Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственность «Торгсервис 64» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 августа 2021 года по делу №А57-11910/2021, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственность «Торгсервис 64», (ОГРН <***>, ИНН <***>), о расторжение договора аренды недвижимого имущества от 29.12.2020 № 29/12/2020, взыскании штрафа за досрочное расторжение договора в размере 500 000 рублей, убытков в виде недополученных доходов по арендным платежам за период с 20.05.2021 по 02.06.2021 в размере 95 806,45 рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 394 рублей, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственность «Торгсервис 64» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды недвижимого имущества от 29.12.2020 № 29/12/2020 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2020 незаключенным, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО1 с исковым заявлением, уточненном в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственность «Торгсервис 64», ИНН <***> о расторжение договора аренды № 29/12/2020 недвижимого имущества от 29.12.2020, взыскании штрафа за досрочное расторжение договора в размере 500 000 руб.,убытков в виде недополученных доходов по арендным платежам за период с 20.05.2021 по 02.06.2021 в размере 95 806,45 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 394 руб.

В свою очередь, Общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64» обратилось со встречным исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды № 29/12/2020 недвижимого имущества от 29.12.2020 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2020 незаключенным, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил частичный отказ от заявленных требований, а именно: о расторжении договор аренды № 29/12/2020 недвижимого имущества от 29 декабря 2020 года.

Право истца отказаться от исковых требований вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.

В настоящем деле истец отказался от притязаний к ответчику и самостоятельно распорядился своим процессуальным правом на судебную защиту.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30 августа 2021 года производство по делу № А57-11910/2021 в части требований о расторжении договора аренды № 29/12/2020 недвижимого имущества от 29.12.2020 прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части.

С ООО «Торгсервис 64» в пользу ИП ФИО1 взыскан штраф за досрочное расторжение договора в размере 300 000 руб., убытки в виде недополученных доходов по арендным платежам за период с 20.05.2021 по 02.06.2021 в размере 95 806,45 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 916 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований - отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Торгсервис 64» отказано.

ИП ФИО1 из бюджета возвращена государственная пошлина в размере 5 478 руб., перечисленная по платежному поручению № 232 от 01.06.2021.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Торгсервис 64» обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворить. Признать договор аренды №29/12/2020 недвижимого имущества от 29.12.2020 между ИП ФИО1 и ООО «Торгсервис 64» в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2020 незаключенным.

Оспаривая решение суда первой инстанции, апеллянт указывает, что договор аренды № 29/12/2020 недвижимого имущества от 29 декабря 2020 года является незаключенным и, следовательно у истца отсутствуют какие-либо правовые основания для взыскания штрафных санкций и убытков, связанных с расторжением данного договора. При этом, ответчик ссылается на отсутствие согласования между сторонами данного договора идентификационных данных объектов недвижимости, подлежащих передаче в аренду по данному договору, и на отсутствие у лица со стороны арендатора полномочий на подписание вышеуказанного договора аренды.

ИП ФИО1 в представленном в соответствии с требованиями статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ отзыве на апелляционную жалобу просила оспариваемое решение оставить без изменения, жалобу, - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал доводы изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, апелляционный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 и ООО «Торгсервис 64» был заключен договор аренды № 29/12/2020 от 29.12.2020 с дополнительным соглашением № 1 к данному договору на аренду объектов недвижимости. Государственная регистрация указанного договора была произведена 19.02.2021.

Согласно условиям договора Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилых помещений, общей площадью 900 кв.м, входящих в состав нежилого здания, расположенного по адресу <...>; часть территории земельного участка общей площадью 2 020,98 кв.м. План арендуемых нежилых помещений и границы земельного участка установлены согласно сведений, представленных в кадастровом паспорте и соответствующих схемах, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

Арендодатель обязан передать не позднее трех календарных дней после регистрации настоящего договора нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору), в состоянии пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора (п. 2.1.1 договора).

Арендная плата составляет 300 рублей (включая НДС) в месяц за 1 (один) квадратный метр общей площади нежилого помещения. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг (в том числе - уборка прилегаю шей территории, уборка и вывоз снега, уборка мест общего пользования), за исключением электроэнергии (п. 3.1 договора).

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности Арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным Арендодателем и Арендатором Актом начала коммерческой деятельности (п. 3.2 договора).

Одностороннее расторжение Договора по инициативе Арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 (сорок пять) календарных дней до даты расторжения. В этом случае Арендатор обязан возвратить Помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

29.12.2020 между сторонами заключено дополнительное оглашение к договору аренды № 29/12/2020 по условиям которого начисление арендной планы производится от даты начала коммерческой деятельности Арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается дата первой реализации Арендатором товаров/услуг (включая субаренду) покупателям/клиентам с использованием арендуемых нежилых помещений и земельного участка по целевому назначению указанному в пунктах 1.3.; 2.2.3. настоящего Договора.

