Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 января 2021 года по делу № А57-1306/2020

по исковому заявлению Комитета жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области,

об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд недвижимого имущества, установлении выкупной цены, прекращении права собственности

при участии в судебном заседании:

- от общества с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» представитель ФИО1, действующая на основании доверенности от 01.09.2020, выданной сроком на три года;

- генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» ФИО2;

- от Комитета жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области представитель ФИО3, действующая на основании доверенности № 52/01-33 от 01.03.2021, выданной сроком до 31.12.2021.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет жилищно- коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Волжская газораспределительная компания» (далее – ООО «Волжская газораспределительная компания», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о принудительном изъятии путем выкупа для муниципальных нужд Энгельсского муниципального района принадлежащие на праве собственности ООО «Волжская газораспределительная компания» объекты недвижимого имущества:

-жилое помещение - квартиру № 4 общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:487, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <...>;

-жилое помещение - квартиру № 5 общей площадью 39,8 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:501, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <...>.

Также истец просил установить выкупную цену за изымаемое у ООО «Волжская газораспределительная компания» жилое помещение - <...> в соответствии с экспертным заключением ООО «Покровск Эксперт Оценка» от 18.12.2020 № 38-1220 в размере 1 447 887 рублей; установить выкупную цену за изымаемое у ООО «Волжская газораспределительная компания» жилое помещение - <...> в соответствии с экспертным заключением ООО «Покровск Эксперт Оценка» от 18.12.2020 № 38-1220 в размере 1 554 477 рублей; прекратить право собственности ООО «Волжская газораспределительная компания» на объекты недвижимого имущества:

Признать право собственности Энгельсского муниципального района на объекты недвижимого имущества:

Решением Арбитражного суда Саратовской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что Постановлением Главы Энгельсского МО от 12.02.2003 № 677 "Об утверждении актов межведомственной комиссии от 04.02.2003 "О признании домов непригодными для проживания" утвержден акт межведомственной комиссии от 04.02.2003 № 229, согласно которому многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> признан непригодным для проживания в связи с физическим износом в процессе эксплуатации.

Собственником жилого помещения - <...> является ООО «Волжская газораспределительная компания», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 64/001/002/2017-282652 от 08.08.2017.

30.08.2017 принято постановление Администрации Энгельсского МО № 4273 "Об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд Энгельсского МО в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома по адресу: <...>, аварийным и подлежащим сносу», в соответствии с которым подлежат изъятию у собственников для муниципальных нужд Энгельсского МО жилое помещение - квартира № 4 общей площадью 50,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:487 и жилое помещение - квартира № 5 общей площадью 39,8 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010720:501, расположенные в д. 1 по ул. Нестерова в г. Энгельсе.

Во исполнение требований ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в целях подготовки проекта соглашения об изъятии земельного участка и расположенного па нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (далее - Соглашение) Комитетом жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района была заказана оценка размера возмещения за объекты недвижимого имущества по адресу: <...> и 5, изымаемые для муниципальных нужд.

В соответствии с отчетом ООО «Галактика-аудит» от 25.12.2017 № 12343.13 (06) по определению размера возмещения за объект недвижимого имущества, размер возмещения за изымаемое у ООО «Волжская газораспределительная компания» жилое помещение - квартиру № 4 составляет 1 415 250 рублей и включает в себя рыночную стоимость доли в праве на земельный участок пропорционально площади квартиры в доме - 200 000 рублей, размер возмещения за жилое помещение, включающий рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество - 1 180 000 рублей, рыночную стоимость услуг в г. Энгельсе по подбору помещений и сопровождению сделки, необходимых для приобретения другого жилого помещения, стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение - 30 000 рублей, рыночную стоимость услуг по переезду и перевозу крупногабаритных грузов с использованием грузчиков и автотранспорта в г. Энгельсе - 5 250 рублей.

В соответствии с отчетом ООО «Галактика-аудит» от 22.12.2017 № 12303.16 (06) по определению размера возмещения за объект недвижимого имущества, размер возмещения за изымаемое у ООО «Волжская газораспределительная компания» жилое помещение - квартиру № 5 составляет 1 435 250 рублей и включает в себя рыночную стоимость доли в праве на земельный участок пропорционально площади квартиры в доме - 160 000 рублей, размер возмещения за жилое помещение, включающий рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество - 1 240 000 рублей, рыночную стоимость услуг в г. Энгельсе по подбору помещений и сопровождению сделки, необходимых для приобретения другого жилого помещения, стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение - 30 000 рублей, рыночную стоимость услуг по переезду и перевозу крупногабаритных грузов с использованием грузчиков и автотранспорта в г. Энгельсе - 5 250 рублей.

В соответствии со ст. 56.10 ЗК РФ 13.02.2018 посредством почтовой связи собственникам жилого помещения - <...> направлены проекты Соглашений. Подписанные проекты Соглашений в адрес Комитета ЖКХ, ТЭК, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района не поступили.

