Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 июня 2022 года по делу № А57-22693/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды коммерческой недвижимости от 20.09.2020г. в размере 80000 руб.; неустойки за период 08.06.2021г. по 06.10.2021г. в размере 1624,11 рубля, начиная с 07.10.2021г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки, действующей в соответствующие периоды, начисленной на сумму задолженности; стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений VI и VII, расположенных по адресу: <...>, литер А, в размере 333366 руб.; стоимости проведения экспертизы с комиссией банка в размере 10300 руб.; расходов на почтовые отправления в размере 204,74 руб.; расходов по госпошлине в размере 11 300 руб.; расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.,

по встречному заявлению ИП ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения расположенного по адресу <...>, лит. А, помещение IV площадью 166,6 кв.м в размере 41133,70 руб.,

при участии в судебном заседании:

- представитель ИП ФИО2 – ФИО3, на основании доверенности от 18.08.2021 №б/н;

- ИП ФИО1 - лично,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по договору аренды коммерческой недвижимости от 20.09.2020г. в размере 80000 руб.; неустойки за период 08.06.2021г. по 06.10.2021г. в размере 1624,11 рубля, начиная с 07.10.2021г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки, действующей в соответствующие периоды, начисленной на сумму задолженности; стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений VI и VII, расположенных по адресу: <...>, литер А, в размере 344735 руб.; стоимости проведения экспертизы с комиссией банка в размере 10300 руб.; расходов на почтовые отправления в размере 204,74 руб.; государственной пошлины в размере 11 300 руб.; стоимости услуг представителя в размере 30 000 руб.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась с встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения расположенного по адресу <...>, лит. А, помещение IV площадью 166,6 кв.м в размере 41133,70 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08 июня 2022 года по делу № А57-22693/2021 с индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Энгельс, в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Саратов взыскана задолженность по договору аренды коммерческой недвижимости от 20.09.2020г. в размере 80000 руб.; неустойка за период 08.06.2021г. по 06.10.2021г. в размере 1624,11 рубля, начиная с 07.10.2021г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки, действующей в соответствующие периоды, начисленной на сумму задолженности; с учетом введенного Постановлением Правительства Российской Федерации N 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» моратория на начисление неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции; стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений VI и VII, расположенных по адресу: <...>, литер А, в размере 344735 руб.; Взыскть стоимость проведения экспертизы с комиссией банка в размере 10300 руб.; расходы на почтовые отправления в размере 204,74 руб.; расходы по уплате государственную пошлину в размере 11 300 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***> с депозита арбитражного суда возвращены денежные средства в сумме 30000 руб.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, в удовлетворении искового заявления ИП ФИО2 отказать, встречные исковые требования ИП ФИО1 удовлетворить.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ИП ФИО2 поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

0.09.2020г. между ИП ФИО1 и ФИО4 заключен договор аренды коммерческой недвижимости - помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 249 кв.м.

Указанные нежилые помещения были переданы ФИО2 ИП ФИО1 на основании акта приема-передачи нежилого помещения от 05.11.2020г.

В соответствии с п. 2.1. договора арендная плата состоит из постоянной части (плата за пользование арендованным имуществом) в размере 80000 (Восемьдесят тысяч) рублей и переменной (плата за коммунальные услуги).

В соответствии с п. 2.4. указанного договора арендатор производит арендные платежи начиная с даты подписания акта приема-передачи помещения. Арендатор осуществляет арендные платежи основной части арендной платы ежемесячно; не позднее 5-го числа месяца.

Согласно п. 2.5. указанного договора стороны пришли к соглашению о том, что на период октябрь и ноябрь 2020г. арендатору предоставляются арендные каникулы, и внесение постоянной части арендной платы не осуществляется.

23.11.2020г. между ИП ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды коммерческой недвижимости согласно которого стороны пришли к соглашению, что на период: октябрь 2020г. - январь 2021г. арендатору предоставляются арендные каникулы, и внесение постоянной части арендной платы не осуществляется. Размер основной арендной платы за февраль 2021г. составляет 62500 рублей, первоначальный взнос в размере 80000 рублей засчитывается в последний месяц срока действия договора.

До июня 2021г. арендная плата оплачивалась ИП ФИО1 по договору аренды, с учетом заключенных дополнительных соглашений.

