Гражданский кодекс часть 1

третьего лица (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области) – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов»

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Дубровина О.А., Жаткина С.А.)

по делу № А57-11670/2017

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь-98», г. Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее ? Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь-98» (далее – ООО ПКЦ «Витязь-98», Общество) о расторжении договора аренды от 30.09.2008 № 698 земельного участка, площадью 2370 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: <...> б/н, для целей, не связанных со строительством, ? размещения автостоянки.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2017 договор аренды земельного участка от 30.09.2008 № 698, площадью 2370 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: <...> б/н, для целей, не связанных со строительством, ? размещения автостоянки, расторгнут.

С ООО ПКЦ «Витязь-98» в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2017 по делу № А57-11670/2017 отменено, исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 30.09.2008 № 698 оставлены без рассмотрения.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержала позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Управление Росреестра по Саратовской области надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 03.07.2008 № Т-4244-р ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2370 кв.м с кадастровым номером 64:48:040411:38, для целей, не связанных со строительством, ? для размещения автостоянки по адресу: <...> угол ул. Тархова, б/н, Ленинский район.

Во исполнение данного распоряжения между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.09.2008 № 698.

В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды земельного участка от 30.09.2008 № 698 стало ООО ПКЦ «Витязь-98».

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка от 30.09.2008 № 698 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой ежеквартально, равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Договор заключен сроком на 49 лет.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.02.2017 по делу № А57-30445/2016 от 06.02.2017 с ООО «Витязь» в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 30.09.2008 № 698 за период с 01.10.2014 по 09.09.2016 в размере 354 099,68 руб., пени за просрочку платежа в размере 212 858,54 руб.

Указанная задолженность ответчиком не погашена до настоящего времени.

Кроме того, по состоянию на 21.03.2017 образовалась текущая задолженность по арендной плате за спорный земельный участок в размере 71 850,04 руб., в том числе, по арендной плате 64 381,76 руб., пени 7468,28 руб.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в установленный договором срок уплаты арендной платы.

Администрация направила в адрес от 06.02.2017 уведомление от 27.03.2017 исх. № 02-03-19/151 о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора с приложением подписанного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка. Однако, арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, не ответил на уведомление, направленное в его адрес.

В связи с неполучением ответа на указанное уведомление истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что ответчик в ходе рассмотрения дела погасил задолженность в сумме 71 850,04 руб., что подтверждается платежными поручениями от 19.04.2017 № 119, от 07.06.2017 № 181, при этом доказательств оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.09.2008 № 698, установленной решением суда от 06.02.2017, в суд не представил, факт наличия указанной задолженности ответчик не оспаривал, суд первой инстанции признал требования о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, оставляя исковое заявление без рассмотрения в соответствии с частью 1 статьи 148 АПК РФ, исходил из того, что направление уведомления от 27.03.2017 № 02-03-19/151 не может являться доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, так как согласно пункту 2 статьи 452, статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Уведомление от 27.03.2017 не содержало ни самого предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства, ни срок его исполнения.

При этом судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемым кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ, является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.02.2017 по делу № А57-30445/2016 с ООО «Витязь» в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» взыскана задолженность и пени за предыдущие периоды действия договора аренды, а именно за период с 01.10.2014 по 09.09.2016, которые, согласно пояснениям сторон, Обществом также не оплачены.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности, образовавшейся за период с 17.08.2010 по 30.09.2014, судом отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик был уведомлен о наличии задолженности и необходимости исполнения обязательств по договору аренды в разумный срок, повторного предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства не требовалось.

На момент обращения Администрации в суд с настоящим иском и принятия решения по делу задолженность ответчиком не погашена.

Учитывая, что с момента обращения в суд до принятия соответствующего решения прошло более трех месяцев (с 02.12.2016 по 06.02.2017), Администрация с настоящим иском обратилась в суд 01.06.2017, Общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, уведомление от 27.03.2017 содержало требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом были приняты все надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Довод ответчика о том, что уведомление от 27.03.2017 не содержит ни самого предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства, ни срок его исполнения, не нарушает права Общества, которому предлагалось устранить нарушение еще в декабре 2016 года.

Исходя из того, что претензионный порядок соблюден, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для оставления искового заявления без рассмотрения.

С учетом характера спора и имеющихся в деле доказательств, оставление без рассмотрения судом апелляционной инстанции требования истца о расторжении договора аренды от 30.09.2008 № 698 не отвечает принципу процессуальной экономии, а также не способствует эффективному разрешению спора и защите нарушенных прав собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции оставлении заявления без рассмотрения подлежит отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ в связи с неправильным применением норм процессуального права, а дело, поскольку решение суда первой инстанции не было предметом проверки суда апелляционной инстанции по существу, направлению на рассмотрение в суд апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и принять судебный акт в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 по делу № А57-11670/2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи М.В. Коноплёва

Ф.В. Хайруллина