Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту - ИП ФИО2, истец) с исковым заявлением к Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на завершенный строительством объект - одноэтажное нежилое здание склада площадью 1405,4 кв.м., с кадастровым номером 64:41:000000:4857, расположенное по адресу: <...>.

Решением от 18 мая 2018 года Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-26477/2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель жалобы указывает, что судебной экспертизой по настоящему делу установлено, что спорный объект соответствует санитарным, градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, действующим в области строительства на территории Российской Федерации и при эксплуатации по прямому назначению не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от 21 июля 2015 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, на праве собственности принадлежат: - земельный участок с кадастровым номером 64:40:030102:73 общей площадью 2682 кв.м., находящийся по адресу: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения административных и производственных зданий, строений, сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АД № 688568 от 30 июля 2015 года);

- незавершенное строительством одноэтажное здание склада с процентом готовности 99, общей площадью 1405,4 кв.м., инв. № 63:407:003:000031500:А, лит А, по расположенного по адресу: <...> магистраль, территория «Балакововодстрой» (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АД № 688567 от 30 июля 2015 года).

После приобретения здания истцом был произведен косметический ремонт.

05 июля 2016 года постановлением главы администрации Балаковского муниципального района № 2158 незавершенному строительству был присвоен адрес: РФ, <...>.

В 2017 года после удостоверения, что спорное здание соответствует санитарным, техническим, градостроительным противопожарным и иным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью граждан не создает и не нарушает права и законные интересы третьих лиц, проведя экспертное исследование № 597 от 07 февраля 2017 года, ИП ФИО2 обратился в Администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

22 февраля 2017 года Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области отказала истцу в выдаче указанного разрешения, поскольку разрешение на строительство указанного объекта недвижимости кому-либо из предыдущих собственников и самому истцу не выдавалось.

Между тем, истец указывает, что в свое время собственник незавершенного строительством одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 1 405,4 кв.м с процентом готовности 99, расположенного по адресу: <...> Магистраль, территория «Балакововодстрой» ФИО4 15 мая 2006 года обратился в Администрацию Балаковского МО Саратовской области с заявлением о разрешении на проектирование и строительство незавершенного строительством одноэтажного нежилого здания склада (литер А), расположенного по улице Транспорной в г. Балаково Саратовской области.

02 июня 2006 года постановлением главы администрации Банковского МО Саратовской области № 940 ФИО4 было разрешено проектирование указанного объекта.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Балаковского МО Саратовской области ФИО4, был выдан строительный паспорт № 185.

ФИО4, было получено Архитектурно-планировочное задание, а также Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Балаковского МО Саратовской области была утверждена схема размещения строительством одноэтажного нежилого здания склада (литер А), расположенного по улице Транспорной в г. Балаково Саратовской области.

Далее, 25 июля 2007 года между ФИО4 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого «Продавец» передал, а «Покупатель» купил и принял в собственность незавершенное строительством одноэтажное нежилое здание склада (Литер А) обшей площадью 1 405,4 кв.м., с процентом готовности 99, расположенного по адресу: <...> Магистраль, территория «Балакововодстрой», который в последующем по договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от 21 июля 2015 года купил истец ИП ФИО2

Ссылаясь на положения статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, в обоснование исковых требований истец указал, что в определенные периода владения собственники воспользовались предоставленным им законом, как собственникам земельного участка, правом, возведя нежилое здание, своими силами и за счет собственных средств.

Однако, ввиду того, что у истца ИП ФИО2 отсутствует разрешительная документация на строительство объекта, он не может оформить надлежащим образом право собственности на завершенный строительством объект - одноэтажное нежилое здание склада площадью 1405,4 кв.м., с кадастровым номером 64:41:000000:4857, расположенное по адресу: <...>.

Данные обстоятельства легли в основу настоящего иска.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка; право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления N 10/22, следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 14 августа 2000 года № 114 ФИО4 являлся собственником незавершенного строительством одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 1 405,4 кв.м с процентом готовности 99, расположенного по адресу: <...> Магистраль, территория «Балакововодстрой».

На основании договора аренды, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Балаковского муниципального образования Саратовской области 05 июля 2001 года, ФИО4 был предоставлен земельный участок общей площадью 2682 кв.м. с кадастровым номером 64:40:030102:0073.

В соответствии с Постановления главы Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 940 от 02 июня 2006 года «О разрешении на проектирование и строительство незавершенного строительства одноэтажного нежилого здания склада (литер А), расположенного на ул. Транспортной» ФИО4 разрешено проектирование незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного по ул. Транспорная г. Балаково Саратовской области (п.1).

Указанным постановлением определено, что до начала строительных работ ФИО4 должен был получить разрешение на строительство работ (п. 2), по завершении строительства: оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Не получив разрешения на строительство и, соответственно, ввод объекта в эксплуатацию на основании договора купли-продажи от 25 июля 2007 года ФИО4 продал объект незавершенного строительства ФИО3

На основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 19 декабря 2008 года № 5032, договора купли-продажи № 27 от 19 февраля 2009 года ФИО3 был предоставлен в собственность земельный участок общей площадью 2682 кв. м, находящийся по адресу: <...>.

21 июля 2015 года по договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка ФИО3 продала незавершенное строительством здание склада и расположенный под ним земельный участок ФИО2, на основании данного договора истец получил свидетельства о государственной регистрации права:

- серия 64-АД № 688568 от 30 июля 2015 года на земельный участок с кадастровым номером 64:40:030102:73 общей площадью 2682 кв.м., находящийся по адресу: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения административных и производственных зданий, строений, сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок;

- серия 64-АД № 688567 от 30 июля 2015 года на незавершенное строительством одноэтажное здание склада с процентом готовности 99, общей площадью 1405,4 кв.м., инв. № 63:407:003:000031500:А, лит А, по расположенного по адресу: <...> магистраль, территория «Балакововодстрой».

Постановлением администрации БМР от 05 июля 2016 года № 2158 незавершенному строительством зданию склада с местоположением, <...> магистраль, территория «Балакововодстрой», присвоен адрес: <...>.

Таким образом ни первоначальный собственник спорного строения ФИО4, которому было определено постановлением главы Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 940 от 02 июня 2006 года, до начала строительных работ получить разрешение на строительство объекта (п. 3 указанного постановления), ни ФИО3 в последующем, ни сам истец ФИО2 не получали разрешения на строительство спорного объекта.

До начала строительства объекта собственники в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительства спорного объекта не обращались.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, как способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Таких доказательств истец суду не представил.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий.

В соответствии с нормами ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст.3 ФЗ от 17.11.1995г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконстукция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст.51 названного Кодекса документы.

Согласно ч.2 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий уполномоченный орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Частью 3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие документов, указанных в части 3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Письмом от 22.02.2017г. №01-34/1333 администрация на основании ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказала истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с непредставлением документов предусмотренных частью 3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Данный отказ истец не оспаривал.

Кроме того, как следует из представленного суду заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.02.2017г., доказательств, подтверждающих, что к заявлению были приложены все необходимые документы, предусмотренные градостроительным законодательством, не имеется. А также не представлено доказательств, подтверждающих, что истцу было необоснованно отказано в выдаче такого разрешения.

Положительные выводы судебной экспертизы, не влекут удовлетворение иска, поскольку обращение в суд с иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка получения разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку.

Такое поведение истца является злоупотреблением правом на обращение в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, предусмотренным пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая, что истцом не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства спорного объекта недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода их в эксплуатацию, в удовлетворении требований правомерно отказано судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 мая 2018 года по делу № А57-26477/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С. А. Жаткина

Судьи О. И. Антонова

М. Г. Цуцкова