04.06.2021г. ИП ФИО1 в адрес ФИО2 направлено письмо-уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества, согласно которому ИП ФИО1 уведомляет о расторжении договора коммерческой недвижимости от 20.09.2020г. с 01.07.2021г.

Однако, до настоящего времени ИП ФИО1 арендованные помещения по акту приема-передачи не возвратила, ключи от арендованных помещений также не были возвращены, в указанный в уведомлении от 04.06.2021г. срок помещения не были освобождены, до конца июня 2021г. ИП ФИО1 продолжала пользоваться арендованными помещениями.

Истец указывает, что уведомление от 04.06.2021г. об отказе от договора аренды недвижимого имущества не содержит оснований для досрочного расторжения договора, предусмотренных ст. 620 Гражданского кодекса РФ, либо условиями договора аренды коммерческой недвижимости от 20.09.2020г.

В соответствии с п. 6.2 указанного договора аренды в случае, если одна из сторон намерена отказаться от настоящего договора аренды, она обязана предупредить об этом другую сторону за 2 месяца.

Таким образом, несмотря на то, что ИП ФИО1 было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, договор аренды нежилого помещения не может считаться прекращенным, поскольку соглашения о расторжении договора в установленной форме стороны не достигли, помещение надлежащим образом не возвращено.

Договор аренды коммерческой недвижимости от 20.09.2020г. считается действующим до августа 2021г.

ИП ФИО1 внесен первоначальный взнос, который засчитывается в последний месяц срока действия договора, которым считается период с 01.07.2021г. по 31.07.2021 г. Таким образом, ИП ФИО1 до настоящего времени не внесена арендная плата за июнь 2021г. в размере 80000 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО2 с настоящим иском в суд.

ИП ФИО1 заявлено встречное исковое заявление о взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений в арендуемом помещении.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310, 393, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 и отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ИП ФИО1

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 в апелляционной жалобе указывает на то, что судом первой инстанции не приняты во внимание и не учтены положения договора аренды, исходя из которых вменяемые арендатору повреждения возникли в результате устранения неотделимых улучшений по воле арендодателя ИП ФИО2

Суд первой инстанции не поставил важные для разрешения дела вопросы, которые были заявлены в ходатайстве о проведении экспертизы ответчиком, ИП ФИО1

Судом необоснованно установлена дата для расчета рыночной стоимости восстановительного ремонта на 4 апреля 2022г., хотя должны была быть установлена дата на момент расторжения договора сторонами - 01 июля 2021г., что существенно повлияло на увеличение стоимости восстановительного ремонта в связи с удорожанием строительных материалов из-за введенных в отношении Российской Федерации санкций. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 просит назначить повторную судебную экспертизу.

Кроме того, по мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска о взыскании неотделимых улучшений.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно части 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Иное, по смыслу данной нормы права, предполагает возможность для сторон арендных отношений перераспределить между собой бремя несения названных расходов по собственному усмотрению.

Расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что истец обязательства по договорам аренды выполнил, факт передачи имущества истцом подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи и не оспаривается ответчиком.

Согласно доводам истца, ИП ФИО1 до настоящего времени не внесена арендная плата за июнь 2021г. в размере 80000 рублей.

Размер задолженности по арендной плате подтверждается представленными истцом документами. Указанная задолженность ответчиком не оспорена.

Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты задолженности по договору, суд пришел к правильному выводу, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 80000 рублей являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов на основании ст. 395 ГК РФ за период с 08.06.2021 по 06.10.2021 в размере 1624 руб. 11 коп., с 07.10.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ, а также расчет процентов, ответчик не оспорил.

Между тем, согласно Постановлению Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Постановление N497 вступило в силу со дня его официального опубликования и действует в течение шести месяцев (с 01.04.2022 по 01.11.2022).

Одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (вопрос N 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление N 44), в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что проценты по ст. 395 ГК РФ по день фактического погашения задолженности подлежат взысканию с учетом вышеуказанного моратория.

Обращаясь с требованием о взыскании убытков виде стоимости восстановительного ремонта, истец указывает, что при осмотре помещений были обнаружены повреждения стен в виде отверстий, вырезанных в стене, пятен темного цвета, на полу отверстия в покрытии, которые делают непригодным для дальнейшего использования напольное покрытие.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, пришел к следующему.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 15 ГК РФ возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Лицо, требующее возмещения убытков (истец), в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации); при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств.

В связи с наличием спора между сторонами по делу назначена и проведена судебная экспертиза на предмет установления причин возникновения повреждений в арендуемых нежилых помещениях и стоимости восстановительного ремонта имущества.

