Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альмир» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2018 года по делу № А57-22958/2018 (судья Елистратов К.А.)

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Альмир» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Джамп», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), филиал государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>), Комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании недействительным договора, применения последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителей прокуратуры Саратовской области - Федоровой О.С., по удостоверению №216092 от 09.03.2016г. действителен до 09.03.2019г., ФИО1, по удостоверению №232248 от 10.04.2018г. действителен до 10.04.2021г.; Администрации муниципального образования «Город Саратов»-ФИО2, по доверенности № 01-08/1 от 09.01.2019г.; общества с ограниченной ответственностью «Альмир» - ФИО3, по доверенности от 05.09.2018г., ФИО4, по доверенности от 10.04.2017г.; Управления федеральной антимонопольной службы по Саратовской области – ФИО5, по доверенности № 03/1-5 от 09.01.19,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» обратился в арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», обществу с ограниченной ответственностью «Альмир» о признании недействительными (ничтожными) сделок: договор аренды № Ар15-456/Ю-1 земельного участка площадью 11141 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; договор аренды № Ар15-458/Ю-1 земельного участка площадью 11566 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; договор аренды № Ар15-459/Ю-1 земельного участка площадью 11200кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; договор аренды № Apl 5-460/Ю-1 земельного участка площадью 9266 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Альмир» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельные участки: - площадью 11141 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроенопристроенными нежилыми помещениями», - площадью 11566 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроенопристроенными нежилыми помещениями», - площадью 11200 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», - площадью 9266 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроенопристроенными нежилыми помещениями».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2018 года признаны недействительными (ничтожными):

1. договор аренды № Ар15-456/Ю-1 земельного участка площадью 11141 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»,

2. договор аренды № Ар15-458/Ю-1 земельного участка площадью 11566 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»,

3. договор аренды № Ар15-459/Ю-1 земельного участка площадью 11200кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»,

4. договор аренды № Apl 5-460/Ю-1 земельного участка площадью 9266 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»;

Применены последствия недействительности ничтожной сделки, ООО «Альмир» обязано возвратить администрации МО «Город Саратов» земельные участки: - площадью 11141 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроенопристроенными нежилыми помещениями»,

- площадью 11566 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроенопристроенными нежилыми помещениями»,

- площадью 11200 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»,

- площадью 9266 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроенопристроенными нежилыми помещениями».

С общества с ограниченной ответственностью «Альмир» в доход Федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 3 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом,общество с ограниченной ответственностью «Альмир» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, на несоответствие выводов изложенных в решение обстоятельствам дела, а также существенное нарушение норм материального права и норм процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, судом не дана правовая оценка возражениям ответчика о необходимости применения к рассматриваемому спору положений ст. ст. 35,36 ЗК РФ, предусматривающих заключение договора аренды с собственником зданий и сооружений на земельном участке без проведения торгов; положений ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, предусматривающих заключение договора аренды земельного участка при его разделе с сохранением ранее договора аренды земельного участка при его разделе с сохранением ранее установленных условий договора аренды также без проведения торгов; положений п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 ГК РФ, предоставляющих собственнику здания право осуществлять его снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Также, апеллянт указывает, что судом не дана оценка доводам ответчика о законности изменения разрешенного использования земельного участка, законности издания постановления органа местного самоуправления от 22.03.2012 № 392 об изменении разрешенного использования земельного участка, а также подтверждающему данные обстоятельства судебному акту – вступившему в законную силу решению Волжского районного суда г. Саратова от 26.07.2018 № 2а-2416/2018, которое при рассмотрении настоящего дела являлось преюдициальным. Судом не дана оценка заявлению стороны ответчика о злоупотреблению своими правами истцом, которым проводилась проверка соблюдения градостроительного законодательства при использовании спорных земельных участков, нарушений в ходе проверки не выявлено, а объявленное руководителю предыдущего арендатора предостережении о недопустимости нарушения закона, как и поведение публично-правового образования МО «Город Саратов», давало ООО «Альмир» основания полагать, что соответствующие сделки являются действительными, а землепользование – законным. Также, по мнению заявителя жалобы, истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, суд первой инстанции не учел отсутствия в материалах дела дополнительного соглашения от 24.08.2015 между Администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Альмир об изменении вида разрешенного использования земельного участка».

