Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, г.Саратов ФИО2,

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 представитель ФИО3 по доверенности от 18.12.17 г, выданной сроком на 3 года,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО1 с исковым заявлением к Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на здание мини-магазина, общей площадью 70,65 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:41:410824:20 по адресу: <...> (пересечение улиц Энтузиастов и проспекта Космонавтов, четная сторона).

Решением от 28 апреля 2018 года Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-26937/2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель жалобы указывает, что спорный объект недвижимости соответствует санитарным, градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, действующим в области строительства на территории Российской Федерации и при эксплуатации по прямому назначению не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на основании договора аренды от 27.09.2000 г. сроком на 10 лет был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:41:410824:0020, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Балашов, на пересечении ул. Энтузиастов и пр. Космонавтов для эксплуатации мини-магазина (строительство).

Кроме того, распоряжением администрации от 27.06.2000 № 1875-р истцу разрешено проектирование, строительство и дальнейшая эксплуатация комплекса остановочного павильона с мини-магазином по адресу: Саратовская обл., г. Балашов, на пересечении ул. Энтузиастов и пр. Космонавтов.

Как указывает истец, было подготовлено и согласовано проектное решение с Администрацией и главным архитектором г. Балашова и Балашовского района. По результатам строительства за истцом был закреплен мини-магазин общей площадью 70,65 кв.м., используемый им для продажи бытовой химии и косметики (общая площадь комплекса - 141,3 кв.м.).

Впоследствии, на основании договора аренды от 02.11.2010 г. № 198/10, земельный участок с кадастровым номером 64:41:410824:20 из земель населенных пунктов вновь предоставлен истцу в аренду сроком на 5 лет.

Разрешенное использование земельного участка - для строительства и дальнейшей эксплуатации мини-магазина.

Согласно п. 2.4 договора от 02.11.2010 г., по истечению срока договора аренды он считается расторгнутым.

30.06.2016 г. истец обратился в Администрацию Балашовского муниципального района Саратовской области с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:41:410824:20.

Письмом администрации от 22.07.2016г. истцу сообщено, что рассмотрение указанного заявления прекращено в связи с непредставлением заявителем свидетельства о регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке.

Согласно представленному в материалы дела уведомлению от 22.11.2017, в ЕГРН отсутствует раздел, открытый на объект недвижимости - нежилое здание мини-магазина, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 64:41:410824:20, площадью 70,65 кв.м.

Впоследствии, решением Росреестра от 27.09.2016г. истцу отказано во внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, расположенном по адресу: <...> район первого пятачка в связи с отсутствием в техническом паспорте сведений о виде объекта недвижимости.

В материалы дела представлены кадастровый паспорт здания инв. № 63:410:003:000005580 от 31.01.2012 г.; технический паспорт здания торгового павильона, расположенного по адресу: <...>, лит А, инв. № 63:410:002:000020014.

Письмом Администрации от 31.04.2017 № С-808/0 заявителю отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию торгово-остановочного комплекса, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Балашов, на пересечении ул. Энтузиастов и пр. Космонавтов (четная сторона) в связи с отсутствием документов, предусмотренных п. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 2.6 Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", утвержденного Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 09.06.2010 N 1490.

Предприниматель, указывая, что возведенный объект недвижимости не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В подтверждение указанных доводов истцом в материалы дела предоставлены экспертные исследования от 19.07.2017 г. № 83, от 19.07.2017 г. № 84 выполненное ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области», согласно которому спорный объект недвижимости соответствует требованиям СанПиН 2.1.4.1074-01, СанПиН 2.2.4.548¬96, СанПиН 2.2.4.3359-16.