Согласно заключению эксперта №04/22-17 орт 19.04.2022 (том 3 л.д. 51-132) получены следующие ответы.

Вопрос №1. Каковы дефекты арендуемых помещений №У1, общей площадью 166,6 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд №УП, общей площадью 180,5 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд по состоянию на 4 апреля 2022 года?

Ответ на вопрос №1. Следующие дефекты арендуемых помещений №У1, общей площадью 166,6 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд и №УП, общей площадью 180,5 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд, установлены на дату экспертного осмотра - 11 апреля 2022 года (нумерация помещений условная, по направлению от входа в нежилые помещения с дворовой территории):

1) Помещение №1 - помещение разделенное перегородкой с дверным проемом, состоящее из коридора около входной двери, коридора, ведущего в основное помещение, ранее использованное в качестве спортивного зала и в помещения №2, 3, 4, 5. В помещении при входе выявлено наличие механических повреждений на поверхности стен в виде сколов, царапин размером от 5мм до 10см (фото 1-2). Характер повреждений указывает на блокирующий контакт поверхности стен с предметом, прочностью, превышающей прочность поверхности стен. В указанном помещении после дверное проема отмечены аналогичные механические повреждения стен в виде царапин, сколов размером от 5мм до 10см глубиной 1-2мм, наличие следов предположительно от клейкой ленты (фото 3-5) и следы от ее удаления с повреждением отделочного слоя, что исследовано при помощи микроскопа (фото 16). На стене с правой стороны (при расположении Эксперта спиной к входу) наличие крепежа и отверстий для крепежа с наибольшим повреждением поверхности стен на участке размером 7,5* 10см, возникшим в процессе осмотра, при попытке представителем истца удалить крепеж их стены (фото 6-8). В месте сопряжения стены и перегородки с дверным проемом - кабель-канал. На стене напротив помещения №5 (туалета) выявлено повреждение покрытия стены на участке наибольшим размером 24* 17см с углублением на 5-6мм на участке 6*8см (фото 19).

2) Помещение №2 (помещение по правой стороне, если смотреть по направлению от входа) - на стенах установлены два декоративных элемента - два полотна с изображениями (фото 9-10), а также крепежные элементы (фото 11) и следы от демонтированных крепежных элементов;

3) Помещение №3 (второе помещение по правой стороне, если смотреть по направлению от входа) - на стенах установлены декоративные элементы - однотонно окрашенные полотна (фото 12-14), имеющие крепление к поверхностям стен;

4) Помещение №4 (помещение, расположенное в конце коридора) - на поверхности линолеума выявлено наличие светлых пятен от постороннего вещества (фото 15,17);

5). Помещение №5 (санитарный узел - туалет) - повреждение поверхности плитки в виде отверстий для крепежа с левой стороны от раковины (фото 18);

6) При входе в помещение №7 над дверным проемом выявлено повреждение в ГЮТ на общем участке 15*5см со сквозным повреждением на участке 5*5см (фото 20), предположительно от установленного ранее доводчика для двери;

7) Помещения №6 и №7 - основное помещение, ранее использованное в качестве спортивного зала. Поверхность пола - напольная плитка размером 30*30см серого цвета, на плитке практически по всей поверхности выявлено наличие клеевого вещества с последующим пылевыми загрязнениями (фото 21-24). Исследование при помощи микроскопа подтвердило наличие клеевого вещества, нанесенного в виде полос (фото 25-26). На основании сравнения результатов произведённого осмотра с материалами дела (флэш-накопитель, т. 3 л.д. 37, выборочно приведены в таблице №1 в исследовательской части) установлено, что на поверхности плитки в указанном помещении было уложено ковровое покрытие. Также на поверхности плитки выявлены ее повреждения в виде отверстий в количестве 16 штук, характерных для монтажа креплений (фото 27-29). Симметрично -отверстиям на плитке, на потолке и стенах также расположены отверстия (фото 30). На основании сравнения результатов произведённого осмотра с материалами дела (флэш-накопитель, т. 3 л.д. 37, выборочно приведены в таблице №1 в исследовательской части), установлено, что в указанном помещении был выполнен монтаж спортивного оборудования с креплением (жесткой фиксацией) к поверхностям пола и потолка. На плитке, размером 10*30см, уложенной в виде бордюра по нижней части стены, выявлено отверстие (фото 31). Осмотр стен выявил наличие загрязнений на поверхности по всей ширине помещения, высотой до 246см (фото 32-33) в виде темных пятен. На одной из стен выявлено повреждение. Для определения характера повреждения, участок исследован при помощи микроскопа (фото 34). Установлено, что повреждение возникло при воздействии «снаружи внутрь».

