Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Галиуллина Э.Р., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителя:

индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 29.09.2023)

индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО2 (доверенность от 29.09.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023

по делу № А57-10103/2022

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об оспаривании распоряжения, заинтересованные лица: администрация Энгельсского муниципального района, Саратовская область, г. Энгельс, Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, Саратовская область, г. Энгельс, ФИО4, г. Белгород,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП глава КФХ ФИО1 и ИП ФИО3, предприниматели, заявители) обратились в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным распоряжения председателя Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 22.04.2022 № 392-р и возложении на Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – Комитет, уполномоченный орган) обязанности предоставить ИП главе КФХ ФИО1 и ИП ФИО3 в совместную долевую собственность за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 64:38:060308:766 площадью 48 737 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район,

Новопушкинское муниципальное образование, поселок Лощинный, улица Ветеранов, 11, заключив с ИП главой КФХ Елисеевым А.А. и ИП Елисеевой Н.А. договор купли-продажи земельного участка в течение 10 дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2023, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ИП глава КФХ ФИО1 и ИП ФИО3 просят отменить судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указывается, что вывод судов о том, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, не являются единым недвижимым комплексом, не соответствует материалам дела. При этом заявители жалобы полагают, что отсутствие государственной регистрации на объекты как на единый недвижимый комплекс не имеет правового значения, поскольку объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, объединены единым назначением, связаны физически и технологически.

Заявители жалобы также не согласны с выводом судов о том, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимого имущества, поскольку данный вывод не учитывает заключение эксперта, обосновывающее необходимость для нормального и безопасного использования имущественного комплекса земельного участка размером 48 737 кв. м.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителей жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, что на основании договора от 27.09.2016 № 12151/1 аренды земельного участка, заключаемого

по результатам аукциона, администрация Новопушкинского муниципального образования передала в аренду Елисеевой Н.А. земельный участок с кадастровым номером 64:38:060308:766, площадью 48 737 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское муниципальное образование, поселок Лощинный, улица Ветеранов, 11, сроком на 7 лет (с 15.09.2016 по 14.09.2023) (т. 1 л.д. 69- 72).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области 21.10.2016 рег. № 64-64/01764/017/108/2016-406/1 (т. 1 л.д. 72, обратная сторона листа).

Администрацией Энгельсского муниципального района 23.06.2021 ИП главе КФХ ФИО1 выдано разрешение № 64-RU64538109-21-2021 на строительство объекта капитального строительства – зернохранилища силосного типа в пос. Лощинный Энгельсского района Саратовской области – в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 64:38:060308:766 и 64:38:060308:1013 (т. 1 л.д. 73-75), в том числе:

4) операторская с электрощитовой с кадастровым номером 64:38:060308:1039, расположенная по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское муниципальное образование, поселок Лощинный, улица Ветеранов, сооружение 8;

11) противопожарный подземный водопровод с кадастровым номером 64:38:060308:1048, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское муниципальное образование, поселок Лощинный, улица Ветеранов, 11, 12, 13;

Всего возведено 12 объектов недвижимого имущества, которые введены в эксплуатацию на основании выданного администрацией Энгельсского муниципального района разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.12.2021 № 64-RU64538308-47-2021 (т. 1 л.д. 75-77).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в декабре 2022 года в установленном законом порядке по 1/2 доли у ИП ФИО3 и ИП главы КФХ ФИО1, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Предприниматели 30.03.2022 обратились в Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области с заявлением о предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:38:060308:766, площадью 48 737 кв. м для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости, путем заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (т. 2 л.д. 22).

Вместе с перечнем необходимых документов, представленных с заявлением, предпринимателями в уполномоченный орган представлен перечень зданий и сооружений, расположенных на земельном участке (т. 2 л.д. 23), а также экспертное исследование от 04.04.2022 № 067/2022, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Федерация экспертов Саратовской области» (далее – ООО «Федерация экспертов

Саратовской области»), подтверждающее необходимость выкупа земельного участка площадью 48 737 кв. м (т. 1 л.д. 19-58).

Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области 22.04.2022 вынесено распоряжение № 392-р об отказе в предоставлении ИП ФИО3 и ИП главе КФХ ФИО1 в собственность без проведения торгов испрашиваемого ими земельного участка. В обоснование отказа указано, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов) (т. 1 л.д. 12-13).

Полагая, что указанное распоряжение является незаконным и нарушает права предпринимателей при осуществлении ими предпринимательской деятельности, заявители оспорили его в судебном порядке.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 23.04.2020 № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснений, приведенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 и в определении Верховного Суда

Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, установил, что поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящегося у предпринимателей в собственности, документы, подтверждающие, что именно указанная площадь земельного участка необходима для использования названных объектов, не представлены, у заявителей отсутствует право на приобретение земельного участка без проведения торгов, и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Оснований для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы заявителей кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В качестве основания отказа в оспариваемом распоряжении Комитета от 22.04.2022 № 392р указан пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ, а именно: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов) (т. 1 л.д. 12-13).

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 23.04.2020 № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации», собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного

законодательства», и правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Отказывая в предоставлении в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 64:38:060308:766 площадью 48 737 кв. м, Комитет исходил из того, что данный участок несоразмерен площади, необходимой для использования объектов недвижимости, собственниками которого являются заявители.