Законность и обоснованность решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалобаудовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Прокуратурой Саратовской области проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства, в рамках которой установлены нарушения требований земельного, градостроительного и антимонопольного законодательства при представлении ООО «Альмир» земельных участков.

Установлено, что 01.06.2006 Комитетом по управлению имуществом Саратовской области с ЗАО «Саратовский авиационный завод» на основании распоряжений Комитета по управлению имуществом области № 1205-р от 29.08.2005, № 1648-р от 28.10.2005 заключен договор аренды земельного участка №64:48:010140:0110,находящегося по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн», фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы - зерносклада, весовой, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 29.11.2005 № 18/05-1064 с видом разрешенногоиспользования «нежилые здания котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой».

Таким образом, земельный участок предоставлен в связи с нахождением на нем объектов недвижимости.

В дальнейшем право аренды неоднократно передавалось путем заключения договоров замены стороны в обязательстве.

Согласно договору замены сторон в обязательстве от 08.07.2010г. ООО «Джамп» принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 290 от 01.06.2006г. на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:110.

Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» с одной стороны и ООО «Джамп» (Арендатор) с другой стороны 16.05.2012г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с «фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой» на «многоквартирные многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (и.ш)встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Согласно договору замены сторон в обязательстве от 20.04.2015, заключенному между ООО «Джамп» и ООО «Альмир», последнее принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 290 от 01.06.2006 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:110.

Согласно выводам суда первой инстанции, 24.08.2015г. администрацией МО «Город Саратов» с одной стороны и ООО «Альмир» (Арендатор) с другой стороны заключено дополнительное соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 290 от 01.06.2006г.

Согласно выводам суда первой инстанции, данным соглашением изменился вид разрешенного использования земельного участка с «многоквартирные многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела дополнительного соглашения от 24.08.2015 не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как сам факт изменения разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:110 с «фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой» в последующем на «среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе, со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» подтвержден материалами дела и лицами, участвующими в деле не оспорен.

Впоследствии, на основании обращения ООО «Альмир» от 31.07.2015 постановлением администрации МО «Город Саратов» от 03.09.2015 № 2406 «Об утверждении схемы расположения земельных участков» утверждена схема расположения земельных участков площадью 11566 кв. м, 11200 кв. м, 9266 кв. м из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж-2 (зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки», описание местоположения: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:110 с сохранением его в измененных границах.

Таким образом, земельный участок разделен на 4 самостоятельных земельных участка.

Между ООО «Альмир» и администрацией МО «Город Саратов» 15.10.2015 заключены:

-договор аренды № Ар15-456/Ю-1 земельного участка площадью 11141 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»,

-договор аренды № Ар15-458/Ю-1 земельного участка площадью 11566 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»,

-договор аренды № Ар15-459/Ю-1 земельного участка площадью 11 200кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»,

- договор аренды № Ар15-460/Ю-1 земельного участка площадью 9266 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз «Комбайн» в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки: многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»,

Прокуратура области полагает, что представление в аренду земельных участков под строительство на основании вышеуказанных договоров аренды земельных участков от 15.10.2015 противоречит требованиям законодательства, а соответственно сделки являются недействительными (ничтожными).

Истец полагает недействительными (ничтожными) вышеуказанный договор аренды, и дополнительное соглашение к нему, поскольку действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в связи с чем, руководствуясь статьёй 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с исковым заявлением.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01.03.2015 был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, который установлен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.

Положения пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации, вступившими в законную силу с 01.03.2015, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Предоставление спорного земельного участка к случаям, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не относится.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает различные порядки предоставления земельных участков для соответствующих целей, в том числе для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, особое внимание уделено процедуре представления земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов.

При анализе хронологии совершённых действий прокуратура исходит и из того, что получение ООО «Альмир» земельного участка на праве аренды под объектами недвижимости своей конечной целью имело получение земельного участка под строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чём в том числе свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, заключенное при существовании объектов недвижимости.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле пришёл к верному и обоснованному выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Земельным законодательством (как ст. 36 ЗК РФ, так и после внесённых изменений ст. 39.20 ЗК РФ) предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом (ранее ст. 36 ЗК РФ, в действующей редакции ст. 39.20 ЗК РФ).