8) В помещении №8 (вход осуществляется из помещения №7, ранее использованного в качестве спортивного зала) на поверхности линолеума выявлены пятна желтого цвета (фото 35) на локализованном участке размером 245*30см, свойственные длительному воздействию на линолеум металлической поверхности со следами коррозии

9) Во всех помещениях установлено наличие загрязнений различной интенсивности, потертости, иные дефекты отделки, характерные для наличия естественного физического износа (не характерные для последствий негативного воздействия третьих лиц на материал, превышающих предел его прочности).

В виду того, что в настоящее время отсутствуют апробированные и научно обоснованные методики определения давности возникновения повреждений не представляется возможным доподлинно установить, что все установленные повреждения были на дату указанную в определении - на 4 апреля 2022 года; на основании сравнения результатов проведённого исследования с материалами дела можно сделать вывод, что установленные дефекты и повреждения в исследованных помещениях согласуются с материалами дела.

Вопрос №2. Какие из выявленных дефектов являются следствием нормального износа арендуемых помещений, №У1, общей площадью 166,6 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд и №УП, общей площадью 180,5 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд, а какие являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования?

Ответ на вопрос №2. Следующие из выявленных дефектов являются следствием ненадлежащего использования арендуемых помещений, №У1, общей площадью 166,6 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд и №УП, общей площадью 180,5 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд (повреждения, характерные для последствий негативного воздействия третьих лиц на материал, превышающих предел его прочности, ухудшающих внешний вид отделки помещений и проектные свойства материалов):

1) Помещение №1 - помещение разделенное перегородкой с дверным проемом, состоящее из коридора около входной двери и коридора, ведущего в основное помещение, ранее использованное в качестве спортивного зала и в помещения №2, 3, 4, 5. В помещении при входе выявлено наличие механических повреждений на поверхности стен в виде сколов, царапин размером от 5мм до 10см (фото 1-2). Характер повреждений указывает на блокирующий контакт поверхности стен с предметом, прочностью, превышающей прочность поверхности стен. В указанном помещении после дверное проема отмечены аналогичные механические повреждения стен в виде царапин, сколов размером от 5мм до 10см глубиной 1-2мм, наличие следов предположительно от клейкой ленты (фото 3-5) и следы от ее удаления с повреждением отделочного слоя, что исследовано при помощи микроскопа (фото 16). На стене с правой стороны (при расположении Эксперта спиной к входу) наличие крепежа и отверстий для крепежа с наибольшим повреждением поверхности стен на участке размером 7,5* 10см, возникшим в процессе осмотра, при попытке представителем истца удалить крепеж их стены (фото 6-8). В месте сопряжения стены и перегородки с дверным проемом - кабель-канал. На стене напротив помещения №5 (туалета) выявлено повреждение покрытия стены на участке наибольшим размером 24*17см с углублением на 5-6мм на участке 6*8см (фото 19).

5) Помещение №5 (санитарный узел - туалет) - повреждение поверхности плитки в виде отверстий для крепежа с левой стороны от раковины (фото 18);

6) При входе в помещение №7 над дверным проемом выявлено повреждение в ГКЛ на общем участке 15*5см со сквозным повреждением на участке 5*5см (фото 20), предположительно от установленного ранее доводчика для двери;