Кроме того, судом в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена судебная экспертиза.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 29.01.2018 г. № 18/12-03, объект общей площадью 70,65 кв.м., расположенный по адресу <...>, частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:41:410824:20, частично на земельном участке с кадастровым номером 64:41:410824:1674 и частично на землях общего пользования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка; право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления N 10/22, следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях проверки соответствия спорного строения требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств наличия у истца прав на земельные участки, на которых расположен спорный объект недвижимости, суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Делая такой вывод, суд первой инстанции исходил из установленных по делу обстоятельств, а именно – нахождения спорного объекта за границами земельного участка, предоставленного под строительство и эксплуатацию мини-магазина.

Данное обстоятельство имело место на момент обращения истца в суд с настоящим иском, в связи с чем, выводы суда первой инстанции о применении норм права к спорным правоотношениям, формально верны.

Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, на момент принятия судебного акта из материалов дела усматривались иные обстоятельства. На которые обоснованно ссылается истец в своей апелляционной жалобе.

Из материалов дела следует, что земельный участок под кадастровым номером 64:41:410824:20 общей площадью 90 кв.м на пересечении ул. Энтузиастов и пр. Космонавтов (четная сторона) г.Балашова Саратовской области был предоставлен истцу на основании договора аренды от 27.09.2000 г.

Согласно Распоряжению №1875-р от 27.06.2000 г. Администрацией объединённого муниципального образования Балашовского района Саратовской области истцу было дано разрешение на проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию комплекса остановочного павильона с мини-магазином.

Истцом было подготовлено и согласовано проектное решение с Администрацией и главным архитектором г.Балашова и Балашовского района.

По результатам строительства за истцом был закреплен мини-магазин общей площадью 70,65 кв.м., используемый им для продажи бытовой химии и косметики, за вводом в эксплуатацию которого истец обратился в Администрацию, однако, получил отказ.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 64:41:410824:20 предоставлен Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области истцу для целей строительства и эксплуатации мини-магазина по договору аренды от 27.09.2000 года.

В 2010 году сторонами заключен новый договор на тот же земельный участок сроком на 5 лет. Отказывая в пролонгации арендных отношений, Администрация указала на истечение срока Договора аренды.

Действительно, в пунктах 2.1, 2.4 Договора аренды от 02.11.2010г. № 198/10 стороны согласовали срок действия договора – 5 лет и указали, что по истечению срока договора он считается расторгнутым.

Однако, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Между тем, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, подтверждающие волеизъявление арендодателя на расторжение договора аренды и, в частности, направление уведомления арендатору о таком расторжении.

Напротив, апеллянтом в материалы дела представлены платёжные поручения, подтверждающие внесение истцом арендных платежей за земельный участок и принятие этих платежей Администрацией.

Администрация Балашовского муниципального района Саратовской области в своих пояснениях от 13.07.2018 года на странице 2 также указала, что Договор аренды земельного участка № 198 от 02.11.2010 года является пролонгированным.

Таким образом, истцу разрешено строительство объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства спорного мини-магазина.

Как указал Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014, при разрешении споров о признании права собственности на самовольную постройку помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.03.2018 г. земельный участок, который предоставлен истцу для строительства, относится к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для строительства и дальнейшей эксплуатации мини-магазина».

Из указанной выписки усматривается также, что по настоящий момент земельный участок находится в аренде у истца, что подтверждает довод истца о фактическом владении земельным участком.

В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса России земли населенных пунктов — это участки, предназначенные исключительно для застройки городов, сёл и прочих муниципальных образований, а также их развития. Предназначение земель населенных пунктов и виды разрешенного использования для определенных целей зависят от зоны, где они расположены. Ст. 85 ЗК РФ делит населенные пункты на 8 зон:

• жилые;

• общественно-деловые;

• рекреационные;

• производственные;

• сельскохозяйственные;

• инженерные;

• военные;

• земли специального назначения.

Согласно п.5 ст.35 Градостроительного кодекса РФ общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Таким образом, из вышесказанного следует, что истец осуществил постройку на землях населенных пунктов в соответствии с целевым назначением, не нарушив нормы земельного законодательства и договора аренды.