Если земельный участок был представлен с определенным целевым назначением и предназначен для размещения существующих объектов недвижимости, то данные положения не могут истолковываться как возможность арендатора по своему усмотрению сносить существующие объекты и возводить новые.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должныдействовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своегонезаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу пункта 1 статьи 8 ГК РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 вышеуказанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной процедуры, предусматривающей обеспечение равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление неоговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании статьи 12 ГК РФ является одним из способов защиты нарушенных прав и законных интересов.

В силу пунктов 1,2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее -постановление Пленума № 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В пункте 73 названного постановления разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

При анализе хронологии совершённых действий, суд первой инстанции верно исходил из того, что, что на момент изменения разрешенного вида использования земельного участка объекты, под которыми земельный участок представлялся, зарегистрированы в установленном законом порядке, и существовали, что подтверждается договорами купли-продажи указанных объектов недвижимости, заключаемых одновременно с договорами замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка вплоть до 20.04.2015.

Лишь 09.12.2015г. объекты сняты с государственного кадастрового учета, что подтверждается информацией № 8258 от 02.11.2017 ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области.

Таким образом, изменение целевого назначения земельного участка, своей конечной целью имело представление земельного участка под строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чём, в том числе, свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, заключенное при нахождении на нем объектов недвижимости.

Рассматривая довод ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции обоснованно отклонил данный довод как несостоятельный на основании следующего.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 10 - 21 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Согласно п. 11, 14 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11, от 29.05.2012 № 13016/11).

Отнесение спорного земельного участка к землям для размещения «Многоквартирных многоэтажных жилых дом (от 6 этажей и выше) и «Среднеэтажной жилой застройке», при наличии на нем объектов недвижимости в отсутствие иных вариантов размещения этих объектов и недоказанности иных вариантов для размещения объектов недвижимости, суд первой инстанции считает формальным. Фактическое же изменение целевого назначения земельного участка произошло лишь 09.12.2015 года. Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, срок исковой давности истцом не пропущен.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные ими доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам, предусмотренным статьями 64, 67, 68, 71 АПК РФ, судом первой инстанции установлено, что поскольку при заключении спорных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним администрацией не соблюдены требования действующего законодательства о процедуре предоставления муниципального имущества в аренду, спорные договоры и дополнительные соглашения к ним являются недействительными и не порождают правовых последствий.

Спорный земельный участок имел разрешенное использование «нежилые здания котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой» и предоставлялся в аренду с этой целью; какие-либо конкурсные процедуры при его предоставлении (торги) не проводились.

Предоставление участка было обусловлено обязанностью Общества обеспечить его использование исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Как верно указал суд первой инстанции, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования; изменение вида разрешенного использования названного земельного участка по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Доводы подателя жалобы о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании постановления органа местного самоуправления от 22.03.2012 № 392, не опровергает выводы суда о нарушении порядка предоставления земельного участка под жилищное строительство.

Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13.

Ссылка ООО «Альмир» на то, что прокурором не обжалованы изменения в государственном кадастре недвижимости, постановление администрации МО «Город Саратов», судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные, поскольку, как обоснованно указывает представитель прокуратуры в отзыве на апелляционную жалобу, в судебном процессе отсутствует публичное производство, а имеется спор о праве.

В соответствии с п.9 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса РФ» согласно абзацу 13 статьи 12 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Довод жалобы, что судебный акт Волжского районного суда г. Саратова по делу №2а-2416/2018, является преюдициальным, судом апелляционной инстанции также отклоняется, поскольку, прокуратура области не являлась участником процесса, а также заявителю было отказано в удовлетворении заявления в связи с отсутствием нарушения прав заявителя как гражданина, в связи с тем, что земельный участок не являлся смежным по отношению к земельным участкам, в отношении которых оспорен акт администрации.

ООО «Альмир» в своей жалобе указывает, что оспоренные договоры заключены взамен договора 2006 года, при этом ссылаясь на законность приобретения права аренды в 2006 году по договору.

Однако, как обоснованно указывает представитель прокуратуры в отзыве на апелляционную жалобу, ответчиком не учтено, что приобретение права на землю в 2006 году связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на ней. Если же такие объекты недвижимого имущества в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом. Таким образом, отсутствие объектов недвижимости является прямой причиной невозможности заключения оспоренных договоров взамен договора 2006 года.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда – отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2018 года по делу №А57-22958/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В. Б. Шалкин

Судьи Т.С. Борисова

С.А. Жаткина