7) Помещения №6 и №7 - основное помещение, ранее использованное в качестве спортивного зала. Поверхность пола - напольная плитка размером 30*30см серого цвет, на плитке практически по всей поверхности выявлено наличие клеевого вещества с последующим пылевыми загрязнениями (фото 21 -24). Исследование при помощи микроскопа подтвердило наличие клеевого вещества, нанесенного в виде полос (фото 25-26). На основании сравнения результатов произведённого осмотра с материалами дела (флэш-накопитель, т. 3 л.д. 37, выборочно приведены в таблице №1 в исследовательской части) установлено, что на поверхности плитки в указанном помещении было уложено ковровое покрытие. Также на поверхности плитки выявлены ее повреждения в виде отверстий в количестве 16 штук, характерных для монтажа креплений (фото 27-29). Симметрично отверстиям на плитке, на потолке и стенах также расположены отверстия (фото 30). На основании сравнения результатов произведённого осмотра с материалами дела (флэш-накопитель, т. 3 л.д. 37, выборочно приведены в таблице №1 в исследовательской части), установлено, что в указанном помещении был выполнен монтаж спортивного оборудования с креплением (жесткой фиксацией) к поверхностям пола и потолка. На плитке, размером 10*30см, уложенной в виде бордюра по нижней части стены, выявлено отверстие (фото 31). Осмотр стен, отделанных обоями белого цвета, выявил наличие загрязнений на поверхности по всей ширине помещения, высотой до 246см (фото 32-33) в виде темных пятен. На одной из стен выявлено повреждение. Для определения характера повреждения, участок исследован при помощи микроскопа (фото 34). Установлено, что повреждение возникло при воздействии «снаружи внутрь».

Следующие из выявленных дефектов являются следствием нормального износа арендуемых помещений, №У1, общей площадью 166,6 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд и №УП, общей площадью 180,5 кв.м, этаж 1, дом 8 литер А, Весенний проезд: наличие загрязнений различной интенсивности, потертости, иные дефекты отделки, характерные для наличия естественного физического износа (не характерные для последствий негативного воздействия третьих лиц на материал, превышающих предел его прочности).

Вопрос №3. Какие работы в соответствии с действующими нормами и правилами, а также технологией проведения строительных работ необходимо провести для восстановления имущества, указанного в вопросах №1,2?

При ответе на вопрос выделить отдельные работы, направленные на устранения:

- дефектов, являющихся следствием нормального износа;

- дефектов, которые не являются следствием нормального износа либо
ненадлежащего использования.

Ответ на вопрос №3. Работы в соответствии с действующими нормами и правилами, а также технологией проведения строительных работ необходимо провести для восстановления имущества, указанного в вопросах №1, 2, направленные на устранение дефектов, которые не являются следствием нормального износа, либо ненадлежащего использования, приведены в локальном сметном расчете (приложение №3 Заключения), в том числе (укрупненный объем работ; нумерация помещений условная, по направлению от входа в нежилые помещения с дворовой территории, см. описание в исследовательской части):

помещение №1 (помещение разделенное перегородкой с дверным проемом, состоящее из коридора около входной двери и коридора, ведущего в основное помещение, ранее использованное в качестве спортивного зала и в помещения №2, 3, 4, 5): демонтаж крепежных элементов, кабель-канала, ремонт поврежденных поверхностей стен, подготовка основания, окраска;

при входе в помещение №7 над дверным проемом замена поврежденного фрагмента ГКЛ, подготовка основания, окраска;

помещения №2 и №3 (помещения по правой стороне, если смотреть по направлению от входа): демонтаж декоративных элементов (полотен с изображениями и полотен с однотонной окраской), демонтаж крепежных элементов, ремонт поврежденных поверхностей стен, подготовка основания, окраска;

помещение №4 (помещение, расположенное в конце коридора): замена линолеума, демонтаж/монтаж плинтуса;

помещение №5 (санитарный узел - туалет): замена покрытия стен - плитки;

помещения №6 и №7 (основное помещение, ранее использованное в качестве спортивного зала): ремонт поврежденных поверхностей стен и потолка, подготовка основания, замена обоев под покраску, окраска, замена поврежденного покрытия пола, очистка покрытия пола (частичная замена покрытия пола обусловлена тем, что в акте приема-передачи нежилого помещения к договору аренды коммерческой недвижимости от 20.09.2020 г. указано о наличии различного цвета плитки пола, т. 1 л.д. 15-22; в видеоматериалах не зафиксировано все покрытие пола в помещениях №6 и №7, т. 3 л.д. 37; при проведении осмотра установлено наличие плитки различного оттенка в помещении коридора);

помещение №8 (вход осуществляется из помещения №7, ранее использованного в качестве спортивного зала): замена линолеума, демонтаж/монтаж плинтуса.

Следующие работы в соответствии с действующими нормами и правилами, а также технологией проведения строительных работ необходимо провести для восстановления имущества, указанного в вопросах №1, 2, направленные на устранение дефектов, являющихся следствием нормального износа: подготовка основания, окраска поверхностей стен. Наличие дефектов отделки стен исследуемого помещения не делает его непригодным для дальнейшей эксплуатации в качестве нежилого помещения.

Вопрос №4. Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта имущества, указанного в вопросах №1,2 по состоянию на 4 апреля 2022года?

