Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 октября 2023 года по делу № А57-169/2023

по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (Саратовская область, г. Балаково, ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме от 07.10.2022 № 01-28/509; обязании устранить допущенные нарушения прав,

заинтересованные лица: Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (413864, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (413864, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Муниципальное автономное учреждение дополнительного образования «Спортивная школа «Юность» (413841, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация Вольского муниципального района Саратовской области (412906, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство спорта Саратовской области (410012, <...> зд. 76, стр. 1, ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство образования Саратовской области (410002, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Акционерное общество «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» (413801, Саратовская область, г. Балаково, Балаковская АЭС, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

представителя Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - ФИО2, действующей на основании доверенности от 09.01.2023 № 01-12/19, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) с заявлением, в котором просила: признать незаконным решение Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме от 07.10.2022 № 01-28/509; обязать Администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области совершить в отношении арендуемого предпринимателем объекта недвижимости действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого здания, кадастровый номер 64:08:020101:2624, общая площадь 401,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Саратовская область, Вольский район, Ландшафтнорекреационная территория, «Приволжская», 1; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке указанного объекта принять решение об условиях приватизации данного имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации здания направить ИП ФИО1 проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – Администрация), Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Муниципальное автономное учреждение дополнительного образования «Спортивная школа «Юность» (далее – МАУДО «СШ «Юность»), Администрация Вольского муниципального района Саратовской области, Министерство спорта Саратовской области, Министерство образования Саратовской области, Акционерное общество «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» (далее – АО «Концерн Росэнергоатом»).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04 октября 2023 года в удовлетворении заявленных ИП ФИО1 требований отказано.

Кроме того суд взыскать с ИП ФИО1 государственную пошлину в размере 300 руб.

ИП ФИО1 не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Участники процесса, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 24.11.2023.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрации, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в собственности Балаковского муниципального района Саратовской области находится нежилое здание площадью 401,1 кв.м. инвентарный № 63 211 001 005169320, лит. А, расположенное по адресу: Саратовская область, Вольский район, Ландафтно-рекреациоиная территория «Приволжская» 1 (далее - здание, объект недвижимости).

Данным объектом недвижимости на праве оперативного управления владело МАУДО «СШ «Юность».

На основании договора от 13.12.2018 № 1 МАУДО «СШ «Юность» передало указанный объект недвижимости ИП ФИО1 в аренду сроком на 5 лет (с 13.12.2018 по 13.12.2023).

Постановлением Администрации Балаковского района от 25.10.2021 №3780 нежилое здание, находящееся у МАУДО «СШ «Юность» на праве оперативного управления, изъято.

Указанный объект передан Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.

26 октября 2021 года между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ИП ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 13.12.2018 № 1, в соответствии с которым арендодателем нежилого здания площадью 401,1 кв.м. инвентарный № 63 211 001 005169320 становится Комитет, действующий от имени Балаковского муниципального района.

06 октября 2022 года ИП ФИО1 обратилась в Администрацию Балаковского района с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату.

Письмом от 07.10.2022 № 01-28/5093 Администрация Балаковского района сообщила, что арендуемое предпринимателем здание расположено на земельном участке, который принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования МАУДО «СШ «Юность», в связи с этим, образовать земельный участок под зданием необходимый для его использования не представляется возможным, а соответственно и осуществить приватизацию арендованного здания.

ИП ФИО1, полагая, что отказ Администрации в приватизации арендуемого имущества является незаконным, нарушает её права и законные интересы, обратилась с соответствующим заявлением в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что основанием для признания предпринимателя не имеющей преимущественного права на выкуп арендуемого помещения является несоответствие заявителя пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции 2022 года (далее — Закон № 159-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда о том, что ИП ФИО1 на дату подачи заявки и направления оспариваемого отказа не соответствовала условиям, предусмотренным пункту 5 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а именно не была включена в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, в силу следующего.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в этой статье субъектов, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества при возмездном отчуждении его из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей, в частности, если сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Реестра (пункт 5 данной статьи).

Указанный Реестр ведется в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах. Согласно части 4 указанной статьи внесение сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и исключение таких сведений из указанного реестра осуществляются уполномоченным органом на основании, в том числе, представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах сведений о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, сведений о доходе, полученном от осуществления предпринимательской деятельности за предшествующий календарный год, сведений, содержащихся в документах, связанных с применением специальных налоговых режимов в предшествующем календарном году.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, на официальном сайте ФНС России в сети «Интернет» (https://nalog.ru) ИП ФИО1 была включена в указанный реестр как микропредприятие в период с 10.02.2018 по 10.07.2023, а так же включена в настоящее время с 10.12.2023.

Таким образом, на момент обращения в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение спорного имущества (06.10.2022) и принятия Администрацией решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме от 07.10.2022, ИП ФИО1 была включена в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Однако неверный вывод суда не привел к принятию неправильного решения в силу следующего.

