Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Влада» генерального директора ФИО1 и ФИО2 (доверенность от 14.08.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО4 (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Влада» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 по делу № А56-88095/2014 (судьи Желяева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.),

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Влада», место нахождения: 195197, Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 31, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – фонд имущества) и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, лит. Б, пом. 4-Н, установленную в размере 7 940 000 руб. в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 21.08.2014 № 31-8-0168 (460)-2014, и об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, просило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 5 100 000 (пять миллионов сто тысяч) руб. НДС не облагается».

Определением суда от 16.07.2015 КУГИ замен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО, комитет) на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец уточнил требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, лит. Б, пом. 4-Н, установленную в размере 7 940 000 руб. в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 21.08.2014 № 31-8-0168 (460)-2014, и урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 5 237 288 руб. (НДС не облагается)».

Решением суда от 25.03.2016 урегулированы разногласия, возникшие между обществом и комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 5 237 288 руб. (НДС не облагается)», в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 11.05.2017 решение изменено, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 7 949 000 руб. (НДС не облагается)», в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что повторная экспертиза назначена апелляционным судом при отсутствии оснований, в связи с чем заключение повторной экспертизы должно считаться недопустимым доказательством, суд не привел доводов, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности заключения первой экспертизы, которые не могли быть устранены иным образом, или о противоречиях в выводах эксперта.

Податель жалобы ссылается на неправильное определение экспертом при проведении повторной экспертизы состояния помещения, определение экспертом цены без НДС, на наличие в заключении арифметических ошибок, неправильный подбор экспертом объектов-аналогов.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит отказать в удовлетворении жалобы.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители КИО И ГУИОН обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество арендует нежилое помещения 4-Н площадью 65,7 кв. м с кадастровым номером 78:36:5326:0:3:1, расположенное по адресу: <...>, лит. Б, на основании договора от 18.12.2001 № 02-А003833, заключенного с комитетом.

Общество обратилось в комитет с заявлением от 09.06.2014 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.

Комитет издал распоряжение от 09.09.2014 № 1750-рз о приватизации упомянутого объекта нежилого фонда путем продажи обществу и об определении условий приватизации. Цена продажи объекта недвижимости установлена на основании отчёта ГУИОН от 21.08.2014 № 31-8-0168 (460)-2014 об оценке рыночной стоимости помещения в размере 7 940 000 руб.

Общество направило комитету и фонду имущества письма от 28.10.2014 и 31.10.2014 с просьбой ознакомиться с отчётом ГУИОН.

На основании заявления общества выполнено заключение специалиста № 014-001Р-14 об оценке рыночной стоимости помещения. Согласно указанному заключению рыночная стоимость помещения составила 5 100 000 руб.

Общество 01.12.2014 направило фонду имущества протокол разногласий к договору купли-продажи помещения, предложив цену продажи помещения 5 100 000 руб.

Фонд имущества в письме от 19.12.2014 сообщил обществу о том, что изменение цены продажи объекта не входит в его компетенцию.

Ссылаясь на то, что установленная комитетом на основании отчёта ГУИОН цена объекта существенно завышена, сторонами не достигнуто соглашение, касающееся условия договора о цене купли-продажи, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, сослался на заключение экспертизы от 12.01.2016 № 225-0/15, выполненное экспертом ЭКЦ «СевЗапЭксперт» и установил стоимость предмета купли-продажи в сумме 5 237 288 руб.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ГУИОН, назначил производство по делу повторной экспертизы, признал, что заключение повторной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, не вызывает сомнений, и изменил решение суда первой инстанции, установил стоимость отчуждаемого помещения в сумме 7 949 000 руб.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления.

В части отказа в удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, установленной в отчёте ГУИОН, судебные акты по делу в порядке кассационного производства не обжалуются.

Суд апелляционной инстанции правильно применил статью 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», установил, что истец обладает преимущественным правом на приобретение арендованного помещения по цене, равной рыночной стоимости этого имущества, определенной независимым оценщиком, между сторонами при заключении договора купли-продажи помещения возникли разногласия, касающиеся цены договора, применил статьи 446 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и урегулировал имеющиеся разногласия.

Суд правильно применил статью 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учётом разъяснений, приведенных в пунктах 1 и 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». С учётом наличия обстоятельств, свидетельствующих о невозможности вызова эксперта ЭКЦ «СевЗапЭксперт», составившего отчёт об оценке помещения на основании определения суда первой инстанции, в судебное заседание для ответа на поставленные вопросы с целью устранения неясностей и противоречий в заключении эксперта, апелляционный суд, правильно применив статью 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно удовлетворил ходатайство ГУИОН и назначил по делу повторную экспертизу, поручив её проведение ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт».

Оценив заключение эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» от 25.01.2017 № 16-126Т-А56-88095/2014 наряду с иными, имеющимися в деле доказательствами, в том числе представленным обществом заключением специалиста-оценщика ООО «Экспертный центр Северо-Запада» от 22.02.2017 № 05 и возражениями ГУИОН от 28.03.2017, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что заключение судебной экспертизы от 25.01.2017 № 16-126Т-А56-88095/2014 является достоверным.

Доводы подателя жалобы были обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции. Приведенные обществом мотивы, по которым оно считает установленную в заключении эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» рыночную стоимость предмета оценки недостоверной, не свидетельствуют о нарушении экспертом законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки или недостоверности сведений, используемых экспертом в отчёте об оценке.

Не имеется оснований считать, что экспертом неверно определено состояние объекта оценки, так как помещение используется для размещения продуктового магазина, имеющиеся незначительные дефекты отделки не свидетельствуют о неудовлетворительном состоянии помещения, непригодном к использованию.

Суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что у эксперта не имелось законных оснований для уменьшения установленной отчётом рыночной стоимости помещения на 18% НДС.

Определение экспертом вида наиболее эффективного использования помещения осуществлено с учётом архитектурно-планировочных решений объекта оценки, его расположения, наличия отдельного входа с улицы, окружающей застройки, близости станции метрополитена, интенсивности пешеходных и транспортных потоков.

Подобранные экспертом объекты-аналоги не имеют существенных отличий от объекта оценки, которые могли бы существенным образом повлиять на результат оценки. Наличие обременения одного из объектов-аналогов в виде долгосрочной аренды не оказывает влияния на рыночную стоимость, поскольку не доказано, что указанное обременение приводит к потере дохода.

Суд апелляционной инстанции, установив неясности и противоречия в заключении экспертизы, проведенной на основании определения суда первой инстанции, а также отсутствие возможности вызова эксперта в судебное заседания для устранения противоречий, правомерно назначил проведение повторной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения, оценил имеющиеся в деле доказательства в совокупности и обоснованно посчитал, что отчёт об оценки рыночной стоимости объекта, изложенный в заключении повторной экспертизы, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, является достоверным, и разрешил возникшие между сторонами договора разногласия по цене, установив рыночную стоимость арендуемого обществом помещения в соответствии с заключением повторной экспертизы.

Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемое постановление следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 по делу № А56-88095/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Влада» – без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.А. Ракчеева

И.В. Сергеева