Ответ на вопрос №4. Рыночная стоимость восстановительного ремонта имущества, указанного в вопросах №1, 2 по состоянию на 4 апреля 2022года составляет 344 735 рублей (приложение №3 Заключения - локальный сметный расчет; расчет произведен без учета дефектов отделки исследуемых нежилых помещений, характерных для наличия естественного физического износа и нормальной эксплуатации помещении очистка покрытия пола (частичная замена покрытия пола обусловлена тем, что в акте приема-передачи нежилого помещения к договору аренды коммерческой недвижимости от 20.09.2020 г. указано о наличии различного цвета плитки пола, т. 1 л.д. 15-22; в видеоматериалах не зафиксировано все покрытие пола в помещениях №6 и №7, т. 3 л.д. 37; при проведении осмотра установлено наличие плитки различного оттенка в помещении коридора);

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение эксперта по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, равно как не установлено наличие в выводах экспертов каких-либо противоречий.

Достоверность документов, представленных в материалы дела истцом, под сомнение ответчиком не ставилась, фальсификация доказательств не заявлялась. При назначении судом экспертизы, обсуждении вопросов, предлагаемых эксперту, объема представленных в материалы дела доказательств для проведения экспертизы, участвовал представитель ответчика. Ходатайств о приобщении каких-либо иных доказательств, необходимых для проведения экспертизы, не заявлялось.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости считать экспертное заключение ненадлежащим доказательством по делу.

С учетом изложенного, судом заключение эксперта принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Правовых оснований для непринятия заключения эксперта, а равно исключения его из числа доказательств, у суда не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с выводами экспертного заключения, апелляционным судом отклоняются, поскольку несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о несоответствии или недостоверности выводов в экспертном заключении.

В данном случае сомнения стороны направлены на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела без приведения каких-либо объективных данных, с достоверностью свидетельствующих об ошибочности этих выводов.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд апелляционной инстанции считает, что заключение эксперта от №04/22-17 орт 19.04.2022 в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной судебной экспертизы судом не установлено, в связи с чем заявленное в апелляционной жалобе ходатайство ИП ФИО1 о назначении повторной судебной экспертизы удовлетворению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы ИП ФИО1 о том, что судом необоснованно установлена дата для расчета рыночной стоимости восстановительного ремонта на 4 апреля 2022г., отклоняются судебной коллегией ввиду несостоятельности.

Согласно п. 3 ст. 393 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Поскольку ремонт помещений истцу необходимо будет производить после проведения судебной экспертизы, судом правильно и обоснованно приняты во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Доказательств возможности проведения ремонтных работ по более низким ценам ответчиком не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчик возвратил истцу спорные помещения в состоянии, отличном от того, в котором их получил.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что вменяемые арендатору повреждения возникли в результате устранения неотделимых улучшений по воле арендодателя ИП ФИО2, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.

Право арендатора на получение отделимых улучшений арендованного имущества взаимосвязано с его обязанностью по возврату имущества арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, осуществив в процессе эксплуатации арендуемого помещения установку оборудования, являющегося отделимыми улучшениями, арендатор при возврате арендуемого имущества вправе изъять такие улучшения, но обязан обеспечить возврат здания в таком же состоянии, в котором оно было получено, устранив возможные повреждения арендованного имущества вследствие демонтажа.

Согласие арендодателя на установку отделимого оборудование не изменяет требований ст. 622 ГК РФ о возврате помещения в надлежащем состоянии.

В результате изъятия арендатором отделимых улучшений - оборудования для занятий спортом (в частности, изображённого на представленных ответчиком фотографиях) - имущество арендодателя было повреждено. Следовательно, на арендаторе лежит обязанность возместить арендодателю причинённый демонтажем оборудования ущерб.

Ответчиком доказательств приемки имущества с имеющимися недостатками, возврата помещения в надлежащем состоянии, проведения ремонта в нем не представлено.

На основании вышеизложенного, исковые требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений в размере 344 735 руб. удовлетворены судом обоснованно.

Обращаясь с встречным иском, ИП ФИО1 указывает, что согласно договору аренды от 20.09.2020г. нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, помещение IV площадью 166,6 кв.м, заключенного между сторонами, в пункте 4.1 и 4.2 предусматривается возникновение права собственности арендатора на неотделимые улучшения в арендуемом помещении и право арендатора требовать компенсации стоимости этих улучшений от арендодателя.