Сохранение самовольной постройки (спорного здания мини-магазина) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истцом представлены экспертные исследования от 19.07.2017 г. №83, от 19.07.2017 г. №84, выполненные ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области», согласно которым спорный объект недвижимости соответствует требованиям СанПиН 2.1.4.1074-01, СанПиН 2.2.4.548- 96, СанПиН 2.2.4.3359-16.

В соответствии с данным заключением постройка обеспечена электроснабжением, водоснабжением и канализацией, имеет автономное отопление.

Представленные истцом доказательства соответствуют и выводам судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Согласно заключению судебного эксперта от 29.01.2018 г. здание мини-магазина является объектом капитального строительства, соответствует строительным нормам и правилам, градостроительным нормам, санитарным нормам и нормам пожарной безопасности. Сохранение данного объекта недвижимости не нарушит прав и законных интересов других лиц, а также не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, эксперт указал, что здание полностью соответствует проектному решению, утвержденному ответчиком и главным архитектором г.Балашова.

При проведении судебной экспертизы выяснилось, что построенный истцом мини-магазин находится в границах земельного участка под кадастровым номером 64:41:410824:20 лишь частично. Основная площадь постройки находится на землях общего пользования и смежном земельном участке.

Из пояснений истца следует, что указанное обстоятельство ранее было неизвестно истцу, так как стройка здания велась им в строгом соответствии с установленными границами.

В устранение появившегося препятствия, истец обратился к ответчику с просьбой разъяснить открывшееся обстоятельство.

28 марта 2018 года Администрация направила ответ, где указала, что сама схема участка составлена верно, однако при межевании территории данного участка на кадастровом плане было допущено смещение контуров участка, то есть кадастровым инженером допущена ошибка, в результате которой магазин истца вышел за границы земельного участка.

После выявления указанной ошибки были проведены кадастровые работы и внесены изменения в координаты местонахождения участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.03.2018 г. По результатам кадастровых работ здание мини-магазина истца полностью находится в пределах границ земельного участка под кадастровым номером 64:41:410824:20. Данные работы с установлением координат названного земельного участка полностью согласованы со смежными землепользователями.

Нахождение спорного объекта в настоящее время в границах земельного участка с кадастровым номером 64:41:410824:20 также подтверждается дополнением к заключению судебной экспертизы. Экспертом ФИО4 указано, что в связи с изменением местоположения земельного участка с кадастровым номером 64:41:410824:20 на местности в соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.03.2018, экспертом внесены изменения в ответ на 1 вопрос.

Экспертами выполнена горизонтальная геодезическая съемка местности, установлены фактические координатные данные границ исследуемого объекта, далее, было произведено графическое построение взаимного расположения фактических границ исследуемого здания и документальных границ Земельного участка с кадастровым номером 64:41:410824:20 на основании из Выписки из ЕГРН от 20.03.2018.

По результатам проведенной горизонтальной геодезической съемки местности, обработки координатных данных, графических построений, было установлено, что объект общей площадью 70,65 кв.м. по адресу: Саратовская область, г. Балашов, пр-т. Космонавтов 2А, полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером 64:41:410824:20.

Учитывая вышеизложенные фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание, что в настоящем случае Администрация выразила свою волю на предоставление земельного участка для строительства конкретного типа недвижимости, а именно - мини-магазина торгово-остановочного комплекса, сама постройка не нарушает права и законные интересы других лиц, суд апелляционной инстанции полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, судебная коллегия безусловно принимает во внимание и позицию Администрации, которая заявила, что не возражает против признания права собственности на спорное здание мини-магазина за ФИО1 (л.д. 1 т.2).

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2018 года по делу № А57-26937/2017 отменить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на здание мини-магазина, общей площадью 70,65 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:41:410824:20 по адресу: <...> (пересечение улиц Энтузиастов и проспекта Космонавтов, четная сторона).

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С. А. Жаткина

Судьи О. И. Антонова

М. Г. Цуцкова