Дата первой реализации товаров/услуг определяется наиболее ранней из следующих дат:

3.2.4. Стороны договорились, что Арендатор начнет коммерческую деятельность на объекте аренды не позднее 20 мая 2021 г.

3.2.5. В период с начала коммерческой деятельности Арендатора и до 30.05.2022 арендная плата состоит из Ежемесячной фиксированной арендной платы в размере 270 000,00 (Двести семьдесят тысяч рублсй.00 коп.), без НДС. В период с 31.05.2022 и до окончания срока действия настоящего договора ежемесячная арендная плата составляет 2% (Два процента) от товарооборота Арендатора, но не менее Ежемесячной фиксированной арендной платы в размере 270 000 руб. без НДС. До даты начала коммерческой деятельности Арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы)».

Кроме того, дополнительным соглашением установлен порядок расторжения договора: Одностороннее расторжение Договора по инициативе Арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 (сорок пять) календарных дней до даты расторжения. В этом случае Арендатор обязан возвратить Помещение по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым с момента подписания сторонами акта возврата нежилого помещения.

В случае досрочного расторжения Договора по инициативе Арендатора в период 12 (двенадцати) календарных месяцев с момента заключения настоящего Договора, с Арендатора в пользу Арендодателя взыскивается штраф в размере 500 000 руб.

Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

С момента государственной регистрации договора ответчик уклонялся от составления акта приема - передачи объектов недвижимости в аренду.

16.03.2021 истец направил в адрес ответчика заказное почтовое отправление почтовый идентификатор 41310056105343, содержащее уведомление, в котором истец просил ответчика обеспечить явку уполномоченных представителей ООО «Торгсервис 64» по адресу: <...>, для оформления акта приёма передачи объектов недвижимого имущества, поименованных в соответствующих разделах Договора аренды. Данная почтовая корреспонденция поступила в адрес ответчика 30.03.2021. Указанная просьба истца ответчиком была проигнорирована, без представления каких-либо возражений или замечаний.

01.04.2021 истец направил в адрес ответчика заказное почтовое отправление почтовый идентификатор 41310057157037, содержащее повторное требование о необходимости передачи объектов недвижимости по Договору. Данным требованием истец повторно проси ответчика обеспечить явку своих уполномоченных представителей для составления акта приёма-передачи объектов недвижимости. При этом истец уведомил ответчика о том, что в случае уклонения ООО «Торгсеривс 64» от оформления акта приёма - передачи объектов недвижимости в аренду, ИП ФИО1 будет вынуждена инициировать судебное разбирательство в Арбитражном суде Саратовской области на предмет расторжения заключенного договора аренды № 29/12/2020 от 29.12.2020 и взыскания с ООО «Торгсервис 64» штрафных санкций, предусмотренных условиями данного договора.

Вышеприведённое требование ответчиком было проигнорировано.

30.04.2021 в адрес истца от ответчика поступило уведомление о досрочном расторжении Договора аренды.

12.05.2021 истец направил в адрес ответчика претензию с приложением оформленного со стороны истца проекта соглашения о досрочном расторжении Договора.

В указанной претензии истец потребовал от ответчика в срок не позднее 20 мая 2021 года подписать предложенную редакцию соглашения о досрочном расторжении договора и согласовать с ИП ФИО1 дату и время подачи заявления в регистрирующий орган о прекращении права аренды ООО «Торгсервис 64» на арендованные объекты недвижимости.

Помимо этого, в связи с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендатора, истец просил ответчика в срок до 20 мая 2021 года, в соответствие условиями пункта 4.5. вышеуказанного Договора выплатить ИП ФИО1 штраф за досрочное расторжение договора аренды в размере 500 000 руб. Данное требование ответчиком было проигнорировано.

В результате уклонения ответчика от исполнения своих договорных обязательств, истец не может не передать объект в аренду, ни зарегистрировать прекращение прав аренды ответчика на объекты недвижимости. Тем самым, истец несёт убытки, связанные с фактической невозможностью получения дохода от эксплуатации указанных объектов недвижимости.

На момент подачи искового заявления долг не погашен, меры по досудебному урегулированию исчерпаны, в результате чего истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ООО «Торгсервис 64» полагая, что договор аренды от 29.12.2020 является незаключенным на основании пункта 3 статьи 607 ГК РФ, поскольку в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, обратился в суд со встречным иском.

Кроме того, ответчик считает, что каких-либо убытков в связи с подписанием и расторжением договора аренды истцом не понесено, помещение не передано ответчику, односторонний акт приема-передачи истцом не составлялся, размер штрафа должен быть уменьшен на основании ст. ст. 6, 333 ГК РФ.

Суд, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), условия договора аренды от 29.12.2020, руководствуясь статьями 307 - 310, 606, 611 ГК РФ, частью 3 статьи 69 АПК РФ, признал ответчика нарушившим положения пункта 4.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашении) в случае досрочного расторжения Договора по инициативе Арендатора, в период 12 (двенадцати) календарных месяцев с момента заключения настоящего Договора, и удовлетворил требование истца частично, указав, что штраф в размере 500 000 руб. является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, удовлетворил заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, снизил штраф до 300 000 руб. Кроме того, суд установил нарушение ответчиком условий договора аренды и факт наличия у истца убытков в виде неполученной арендной платы за период с 20.05.2021 по 02..06.2021, удовлетворил требования истца о взыскании убытков в размере 95 806. 45 руб.