Как следует из оспариваемого письма, основанием для отказа Администрацией предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества послужило то, что арендуемое предпринимателем здание расположено на земельном участке, который принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования МАУДО «СШ «Юность», в связи с этим, образовать земельный участок под зданием необходимый для его использования не представляется возможным, а соответственно и осуществить приватизацию арендованного здания.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

При этом, как следует из позиции, изложенной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 01.02.2021 № 301-ЭС20-17874 по делу № А11-8684/2019, при рассмотрении данной категории дел необходимо проверить и иные, предусмотренные основания для признания за арендатором преимущественного права на приватизацию имущества, в том числе возможно ли приобретение имущества совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при том, что приватизация зданий и сооружений по общему правилу (при отсутствии на участке объектов других собственников, иных предусмотренных законом препятствий) возможна только с одновременной приватизацией и земельных участков, занятых этими зданиями (пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ).

Так, в силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случая, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона №178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом деле судами установлено следующее.

Согласно ЕГРН нежилое здание, 2004 года постройки, с кадастровым номером 64:08:020101:2624, расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:08:050406:2, имеющим категорию «земли особо охраняемых территорий и объектов», площадью 43 564 кв.м, адресным ориентиром: Саратовская область, Вольский район, Широкобуеракское муниципальное образование, ландшафтно-рекреационная территория, «Приволжская», 1.

Земельный участок, находится в собственности Балаковского муниципального района Саратовской области и передан на праве постоянного (бессрочного) пользования МАУ «Спортивная школа «Юность».

В пределах земельного участка помимо спорного здания находятся следующие объекты недвижимости: сооружение (ограждение) с кадастровым номером 64:08:020101:2598; производственно-технологический комплекс с кадастровым номером 64:08:020101:2599; нежилое здание с кадастровым номером 64:08:020101:2591; незавершенное строительством нежилое здание (административное с прокатным пунктом), с кадастровым номером 64:08:020101:2597; благоустройство с площадками для отдыха (замощение) с кадастровым номером 64:08:020101:2600; сооружение - дорога бетонная (от поворота дороги на ретротранслятор до ворот) с кадастровым номером 64:08:020101:2604; незавершенное строительством нежилое здание (дом отдыха) № 1А) с кадастровым номером 64:08:020101:2607; нежилое здание с кадастровым номером 64:08:020101:2625; нежилое здание (дом сторожки) с кадастровым номером 64:08:020101:2605; производственно-технологический комплекс с кадастровым номером 64:08:020101:2657; незавершенное строительством здание (насосная станция наружного водоснабжения) с кадастровым номером 64:08:190101:5246.

Указанные здания и сооружения находятся в муниципальной собственности, за исключением объекта недвижимости с кадастровым номером 64:08:190101:5246, на основании постановления Администрации от 31.07.2018 № 2831 переданы на праве оперативного управления МАУ «Спортивная школа «Юность».

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:08:050406:2 вместе со спорным зданием и в соответствии с постановлением Администрации Балаковского района от 25.10.2021 № 3780 не изъяты из оперативного управления МАУ «Спортивная школа «Юность».

Из выписки ЕГРЮЛ МАУ «Спортивная школа «Юность» следует, что основным видом экономической деятельности является «деятельность спортивных объектов», а дополнительными - «аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом», «прокат и аренда товаров для отдыха и спортивных товаров», «деятельность в области спорта прочая».

В пояснениях Администрации Балаковского района, что земельный участок и объекты недвижимости образует комплекс - «Лыжная база «Эдельвейс», расположенный на территории Широкобуеракского муниципального образования Вольскогого района Саратовской области и используемый по настоящее время для активного отдыха населения различных муниципальных образований.

Из представленной в материалы дела проектной документации, заказчиком которой являлась Балаковская АЭС следует, что спорный земельный участок с объектами недвижимости именуются «павильон для отдыха» в составе лыжной базы «Эдельвейс» и включает помещения: зал для отдыха, вестибюль, гардероб, служебное помещение, туалеты, горячий цех, моечное отделение, склад и помещение зав. производством, коридор, тамбур.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела решениями от 25.05.1988 № 97, от 19.10.1988 № 177/1 Исполнительного комитета Вольского районного совета народных депутатов Саратовской области, распоряжением от 04.07.1988 № 439-р Исполнительного комитета совета народных депутатов Саратовской области.

Таким образом, на земельном участке имеются объекты иных собственников, земельный участок используется фактически под комплексом «Лыжная база «Эдельвейс», расположенным на территории Широкобуеракского муниципального образования Вольскогого района Саратовской области и используемым по настоящее время для активного отдыха населения различных муниципальных образований, передан на праве оперативного управления МАУ «Спортивная школа «Юность», что исключает возможность приватизации спорного здания вместе с земельным участком.

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение Администрации соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Согласно статье 102 АПК РФ, основания и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

С учётом статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при обжаловании судебных актов по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины для физических лиц составляет 150 рублей.

При подаче апелляционной жалобы, ИП ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается чеком от 02.11.2023.

Следовательно, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2850 рублей подлежит возврату заявителю.

При выполнении постановления в форме электронного документа данное постановление в соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 октября 2023 года по делу № А57-169/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную чеком от 02.11.2023 государственную пошлину в размере 2850 (две тысячи восемьсот пятьдесят) руб. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Ю.А. Комнатная

Судьи

В.В. Землянникова

Е.В. Пузина