Соглашаясь с данным выводом Комитета, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно указали, что заявители не подтвердили размер

земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Предпринимателями в качестве обоснования истребуемой площади земельного участка с кадастровым номером 64:38:060308:766 (48 737 кв. м) к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность за плату было приложено экспертное исследование ООО «Федерация экспертов Саратовской области» от 04.04.2022 № 067/2022 (т. 1 л.д. 19-58).

В связи с наличием спора относительно соразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади расположенному на нем зернохранилищу силосного типа, принадлежащих предпринимателям, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ИП главы КФХ ФИО1 определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению обществу с ограниченной ответственностью «Независимая Оценка и Судебно-Технические Экспертизы», экспертам ФИО6 и ФИО7.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: «Определить площадь земельного участка, находящегося в пределах земельного участка с кадастровым номером: 64:38:060308:766, необходимую для нормальной и безопасной эксплуатации зернохранилища силосного типа, расположенного по адресу: Новопушкинское муниципальное образование <...> сооружение 8».

Согласно экспертному заключению от 24.11.2022 № 229 в соответствии с проектной документацией расположение указанных сооружений предусмотрено на земельных участках с кадастровыми номерами: 64:38:060308:1013, 64:38:060308:766, 64:38:060308:1054, 64:38:06030808:1055, 64:38:060308:1056, 64:38:060308:1060, 64:38:060308:1052, 64:38:060308:1050, 64:38:060308:81, 64:38:060308:1016, 64:38:060308:1019, 64:38:060308:3,

64:38:060308:79, 64:38:060308:1051. На основании проведенного исследования следует утверждать, что указанные земельные участки с расположенными на них существующими объектами недвижимости: технологические автомобильные дороги, противопожарная насосная станция, противопожарные резервуары, транспортерная эстакада, устройство отгрузки зерна устройство приема зерна с автотранспорта на два автомобиля, противопожарный подземный водопровод, технологическая площадка разгрузки и погрузки элеватора, хозяйственно-питьевой подземный водопровод, а также запроектированными, но еще не построенными объектами недвижимости, представляют собой единый технологический комплекс. При исследовании по поставленному судом вопросу эксперт исходит из того, что единый технологический комплекс является по сути неделимым (т. 2 л.д. 140, лист 10 экспертного заключения).

В связи с этим эксперты пришли к выводу, что площадь земельного участка, находящегося в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:38:060308:766, необходимую для нормальной и безопасной эксплуатации зернохранилища силосного типа, расположенного по адресу: Новопушкинское муниципального образование <...> сооружение 8, составляет 48 737 кв. м (т. 2 л.д. 143).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

В силу статьи 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе

линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Следовательно, в силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, являются единым недвижимым комплексом, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателями.

С учетом того, что в экспертном заключении от 01.12.2022 № 229 обосновывалась площадь земельного участка, необходимая для использования «единого технологического комплекса» (в том числе запроектированных, но еще не построенных объектов недвижимости), которые не являются таким единым комплексом, суды обоснованно не приняли указанное заключение надлежащим доказательством обоснования необходимости земельного участка испрашиваемой площади.

Кроме того, суды также исходили из того, что по сведениям из ЕГРН не все из указанных предпринимателями 12 объектов зернохранилища находятся на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 64:38:060308:766 площадью 48 737 кв. м., в обоснование наличия права на выкуп без торгов земельного участка с кадастровым номером 64:38:060308:766 заявителями включены также объекты недвижимости, находящиеся на иных земельных участках.

Так, на указанном земельном участке полностью находится механизированный склад силосного типа № 3.1 и 3.2 с кадастровым номером 64:38:060308:1037 площадью 985,6 кв. м (т. 1 л.д. 80-83).

Пять объектов – механизированный склад силосного типа № 3.3 и 3.4 с кадастровым номером 64:38:060308:1036, транспортерная эстакада с кадастровым номером 64:38:060308:1028, устройство приема зерна с автотранспорта на два автомобиля с кадастровым номером 64:38:060308:1033, технологическая площадка разгрузки и погрузки элеватора с кадастровым номером 64:38:060308:1047, противопожарный подземный водопровод с кадастровым номером 64:38:060308:1048 – находятся одновременно на двух земельных участках с кадастровыми номерами 64:38:060308:766 и 64:38:060308:1013 (т. 1 л.д. 84-87, 104-107, 111-121).

Пять объектов - накопительная емкость дождевых стоков с кадастровым номером 64:38:060308:1038, операторская с электрощитовой с кадастровым номером 64:38:060308:1039, противопожарная насосная станция с кадастровым номером 64:38:060308:1035, противопожарные резервуары с кадастровым номером 64:38:060308:1034, устройство отгрузки зерна с кадастровым номером 64:38:060308:1029 – находятся на земельном участке с кадастровым номером 64:38:060308:1013 (т. 1 л.д. 88- 103, 108-110).

Один объект – хозяйственно-питьевой подземный водопровод с кадастровым номером 64:38:060308:1046 – находится одновременно на трех земельных участках с кадастровыми номерами 64:38:060308:766, 64:38:060308:1013 и 64:38:060308:1019 (т. 1 л.д. 122-124).

Учитывая, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящегося у предпринимателей в собственности, документы, подтверждающие, что именно указанная площадь земельного участка необходима для использования названных объектов, не предоставлены, суды пришли к правильному выводу, что у заявителей отсутствует право на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, в связи с чем

оспариваемое распоряжение Комитета об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка является законным, обоснованным.

Доводы заявителей являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителями кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда

от 19.06.2023 по делу № А57-10103/2022 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Э.Р. Галиуллин

Ф.В. Хайруллина