При этом в удовлетворении встречного иска отказал.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды позволяет установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

ООО «Торгсервис 64» обжалуя постановленный судебный акт, указывает, что, договор аренды № 29/12/2020 недвижимого имущества от 29 декабря 2020 года является незаключенным и, следовательно у истца отсутствуют какие-либо правовые основания для взыскания штрафных санкций и убытков, связанных с расторжением данного договора. При этом, ответчик ссылается на отсутствие согласования между сторонами данного договора идентификационных данных объектов недвижимости, подлежащих передаче в аренду по данному договору, и на отсутствие у лица со стороны арендатора полномочий на подписание вышеуказанного договора аренды.

Судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы необоснованными, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 ГК РФ, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

С учётом положений статьи 431 ГК РФ предмет, определённый сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределённости по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Апелляционным судом установлено, что материалы дела, в совокупности, свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора, размера арендной платы, неопределённости по иным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Договор аренды №29/12/2020 от 29.12.2020 года с дополнительным соглашением № 1 к данному договору был подписан между истцом и ответчиком 29.12.2020 года. Государственная регистрация указанного договора была произведена 19.02.2021 года.

Кроме того, ответчик, начиная с даты подписания договора аренды и вплоть до момента инициирования истцом судебного разбирательства по делу, не заявлял каких-либо требований о несогласованности существенных условий данного договора и не предлагал истцу осуществить какие-либо действия, которые бы, по его мнению, могли урегулировать вопросы, связанные с исполнение данного договора.

Таким образом, договор аренды, в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается заключённым, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с положениями пункта 4.5. вышеуказанного договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2020 года) ответчик был наделён правом на одностороннее расторжение договора по своей инициативе при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 (сорок пять) календарных дней до даты расторжения. В этом случае ответчик был обязан возвратить Помещение по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении

Судом первой инстанции верно установлено, что письмом от 30.04.2021 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды.

Поскольку ответчик в нарушение условий договора преждевременно, ранее 12 месяцев с момента заключения потребовал расторжения договора, истец начислил последнему неустойку в размере 500 000 руб.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Суд принимая во внимание, что ответчик заключив договор с ИП ФИО1 о передаче имущества в аренду ООО «Торгсервис 64», и не исполнив обязательства по получению имущества по акту приема-передачи, допустил нарушение условий договора.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Оценив представленные доказательства суд первой инстанции правомерно признал ответчика нарушившим положения пункта 4.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашении) в случае досрочного расторжения Договора по инициативе Арендатора, в период 12 (двенадцати) календарных месяцев с момента заключения настоящего Договора.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании штрафа заявлено истцом обоснованно.

В рассматриваемой ситуации, с учетом обстоятельств дела, ходатайства ответчика об уменьшении суммы штрафа, необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба и того, что размер штрафа явно несоразмерен последствиям противоправного поведения ответчика, суд первой инстанции обоснованно снизил размер штрафа до 300 000 руб.

Суд апелляционной инстанции считает, что такой размер ответственности достаточен для восстановления нарушенных прав истца и соответствует принципам добросовестности и разумности. Указанная сумма штрафа компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком договорных обязательств, является справедливой, достаточной и соразмерной.

Договор аренды признан прекращенным в связи с осуществлением ответчиком права на односторонний отказ от договора (пункт 4.5 договора аренды) путем уведомления истца об этом на основании уведомления от 30.04.2021, полученного ИП ФИО1

Исходя из указанного, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика.

Кроме того, истцом заявлено требование о возмещении убытков в виде неполученной арендной платы в размере 95 806,45 руб.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав, направленных на восстановление имущественных прав потерпевшего лица.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, в силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ.

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд обоснованно установил нарушение ответчиком условий договора аренды и факт наличия у истца убытков в виде неполученной арендной платы за период с 20.05.2021 по 02.06.2021. В связи с чем, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании убытков в размере 95 806,45 руб.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В материалы дела представлено приложение № 1. Данное приложение указано в подписанном сторонами договоре.

Указанное приложения № 1 позволяет идентифицировать имущество, подлежащее передаче в аренду во временное владение и пользование, часть нежилых помещений, общей площадью 900 квадратных метров, входящих в состав нежилого здания, кадастровый номер 64:50:010425:2778, общей площадью 1486,7 кв.м., и часть территории земельного участка общей площадью 2020,98 кв.м., входящей в кадастровый номер 64:50:010425:2831, общей площадью 4855.

Следовательно, оснований для признания договора незаключенным не имеется.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 августа 2021 года по делу №А57-11910/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.В. Никольский

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина