Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2017 (судья Шкунова Е.В.) постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 (председательствующий судья Самохвалова А.Ю., судьи Кузьмичев С.А., Макаров И.А.)

по делу № А57-26869/2009

по заявлению ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение,

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», г. Саратов, (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Геотехника-фонд инвестиций в недвижимость» (далее – ООО «Геотехника-ФИН», должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика – ООО «Геотехника-ФИН» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 ООО «Геотехника-ФИН» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Сообщение о признании ООО «Геотехника-ФИН» несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от 12.01.2013 № 4.

ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 156, расположенную по адресу: <...>.

С аналогичным заявлением о признании права собственности на эту же квартиру в арбитражный суд обратилась ФИО1

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.06.2015 данные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.09.2015 за ФИО1 признано право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру № 156, расположенную по адресу: <...>., в удовлетворении заявления ФИО2 отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 определение суда первой инстанции от 24.09.2015 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.02.2016 определение суда первой инстанции от 24.09.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от.10.12.2015 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2017 за ФИО2 признано право собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру, № 156 в жилом доме по адресу: <...>, в удовлетворении заявления ФИО1 о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру № 156 отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 определение Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2017 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции от 14.04.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 06.06.2017 отменить, признать за ней право собственности на указанное жилое помещение, в удовлетворении заявления ФИО2 отказать.

Считает, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, а выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО2 возражает против ее удовлетворения и просит оставить судебные акты в силе, считая их законными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

27.12.2001 между ООО «Геотехника-ФИН» (застройщик) и ФИО2 (дольщик) был заключен договор № 216 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре в пос. Юбилейный, г. Саратов.

Согласно условиям договора, по окончании строительства застройщик передает ФИО2 право собственности на долю со следующими характеристиками: количество комнат 1, общая площадь 42,64, этаж 11, секция 2Б, номер по предварительному плану 53. Пунктом 4 договора предусмотрено, что доля передается дольщику на основании акта приема-передачи.

Свои обязанности по договору ФИО2 выполнила в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 10.07.2012 в реестр требований кредиторов о передачи жилых помещений ООО «Геотехника-ФИН» включены требования ФИО2 в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 42,64 кв.м, на 11 этаже в секции «2Б», номер по предварительному плану 53 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный стоимостью 221 728 руб.

24.12.2009 между ООО «Геотехника-ФИН» и ФИО1 (участник) был заключен договор № 879 об участии в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский. По условиям договора, по окончании строительства Фонд обязался выделить ФИО1 долю со следующими характеристиками: количество комнат 1, общая площадь 49,9 кв.м., этаж 11, секция 2 Б, номер квартиры № 156.

Свои обязанности по договору ФИО1 также выполнила в полном объеме.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2009 № RU 64304000-131, выданным ООО «Геотехника-ФИН» Администрацией муниципального образования «Город Саратов», в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ООО «Геотехника-ФИН» разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом блок № 2 блок-секции «А», «Б», «В»), расположенного по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский.

Распоряжением комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «город Саратов» от 06.06.2011 № 49ОА-335/113 многоэтажным жилым домам со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом блок № 2 блок-секции «А», «Б», «В») по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, присвоен почтовый адрес: <...>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 29.06.2012 требования ФИО1 в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 49,9 кв.м, на 11 этаже в секции «2Б», предварительный номер квартиры 156 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район пос. Новосоколовогорский стоимостью 900 000 руб. включены в реестр требований кредиторов о передачи жилых помещений ООО «Геотехника-ФИН».

В связи с тем, что ООО «Геотехника-ФИН» взятые на себя обязательства по договорам не исполнило, спорная квартира в собственность ни одного из дольщиков не передана, ФИО1, ФИО2 как участники строительства обратились в суд с заявлениями о передаче в собственность спорной квартиры.

Признавая право собственности за ФИО1 и отказывая в аналогичных требованиях ФИО2, суды исходили из того, что жилое помещение, на которые претендуют оба дольщика, являются одним и тем же жилым помещением, спорная квартира находится в фактическом владении ФИО1

Направляя обособленный спор на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что не установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, в частности, не установлен факт владения квартирой кем-либо из участников долевого строительства, также не дана оценка доводам ФИО2 о том, что при рассмотрении заявления ФИО1 о включении ее требования в реестр требований о передачи жилых помещений суд установил, что ООО «Геотехника-Фин» не исполнило своих обязательств по договору с ФИО1, квартира ей по акту приема-передачи не передана, что нашло отражение в определении арбитражного суда от 29.06.2012.

При новом рассмотрении обособленного спора суды установили, что ФИО2 имеет свободный допуск к квартире, открыто и добросовестно владеет спорной квартирой, в материалах дела имеется техническая документация на квартиру, которая изготовлена по ее заказу до подачи заявления о признании права.

Суды также установили, что согласно справкам ЖК «Федоровская 8» от 01.09.2014 и от 05.11.2015 ФИО2 оплачивает коммунальные платежи за квартиру № 156 в доме № 8 по ул. Федоровская в г Саратове, задолженности за ФИО2 по взносам и оплате коммунальных услуг не имеется. В материалы дела представлены также распоряжения на оплату денежных средств за коммунальные услуги от ФИО2 за спорную квартиру; ФИО2 представила копии товарных накладных на покупку строительных материалов, установила входную дверь, что подтверждается договором и приложением №1 к договору 14726 от 29.04.2014 на установку двери, товарной накладной №8184 от 23.05.2014 от ООО «Торэкс» на приобретение входной двери, чеками на сумму 10 000 руб. и 670 руб. Ключи от спорной квартиры находятся у ФИО2; 15.11.2014 ФИО2 установлены электро-счетчик, счетчики холодного и горячего водоснабжения, что подтверждается актами пломбировки счетчиков; актами осмотра от 05.11.2015 и 11.11.2015 было зафиксировано наличие вещей и предметов обстановки, принадлежавших ФИО2 в спорной квартире.

Кроме того, как указали суды, ФИО2 16.09.2013 оформила декларацию об объекте недвижимости, добросовестно и заблаговременно перед подачей своего заявления удостоверилась об отсутствии правопритязаний на спорную квартиру, что подтверждается уведомлением № 01/005/2013-33253 от 23.07.2013 об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений.

При этом, приняв во внимание пояснение жилищного кооператива «Федоровская 8» (далее – ЖК «Федоровская 8») от 05.10.2015, суды установили, что ФИО1 не осуществляла и не осуществляет пользование спорной квартирой, с заявлением в ЖК «Федоровская 8» не обращалась.

Суды также приняли во внимание, что представленный ФИО1 договор подряда на проведение ремонтно-отделочных работ от 26.04.2014 исполнен не был, ключей от спорной квартиры у ФИО1 не имеется, членом ЖК «Федоровская 8» она не является, коммунальные услуги по спорной квартире не оплачивает.

Установив факт введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения ФИО2 обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в ее фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для признания заявленного ФИО2 требования о признании права собственности в отношении спорной квартиры обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.

В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения. Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.

В силу пунктов 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно сложившейся в судебной практике правовой позиции, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 № 3039/07, исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В пункте 61 постановления постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

Поскольку установлено заключение должником договоров в отношении одного и того же имущества с разными лицами, а также установлено осуществление фактического владения ФИО2 спорным имуществом (квартирой), выводы судов о наличии оснований для удовлетворения требований, заявленных ФИО2, и отказ в удовлетворении требований ФИО1 являются правомерными.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, так как тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств, тогда как суды действовали в рамках предоставленных полномочий и оценили обстоятельства по своему внутреннему убеждению, что соответствует положениям статьи 71 АПК РФ.

В соответствии со статьями 286 и 287 АПК РФ кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

Других доводов, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы, в кассационной жалобе не приведено.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2017 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу № А57-26869/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Моисеев

Судьи Е.В. Богданова

А.Г. Иванова