30.03.2018 посредством почтовой связи ООО «Волжская газораспределительная компания» был направлен проект Соглашения, почтовое отправление не получено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как следует из статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

На основании пункта 1 статьи 239 ГК РФ (в редакции применимой к спорным правоотношениям) в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284-286 данного Кодекса.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (пункт 2 статьи 282 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений части 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 281 ГК РФ в случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Частью 10 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно части 8 статьи 32 ЖК РФ другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ и части 2 статьи 56.10 ЗК РФ собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом.

Пунктом 10 статьи 56.10 ЗК РФ и частью 9 статьи 32 ЖК РФ установлено, что в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности, и для прекращения права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке.

Исследовав и оценив доводы участвующих в деле лиц, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил факт соблюдения Администрацией установленных законом условий и порядка изъятия для муниципального помещения в жилом доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащем сносу согласно региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Поскольку собственник, воспользовавшись предусмотренным пунктом 3 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" правом выбора способа изъятия жилого помещения, при принятых Администрацией необходимых для этого мерах не подписал соглашение в предусмотренном пунктом 10 статьи 56.10 ЗК РФ порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных истцом исковых требований.

Доводу ответчика, нашедший свое отражение и в апелляционной жалобе о том, что указанный дом не подлежит сносу, судом первой инстанции отклонен, так как Постановление Администрации Энгельского муниципального района № 4273 от 30.08.2017 и иные Постановления ответчиком не оспорены. Кроме того, согласно Постановлению №2451 от 30.05.2018 из Постановления № 4273 слова «подлежащие сносу», были исключены. Как пояснил истец, вышеуказанный дом снесен не будет.

Довод заявителя жалобы, что исключение из текста постановления слов «подлежащие сносу» свидетельствует об отсутствии необходимого критерия, предусмотренного ч.2 ст.56.3 ЗК РФ для принятия решения об изъятии земельного участка судебной коллегией отклоняется.

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции преследует цели осуществить в установленном законом порядке расселение граждан. Данное решение призвано защитить интересы граждан.

В рассматриваемом случае аварийный дом является вновь выявленным объектом культурного наследия, требует реконструкции как здание и восстановления как памятник, что не может быть обеспечено силами и средствами проживающих в нем лиц.

При этом жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

В связи с чем отклоняется как несостоятельный и довод заявителя о применении специальных оснований для прекращения права собственности на объект культурного наследия.

Согласно пункту 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В целях определения размера возмещения за жилые помещения ответчика по делу была назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно полученному заключению эксперта размер возмещения за жилое помещение с учетом рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли земельного участка пропорционально доле жилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, находящемся по адресу: <...>, изымаемого для муниципальных нужд на дату проведения судебной экспертизы, составляет 1 447 887 рублей ; размер возмещения за жилое помещение по адресу: <...>, составляет 1 554477 рублей.

Исследовав заключение эксперта по правилам статьи 71 АПРК РФ суд первой инстанции пришел к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ), содержит полные данные о содержании и результатах исследования с указанием примененных методов, оценку результатов исследований и обоснованные выводы по поставленному вопросу, в связи с чем принято в качестве доказательства рыночной стоимости квартир.

Довод заявителя жалобы, что Постановление Администрации Энгельсского МО № 4273 от 30.08.2017 не может быть принято в качестве доказательства возникновения у истца права на изъятие земельного участка и жилых помещений, так как принято с нарушением норм законодательства, судебной коллегией отклоняется.

Оспаривание ненормативного правового акта по смыслу положений статей 197-199 АПК РФ носит заявительный характер. Учитывая тот факт, что на момент возникновения спора между сторонами и в настоящее время данное Постановление никем не оспорено и в установленном законом порядке не отменено, оно подлежит применению к спорным правоотношениям.

При этом следует отметить, что указанный многоквартирный дом в настоящее время расселен, за исключением только двух квартир, принадлежащих истцу.

Довод заявителя жалобы, что Постановление Администрации Энгельсского муниципального района от 30.08.2017 г. № 4273 вынесено в соответствии с постановлением главы Энгельсского муниципального образования от 29.01.2003 г. № 397 «Об утверждении актов межведомственной комиссии от 21.01.2003 г.», в котором в реестре домов, признанных непригодными для проживания многоквартирный дома по адресу: <...> не значится судебной коллегией отклоняется.

Как пояснил представитель администрации имеет место техническая опечатка.

В материалы дела представлены постановления главы Энгельсского муниципального образования от 29.01.2003 г. № 397 (том 4 л.д.20), которым утверждены акты межведомственной комиссии от 21.01.2003 г., также представлено постановление главы Энгельсского муниципального образования от 12.02.2003 г. № 677 «Об утверждении актов межведомственной комиссии от 04.02.2003 г.(том4 л.д.29)

Постановление главы Энгельсского муниципального образования от 12.02.2003 г. № 677 утвержден в том числе акт межведомственной комиссии от 04.02.2003 г. № 229 (том 4 л.д.30) по жилому дому № 1 по ул.Нестерова.

Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией признаны несостоятельными, они не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 января 2021 года по делу № А57-1306/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья О. И. Антонова

Судьи Т. В. Волкова

Л. Ю. Луева