Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8788/2023) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ривьера» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2023 по делу № А56-94654/2022, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ривьера» к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Фантазия-7»; 2) обществу с ограниченной ответственностью «Любим сытно» 3-е лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2 об обязании демонтировать рекламные конструкции,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Управляющая компания Ривьера» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Фантазия-7» и ООО «Любим сытно» об обязании осуществить демонтаж рекламных конструкций/вывесок со стороны улицы Александра Матросова на витражной конструкции фасада многоквартирного дома над входной дверью и окном пом. 96-Н с надписью «БРИРВАЙН ШАВЕРМА» и фирменным логотипом размером 0,23 м на 4 м, произвести ремонтные работы по восстановлению целостности нарушенной витражной конструкции многоквартирного дома своими силами и за свой счет в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; об установлении судебной неустойки в размере 2000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента его вступления в законную силу.

Определением от 13.12.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, предпринимателя ФИО2, являющегося субарендатором спорного помещения.

Решением от 30.01.2023 в иске отказано по мотиву отсутствия у ООО «Управляющая компания Ривьера» полномочий на обращение с данным иском.

Не согласившись с решением, ООО «Управляющая компания Ривьера» обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала. Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Компания осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александра Матросова, дом 3, стр. 1 (далее – МКД) на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 30.07.2021 №375-У-АМ3.

В ходе очередного осмотра общего имущества и фасада МКД установлено, что со стороны улицы Александра Матросова на витражной конструкции фасада МКД установлена рекламная конструкция/вывеска над входной дверью и окном пом. 96-Н с надписью «БРИРВАЙН ШАВЕРМА» и фирменным логотипом размером 0,23 м на 4 м; также повреждена витражная конструкция, разбито остекление, поврежден наружный слой витражной конструкции (сколы, царапины, вмятины).

Указанные обстоятельства зафиксированы в акте Компании от 19.08.2022 (с приложенными фотоматериалами).

Согласно выписке из ЕГРН № 99/2022/493796360 от 15.09.2022 нежилое помещение 96-Н, расположенное в МКД, является собственностью ООО «Фантазия 7» и по договору аренды от 25.04.2022 передано ООО «Любим сытно».

В связи с этим истцом в адрес ответчиков направлены предписания исх. № 258 и № 259 от 24.08.2022 с требованием демонтировать рекламную конструкцию/вывеску и произвести ремонтные работы по восстановлению витражной конструкции и фасадного остекления многоквартирного дома.

Согласно актам от 14.09.2022 требования предписаний ответчиками не исполнены, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, содержится также в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

Исходя из положений части 1 статьи 36 ЖК РФ и пункта 2 Правил N 491, фасад МКД относится к общему имуществу собственников помещений жилого дома и объектом их общей собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).

На основании пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома (подпункт "е"), соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункт "г").

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, по смыслу приведенных положений правовых норм, фасад МКД относится к общему имуществу собственников помещений жилого дома и объектом их общей собственности.

Предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2023 N 5-КГ22-150-К2).

В силу части 1 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в отсутствие доказательств получения согласия собственников МКД на размещение спорных конструкций требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При этом не имеет правового значения чем именно является спорная конструкция рекламной или информационной вывеской.

Относительно доводов об отсутствия у Компании правомочий на предъявление иска апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливает Правительство Российской Федерации.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).

Пунктом 3 части 2 статьи 161 ЖК РФ установлено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ в круг обязанностей управляющей организации входят услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, организации по обслуживанию жилищного фонда, к которым в силу пункта 1.1 названных Правил относятся и управляющие организации, следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Согласно п. 3.3.18 договора управления от 07.04.2022 собственник обязан содержать принадлежащее ему имущество в надлежащем состоянии (соответствующем требованиям законодательства РФ), не допускать переоборудования и перепланировок без соответствующего разрешения, не допускать использования общего имущества МКД без разрешения Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом приведенных норм гражданского и жилищного законодательства, определяющие полномочия и функции управляющей организации, вопреки выводу суда первой инстанции, истец вправе требовать устранения препятствий, затрудняющих содержание общего имущества, а также демонтажа неправомерно размещенных без соответствующего разрешения на стенах здания креплений, различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, кондиционеров и спутниковых антенн.

Учитывая, что ООО «Фантазия-7», являясь собственником помещения, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в отсутствие доказательств размещения спорных конструкций иным лицом, иск подлежит удовлетворению в отношении ООО «Фантазия-7».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2023 по делу № А56-94654/2022 отменить. Иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Фантазия-7» в течение 10 дней осуществить демонтаж конструкций со стороны улицы Александра Матросова на витражной конструкции фасада многоквартирного дома над входной дверью и окном пом. 96-Н с надписью «БРИРВАЙН ШАВЕРМА» и фирменный логотип размером 0,23 м на 4 м; обязать произвести ремонтные работы по восстановлению целостности нарушенной витражной конструкции многоквартирного дома своими силами и за свой счет.

В иске к обществу с ограниченной ответственностью «Любим сытно» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фантазия-7» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ривьера» 6000,00 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 3000,00 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

В.В. Черемошкина