В арендуемом помещении с согласия арендодателя был уложен на пол ковролин, а также выполнены иные дополнительные работы, увеличившие стоимость помещения и его коммерческую привлекательность.

Соглашением на внесение улучшений арендованной коммерческой недвижимости от 05 ноября 2020г., арендодатель выразил согласие на проведение отделимых и неотделимых улучшений помещения арендатором.

Размещение арендодателем объявления на сайте Авито с фотографиями помещения, на которых имеются отделимые (турники и перекладины) и неотделимые улучшения (ковролин) также свидетельствует о принятии указанных улучшений и их использование в дальнейшей коммерческой деятельности.

Стоимость указанных в помещении, расположенном по адресу: <...>, лит. А, помещение IV площадью 166,6 кв.м. улучшений, без учета стоимости работ по их выполнению, только с учетом стоимости материалов составила 41133, 70 руб.

Возражая на заявленные исковые требования, ответчик по встречному иску указывает, что ковровое покрытие, ранее имевшееся в арендованном помещении, является отделимым улучшением.

Таким образом, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса ИП ФИО1 не представлено доказательств того, что заявленные во встречном иске улучшения являются неотделимыми.

Также ИП ФИО1 не представлено доказательств, что заявленные улучшения были переданы Арендодателю при возврате помещения, а так же доказательства того, что Арендодатель препятствует вывозу (не позволяет забрать) данные улучшения.

В обоснование того, что Арендатор оставил в помещении ковровое покрытие, ИП ФИО1 представлена в суд распечатка объявления о продаже помещения с фотографиями, датированное 23.10.2021г., заверенное печатью ИП ФИО1 11.11.2021г.

Между тем, из указанного объявления невозможно установить, кем оно было размещено, также невозможно установить, когда были сделаны фотографии помещения. Кроме того, согласно тексту объявления, пол выложен керамогранитом, о ковровом покрытии не упоминается.

При этом в материалы делал представлено досудебное экспертное исследование, с актом осмотра спорных помещений, который был проведён 30.07.2021г., в период действия договора аренды, до возврата арендованного имущества Арендодателю, согласно которому (в том числе согласно приложенным фотографиям) ковровое покрытие отсутствует.

При проведении судебной экспертизы наличие коврового покрытия установлено также не было.

Данные обстоятельства, по мнению ИП ФИО2, указывают на то, что фотографии могли были быть сделаны в период действия договора аренды в период между укладкой ИП ФИО1 коврового покрытия и до его демонтажа.

Спорное помещение, а также ключи от спорного помещения не возвращены Арендатором по акту приёма-передачи до настоящего времени.

В соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, в нарушение требований статей 9 и 65 Кодекса арендатор не представил доказательств, позволяющих квалифицировать произведенные им строительные работы в качестве неотделимых улучшений, определить их стоимость. Имеющаяся в деле документация свидетельствует о том, что арендатор фактически производил работы по приспособлению спорных помещений к виду осуществляемой им деятельности.

В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что указанные улучшения относится к неотделимым. Истцом по встречному требованию не представлено доказательств того, что данное имущество было передано арендодателю.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований ИП ФИО1

Истец (ИП ФИО2) также просит взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 30000 руб.

По правилам статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на оплату юридической помощи, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде являются судебными издержками и входят в состав судебных расходов.

Согласно ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В подтверждение судебных расходов истцом представлены: договор на оказание юридических услуг от 18.08.2021 г., платежное поручение №1 от 26.08.2021 г. об оплате оказанных юридических услуг в сумме 30000 руб.

Суд первой инстанции, оценивая, в частности, объем и сложность выполненной представителем заявителя работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительность рассмотрения дела, стоимость оплаты услуг адвокатов по аналогичным делам, пришел к выводу, что заявленные требования о возмещении судебных расходов в размере 30000 руб. не превышают разумные пределы.

С учетом изложенного, заявленные требования о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя удовлетворены судом в полном объеме.

Судебная коллегия не усматривает нарушений принципов определения разумности расходов исходя из критериев, приведенных в статье 110 АПК РФ, с учетом разъяснений данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1, пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку они сводятся к несогласию заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, что не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального, а также процессуального права.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 июня 2022 года по делу № А57-22693/2021 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 июня 2022 года по делу № А57-22693/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.Г. Цуцкова

Судьи: Т.С. Борисова

А.Ф. Котлярова