "Балтэкс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее- Комитет), Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее- Фонд) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Балтэкс" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 161,2 кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001289:1106, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Малая Конюшенная, д. 14, лит. А, пом. 8Н при реализации арендатором преимущественного права:

- изложив п. 2.1 Договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 64 000 000 руб. (НДС не облагается).»;

- изменив Приложение №1 к договору, изложив его в следующей редакции: «Приложение №1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 64 000 000 руб. Количество платежей – 13».

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением суда от 08.09.2017 иск удовлетворен, спорные пункты договора приняты в редакции, предложенной истцом.

Не согласившись с названным решением, Комитет и ГУИОН обратились с апелляционными жалобами, в которых, заняв солидарную позицию по существу спора, просили состоявшийся судебный акт отменить.

В обоснование к отмене судебного акта податели жалоб указали, что заключение повторной экспертизы является недостоверным доказательством по делу, в том числе в связи с ненадлежащим исследованием рынка недвижимости, тенденциозным подбором объектов-аналогов, ошибками при применении доходного подхода.

Также ГУИОН полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о недостоверности отчета ГУИОН от 13.08.2015 № 31-8-0119(120)-2015, поскольку в обжалуемом решении отсутствуют выводы о том, в чем состоит недостоверность отчета о рыночной оценке, выполненного СПб ГУП "ГУИОН", не приведены доказательства его недостоверности, несоответствия Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принятым в соответствии с ним стандартам оценки.

По мнению заявителей апелляционных жалобы, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы подлежало удовлетворению, поскольку экспертное заключение НП «Деловой союз судебных экспертов» от 25.05.2017 № 034/05/2017-ЭЗ является необоснованным и содержащим противоречивые выводы, выполненным в нарушение норм действующего законодательства в области оценочной деятельности.

От истца до судебного заседания в порядке статьи 262 АПК РФ поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ГУП ГУИОН и представитель Комитета доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Представитель ГУП ГУИОН поддержал заявленное при подаче апелляционной жалобы ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого ООО "Балтэкс" нежилого помещения.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционных жалоб и ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Рассмотрев в судебном заседании ходатайство третьего лица о назначении повторной экспертизы, апелляционный суд протокольным определением отказал в его удовлетворении за отсутствием оснований, указанное ходатайство приведет к необоснованному затягиванию сроков рассмотрения дела.

Круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, определяется арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Заключения эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела было назначено и проведено две судебные экспертизы, в связи с чем, настоящий спор может быть рассмотрен по имеющимся в деле доказательствам.

Ответчик АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Общество является арендатором нежилого помещения 8Н, площадью 161,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Конюшенная, д. 14, лит. А, кадастровый номер 78:31:0001289:1106, на основании договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

17.03.2015 Общество обратилось в Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга с заявлением в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 27.08.2015 №680-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Конюшенная, д. 14, лит. А, помещение 8Н» определен способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 96 300 000 руб., определенной в отчете ГУП «ГУИОН» от 13.08.2015 № 31-8-0119(120)-2015.

На основании Распоряжения Комитета от 27.08.2015 №680-рз Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.

Общество направило в Комитет и Фонд имущества договор с протоколом разногласий, который подписан не был.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ), установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

При этом Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены нежилого помещения, в связи с чем, указанный спор рассмотрен в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также следует, что обращаясь с настоящим иском, истец оспаривает выполненный ГУП ГУИОН отчет об оценке рыночной стоимости от 13.08.2015 № 31-8-0119(120)-2015, где рыночная цена земельного участка составила 96 300 000 руб.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеющиеся в материалах дела отчет ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости нежилого помещения не позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

В связи с чем, определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2016, 18.07.2016 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы.

Определением суда от 24.03.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением повторной судебной экспертизы.

По результатам повторной судебной экспертизы представлено экспертное заключение №034/05/2017-ЭЗ от 25.05.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 17.03.2015 составляет 64 000 000 руб.

Вместе с тем, ГУП ГУИОН не согласилось с экспертным заключением от 25.05.2017 и ходатайствовало о назначении в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторной экспертизы.

Суд первой инстанции, в отсутствие предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы ходатайство ГУП ГУИОН отклонил.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного правового акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) суд учитывает, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке рыночная цена нежилого помещения составила 96 300 000 руб.

Судом апелляционной инстанции установлено, что с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, и разъяснений, изложенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд первой инстанции при наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого Обществом нежилого помещения, правомерно назначил судебную экспертизу по вопросу определения его рыночной стоимости.

Вопреки доводам апелляционных жалоб Комитета и ГУП ГУИОН оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки действующим законодательством не исключается.

При этом, заключение судебной экспертизы в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, хотя и содержит несущественные нарушения, которые не могли повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о необходимости заключить договор купли-продажи с установлением цены продажи нежилого помещения в размере 64000000 руб., поскольку указанное судебное заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, основания для критической оценки судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, поскольку заключение получено по результатам назначенной судом экспертизы, мотивированно, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

При этом экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.

Несогласие участвующих в деле лиц с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Следует отметить, что в целях устранения имеющихся противоречий, а также для предоставления сторонам возможности задать вопросы эксперту, и в целях устранения сомнений в достоверности выводов судебного эксперта, в судебном заседании суда первой инстанции 01.09.2017 допрошен эксперт НП «Деловой союз судебных экспертов» Труханова Валерия Юрьевна по экспертному заключению от 25.05.2017 применительно к положениям части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, и об отказе в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что заключение повторной судебной экспертизы является достоверным доказательством и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

Довод жалобы ГУИОН об использовании экспертом объектов-аналогов, обладающих существенно худшими характеристиками по сравнению с объектом оценки, опровергается последовательностью рассуждений эксперта, обосновавшего в заключении сделанный выбор, и представленными в нем сопоставительными таблицами, в которых экспертом подробно проанализированы характеристики всех подобранных объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам, к числу которых эксперт относит погрузочно- разгрузочные условия, парковку, односторонне движение, возможность маневрирования автомобилей, техническое состояние.

Эксперт принял к расчету и привел в обоснование данных полную исходную информацию, которая непротиворечива, проверяема, обоснованна и не искажает результат расчета.

Научная обоснованность примененной экспертом методологии ГУИОН убедительными доводами не опровергнута.

По мнению апелляционного суда, приведенные ГУИОН и Комитетом доводы носят формальный характер и не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2017 по делу № А56-84890/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников

И.А. Тимухина