Гражданский кодекс часть 1

при участии от ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 20.01.2020), от АО «Группа Прайм» ФИО3 (доверенность от 05.03.2022), от ООО «ЗЕНИТ-Строй-Инвест» ФИО4 (доверенность от 03.08.2022),

рассмотрев 30.06.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2021 и на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по делу № А56-96685/2015/з.343,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.01.2016 по заявлению акционерного общества «Петербургская сбытовая компания», адрес: 195009, Санкт-Петербург, улица Михайлова, дом 11, ОГРН <***>, ИНН <***>, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «Новая Скандинавия» (впоследствии переименовано в акционерное общество «Группа Прайм»), адрес: 194356, Санкт-Петербург, Береговая улица, дом 28, корпус 4, литера А, помещение 4Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – АО «Группа Прайм», Общество).

Решением от 25.01.2018 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5, применены правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 решение от 25.01.2018 отменено, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО5

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.06.2018 постановление от 20.04.2018 отменено, решение от 25.01.2018 оставлено в силе.

Определением от 12.02.2019 ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

ФИО1 30.03.2021 обратилась в Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к Обществу и обществу с ограниченной ответственностью «ЗЕНИТ-Строй-Инвест», адрес: 191014, Санкт-Петербург, улица Восстания, дом 18, литера А, помещение 15Н, № 3, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «ЗЕНИТ-Строй-Инвест», Компания) о признании недействительным договора о приеме-передаче имущественных прав и обязанностей застройщика от 01.11.2020 в части передачи Обществом в пользу Компании земельного участка с кадастровым номером 78:36:0005442:60 (далее – Земельный участок) и Акта приема-передачи имущественных прав и обязанностей застройщика от 01.11.2020 в части передачи Обществом в пользу Компании Земельного участка.

Определением Выборского районного суда Санкт-Петербурга от 07.07.2021 по делу № 2-5736/21 иск передан для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в деле о банкротстве Общества.

Определением от 08.11.2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить указанные определение от 08.11.2021 и постановление от 16.03.2022 и принять новый судебный акт.

Податель жалобы считает, что в нарушение положений закона, оспариваемые сделки совершены без выделения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с принадлежащей заявителю квартирой. Податель жалобы, при этом, не согласен с выводом судов о том, что для заявления о недействительности сделки она должна была произвести межевание земельного участка, равно как и с указанием на отсутствие у нее права представлять интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме.

ФИО1 полагает, что заключение оспариваемых сделок на основании судебного акта не исключает ее права оспаривать их содержание.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал её доводы в полном объеме.

Представители АО «Группа Прайм» и ООО «ЗЕНИТ-Строй-Инвест» просили оставить определение от 08.11.2021 и постановление от 16.03.2022 без изменения.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность судебных актов, принятых по обособленному спору, проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, за ФИО1 01.08.2017 зарегистрировано право собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: Шувалово, Береговая улица, дом 27, корпус 1, литера А, квартира 20.

Указанный многоквартирный дом (далее – МКД) введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.08.2014 № 78-2703в-2014 (строительный адрес: Санкт-Петербург, Выборский район, Шувалово, территория предприятия «Озерки», участок 7).

Земельный участок, на котором был построен МКД, принадлежал Обществу, который выступал застройщиком земельного участка, МКД представлял собой 1-й этап строительства (лот 8.2).

В процедуре банкротства Компания обратилась в суд с намерением стать приобретателем незавершенных строительством многоквартирных жилых домов, также расположенных на Земельном участке (лоты 8.3 и 9).

Определением суда от 02.11.2020, принятым в обособленном споре № А56-96685/2015-з.328 заявление о намерении удовлетворено. Между Обществом и Компанией составлен договор о передаче имущественных прав и обязательств застройщика от 01.11.2020 (далее – Договор) о приобретении Компанией указанных объектов незавершенного строительства и Земельных участков и исполнении обязательств Общества перед участниками долевого строительства.

К Договору сторонами составлен Акт приема-передачи имущественных прав и обязательств застройщика от 01.11.2020 (далее – Акт).

Право собственности на Земельный участок 15.01.2021 зарегистрировано за Компанией.

Обращаясь в суд о признании недействительными сделками Договора и Акта, ФИО1 ссылалась на то, что передача Земельного участка Компании препятствует регистрации за ней, как собственником помещения в МКД, также расположенном на Земельном участке, права общей долевой собственности на него, и полагала, что сделки в оспариваемой части противоречат положениям статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а именно: нарушают права собственников помещений в МКД на часть Земельного участка, занятого МКД и необходимого для его эксплуатации.

Возражая относительно удовлетворения заявления, Компания указывала на то, что земельный участок непосредственно под МКД не сформирован, а на Земельном участке в данный момент продолжается строительство многоквартирных домов лоты 8.3 и 9. По мнению Компании заявителем был избран ненадлежащий способ защиты, так как его право фактически нарушено регистрирующим органом, отказавшим заявителю в регистрации его доли в праве собственности на Земельный участок.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок, занятый МКД, предметом оспариваемых сделок не являлся, ФИО1 границы земельного участка, на который она претендует, не определила, стороны оспариваемых Договора и Акта на часть Земельного участка, занятого МКД, не претендуют.

Кроме того, суд отметил, что заявитель не представила обоснования полномочий действовать от имени всех собственников помещений в МКД.

Апелляционный суд согласился с позицией суда первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.

Как указано в подпункте 4 пункта 1 статьи 208.1 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежит предъявлению и рассмотрению, в том числе, требование других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено правило о ничтожности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

При этом, согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ, заявляя о недействительности ничтожной сделки, лицо должно обосновать свой правовой интерес в признании указанной сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, Земельный участок сформирован для строительства нескольких многоквартирных домов, а не только под МКД.

Границы и размер земельного участка, который, в соответствии с положениями подпункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу МКД, не определены.

При этом, из материалов дела не следует, что отчуждение Земельного участка в пользу Компании для завершения строительства иных, расположенных на нем объектов, может являться препятствием для формирования земельного участка под МКД и регистрации прав в отношении него в установленном порядке.

Как указано в пункте 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», именно со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Отчуждение Земельного участка, с учетом его назначения для строительства нескольких многоквартирных домов, которое не оспаривается заявителем, не исключает права собственников МКД на владение и пользование той частью земельного участка, которая занята МКД, с учетом разъяснений пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Принимая во внимание цель отчуждения Земельного участка в пользу Компании, оснований для вывода о том, что Общество распорядилось, в том числе, земельным участком, который подлежит формированию для эксплуатации МКД, не имеется.

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявителем не доказано нарушение его охраняемого законом интереса в результате совершения оспариваемых сделок, что исключает признание их недействительными.

Руководствуясь статьями 282, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по делу № А56-96685/2015/з.343 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий И.М. Тарасюк

Судьи К.Г. Казарян

А.Э. Яковлев