Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ОПМ-Банк» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (ИНН <***>)

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 05 сентября 2018 года по делу № А57-27051/2017, (судья Макарихина Л.А.),

вынесенное по итогам рассмотрения заявления финансового управляющего ФИО1 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, принадлежащего ФИО2,

заинтересованные лица: Общество с ограниченной ответственностью «Энтермо-М» (г. Саратов), ФИО3 (г. Саратов), финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 (г. Саратов),

в рамках дела по заявлению должника – ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: с/з Декабрист, Ершовский район, Саратовская обл., адрес регистрации: 410012, <...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>) о признании несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

арбитражного управляющего ФИО1 (паспорт),

финансового управляющего ФИО3 - ФИО4 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2017 года (резолютивная часть от 11.12.2017г.) ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества сроком на четыре месяца, до 11 апреля 2018 года.

Финансовым управляющим утвержден ФИО1.

Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №240 от 23.12.2017г.

27 июня 2018 года в Арбитражный суд Саратовской области от финансового управляющего должника ФИО1 поступило ходатайство об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, принадлежащего ФИО2.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05 сентября 2017 года утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ФИО2 в следующей редакции:

Положение

о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, принадлежащего ФИО2

1. Общие положения

1. Настоящее Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: с/з Декабрист, Ершовский район, Саратовская обл., адрес регистрации: 410012, <...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>), являющегося предметом залога ООО КБ «ОПМ-Банк», регулирует реализацию имущества в рамках дела №А5 7-27051 /2017 о несостоятельности (банкротстве) должника.

2. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 декабря 2017 года по делу №А57-27051/2017 ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: с/з Декабрист, Ершовский район, Саратовская обл., адрес регистрации: 410012, <...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>) признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на четыре месяца, до 11 апреля 2018 года. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО1 (ИНН <***>, регистрационный номер по сводному реестру 16188, адрес для корреспонденции: 410028, г. Саратов, а/я 1177), член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемой организации «Центральное агентство арбитражных управляющих» (119017, <...>) 3.Сокращения и Термины

3.1. Должник - ФИО2,

3.2. ЕФРСБ - Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

3.3. Заявитель - юридическое или физическое лицо, направившее заявку на участие в торгах.

3.4. Закон - Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

3.5. Залоговый кредитор - ООО КБ «ОПМ-Банк».

3.6. Имущество - имущество, находящееся в залоге у Залогового кредитора. Права Залогового кредитора в отношении Имущества подтверждены Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу №А57-27051/2017 от 18.04.2018 года.

3.7. Конкурсные кредиторы - конкурсные кредиторы, требования которых включены в реестр требований кредиторов Должника, но не обеспеченные залогом Имущества.

3.8. Оператор электронной площадки — лицо, государственная регистрация которого осуществлена в установленном порядке на территории РФ, являющееся членом саморегулируемой организации операторов электронных площадок и проводящее торги в электронной форме в соответствии с Законом. Оператор электронной площадки должен быть аккредитован при СРО конкурсного управляющего Должника.

3.9. Организатор торгов - конкурсный управляющий Должника.

3.10. Официальное издание - официальное издание в соответствии с распоряжением Правительства РФ для публикации сведений, предусмотренных Законом.

3.11. Положение - Настоящее Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника.

3.12. Победитель торгов - Участник торгов, признанный Победителем на торгах. Победитель на торгах становится покупателем по договору купли-продажи Имущества на торгах.

3.13. Претендент - лицо, направившее заявку на участие в торгах посредством публичного предложения.

3.14. Приказ Минэкономразвития - Приказ Минэкономразвития России от 23.07.2015г. № 495 «Об утверждении порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве».

3.15. Участник торгов - юридическое и физическое лицо, зарегистрированное, в соответствии с действующим законодательством, на электронной площадке Оператора и допущенное к участию в торгах.

3.16. Порядок проведения торгов залоговым имуществом регулируется Законом, Приказом Минэкономразвития, а также иными нормативными актами.

II. Общие условия проведения торгов

4. Оператор электронной площадки: ЭТП «Пром-Консалтинг».

5. Электронная площадка: ЭТП «Пром-Консалтинг», адрес в сети Интернет https ://promkonsalt.ru.

6. Форма торгов: открытые торги в форме аукциона, проводимого в электронной форме, открытого по составу, участников с открытой формой представления предложений о цене.

7. Специальный банковский счет: Арбитражный управляющий до даты проведения торгов открывает специальный банковский счет должника, который предназначен только для удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества должника, в соответствии со ст. 138 Закона.

Задатки зачисляются на специальный банковский счет должника (п.40.2 Постановление Пленума ВАС РФ от 23,07.2009 №60). Задаток считается внесенным с даты поступления всей суммы задатка на специальный банковский счет должника.

8. Имущество должника, выставляемое на торги состоит из 1 лота. Характеристики имущества, состав лотов и начальная продажная цена указаны в Приложении №1 «Состав, характеристики и начальная продажная цена лотов на торгах» (далее - «Приложение №1»), являющегося неотъемлемой частью настоящего Положения.

9. Допуск к участию в торгах. К участию в торгах допускаются лица (Заявители, Претенденты) представившие полный пакет документов, определенный Приказом Минэкономразвития, чьи заявки были приняты и включены в протокол об определении участников торгов.

10. Признание торгов по продаже имущества должника состоявшимися. В случае, если к участию в торгах допущены 2 (Два) и более участников и в ходе торгов получено предложение о цене покупки имущества выше установленной начальной продажной цены, организатор торгов принимает решение о признании торгов по продаже имущества должника состоявшимися и заключает договор купли-продажи имущества с участником предложившем наибольшую цену (победитель торгов) в течение 5 (Пяти) календарных дней после публикации итогов торгов.

11. Признание торгов по продаже имущества должника несостоявшимися. В случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися.

12. Заключение договора с единственным участником торгов. Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах содержит предложение о цене имущества должника не ниже установленной начальной цены имущества должника, договор купли-продажи заключается организатором с этим участником торгов в соответствии с представленным им предложением о цене имущества должника в течение 5 (Пяти) календарных дней после публикации итогов торгов.

13. Отказ победителя торгов от заключения договора купли-продажи или его оплаты. В случае отказа / уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи или оплаты цены договора, организатор торгов в течение 5 (Пяти) календарных дней предлагает заключить договор купли-продажи участнику торгов (последующему победителю), предложившему наиболее высокую цену имущества должника по сравнению с ценой, предложенной победителем торгов. В отношении последующего победителя действуют те же правила, что и в отношении победителя торгов.

Если последующий победитель торгов уклоняется от заключения договора или его оплаты, тогда организатор торгов переходит к следующему этапу реализации имущества должника в соответствии с настоящим Положением.

14. Дата публикации результатов торгов. В течение 15 (Пятнадцати) календарных дней со

дня подписания протокола о результатах проведения торгов или принятия решения о

признании торгов несостоявшимися.

III. Первые торги

15. Начальная продажная цена имущества, выставляемого на торги определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Бюро по оценке имущества» №282/1/06 от 21.06.2018 г. и составляет 2 025 000 (два миллиона двадцать пять тысяч) рублей.

В соответствии с абз. 4 п.2 ст. 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика». С учетом вышеизложенного, начальная продажная цена устанавливается в размере 1 620 000 (один миллион шестьсот двадцать тысяч) рублей.

16. Дата публикации о торгах: не позднее 30 (Тридцати) календарных дней со дня получения финансовым управляющим настоящего положения.

17. Дата начала проведения торгов: не позднее 30 (Тридцати) дней после даты публикации о торгах.

18. Размер задатка: 20 (двадцать) % от начальной продажной цены.

19. Величина повышения цены (шаг аукциона): 5 (пять) % от начальной продажной цены.

IV. Повторные торги

20. Повторные торги проводятся, если имущество должника не было продано на первых торгах (отсутствие заявок, отказ победителя). Организатор торгов принимает решение о проведении повторных торгов не позднее 5 (Пяти) календарных дней после признания первых торгов несостоявшимися. На повторные торги выставляется имущество, не реализованное на первых торгах.

21. Начальная продажная пена имущества, выставляемого на повторные торги. устанавливается в размере на 10% ниже начальной продажной цены имущества на первых торгах.

22. Размер задатка на повторных торгах: 20 (двадцать) % от начальной продажной цены на повторных торгах.

23. Величина повышения цены (шаг аукциона) на повторных торгах: 5 (пять) % от начальной продажной цены на повторных торгах.

24. В случае признания несостоявшимися повторных торгов, Конкурсный управляющий в срок не позднее дня, следующего за днем получения уведомления от Организатора торгов об объявлении повторных торгов несостоявшимися, письменно уведомляет залогового кредитора о возможности оставления предмета залога за собой с оценкой его в сумме на 10% (десять процентов) ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

25. Залоговый кредитор, при оставлении предмета залога за собой, в течение 10 (десяти) дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии со ст. 138 Закона, на специальный банковский счет, указанный в уведомлении.

26. Если в срок, установленный Законом со дня признания Повторных торгов несостоявшимися, Залоговый кредитор не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, он подлежит продаже посредством публичного предложения.

27. Условия проведения торгов в форме публичного предложения определяются залоговым кредитором дополнительно посредством внесения изменений в настоящее положение или направлением Конкурсному управляющему отдельного Положением, в случае если залоговый кредитор не воспользуется правом оставить предмет залога за собой в порядке п.4.1 ст.138 Закона.

V. Обязательные условия договора купли-продажи имущества, заключаемого на торгах

28. Договор купли-продажи должен устанавливать передачу имущества только после полной оплаты имущества, определенной по результатам торгов.

29. Оплата в соответствии с договором купли-продажи осуществляется победителем торгов (покупателем) в течение 30 (Тридцати) календарных дней со дня подписания договора купли-продажи.

30. Имущество передаётся Покупателю по Акту приёма-передачи только после оплаты в срок цены Договора в полном размере.

31. Документы для регистрации права собственности Покупателя на Имущество предоставляются в уполномоченный орган только после полной оплаты цены Договора (для недвижимого имущества).

32. В качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по возврату имущества в таком же объеме и такого же качества, выплате денежных средств при возникновении обязательств по двусторонней реституции, вследствие невозможности вернуть полученное по Договору полностью, Продавцу предоставляется право на удержание денежных средств, полученных от Покупателя по Договору.

VI Продажа имущества посредством публичного предложения

33. При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными п.3.3 настоящего Положения, указываются величина снижения начальной продажной цены имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена.

34. Начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах и составит -1 458 000 (один миллион четыреста пятьдесят восемь тысяч) руб.

35. Срок действия публичного предложения (срок экспозиции объектов продажи) с даты начала торгов по продаже Имущества должника посредством публичного предложения, указанной в сообщении ЕФРСБ составит - 22 (двадцать два) дня.

36. Срок, по истечении которого при отсутствии заявок участников торгов последовательно снижается цена продажи Имущества должника посредством публичного предложения на шаг снижения, составляет 3 (три) календарных дня. Шаг снижения цены продажи Имущества устанавливается в размере 10 % (Десять процентов) от цены, установленной на предыдущем этапе снижения.

37. Размер задатка для участия в торгах посредством публичного предложения устанавливается в размере 20% (двадцать процентов) начальной продажной цены имущества, установленной на первоначальных торгах посредством публичного предложения.

38. Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном настоящим положением.

39. При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

40. Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

41. В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.

42. В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

43. С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

44. Залоговый кредитор вправе оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества.

45. При оставлении предмета залога за собой в ходе торгов по продаже имущества посредством публичного предложения Залоговый кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определенном в соответствии с пунктом 2 ст. 138 Закона о банкротстве, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 ст. 138 Закона о банкротстве, одновременно с направлением конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.

46. С даты поступления денежных средств на специальный банковский счет и получения конкурсным управляющим заявления об оставлении предмета залога за собой торги по продаже предмета залога посредством публичного предложения подлежат завершению.

47. Торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения признаются несостоявшимися, если ни в один из периодов последовательного снижения начальной цены продажи имущества, в том числе в период, когда начальная цена продажи имущества была установлена равной минимальному значению, не было подано ни одной заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для соответствующего периода проведения торгов.

48.Минимальная цена продажи (цена отсечения) составляет 627 621,19 руб.

Состав, характеристики и начальная продажная цена лотов на торгах

№ лота

Наименование и основные характеристики

Начальная продажная цена

1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 170,9 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 64:32:025101:401

1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 753 кв.м, расположенный по адресу: <...>,кадастровый номер 64:32:025105:99

1 620 000

Итого:

1 620 000

Общество с ограниченной ответственностью «ОПМ-Банк» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с утвержденным судом Положением о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, принадлежащего ФИО2, в части реализации предмета залога, как доле в праве собственности, а не единым лотом. По мнению заявителя апелляционной жалобы, поскольку земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находятся в залоге у Банка без разделения на доли, в целях достижения максимальной выгоды от продажи, и возможности реализации имущества, предмет залога целесообразнее реализовать единым лотом. Кроме того, установленная цена продажи ниже залоговой стоимости предмета ипотеки и установлена в минимальном размере. Утвержденный судом порядок реализации предмета залога не способствует получению максимальной цены от продажи заложенного имущества, не позволяет максимально удовлетворить интересы кредиторов.

В судебное заседание явились финансовый управляющий ФИО2 ФИО1, финансовый управляющий ФИО3 ФИО4

Иные лица, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Финансовый управляющий ФИО2 ФИО1 возражает против доводов жалобы, просит определение суда от 05.09.2018 по делу №А57-27051/2017оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 считает определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2018 по делу №А57-27051/2017 законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

В силу пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 58 установлено, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 -19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 18 апреля 2018 года в реестр требований кредиторов должника ФИО2 включены требования Коммерческого банка «ОПМ-Банк» (Общество с ограниченной ответственностью) в сумме 11 173 686,83 руб. из которых: сумма просроченного основного долга: 4 500 000 руб.; сумма просроченных процентов: 2 426 301,40 руб.; штрафные санкции на просроченный основной долг: 3 088 356,16 руб.; штрафные санкции на просроченные проценты: 1 159 029,27 руб., как обеспеченные залогом имущества должника, а именно: 1-этажного жилого дома, общей площадью 170,9 кв. м, по адресу: <...>., принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, кадастровый (или условный) номер №64:32:025101:401; земельного участка площадью 753 кв. м., по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер №64:32:025105:99, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО2

Собственником 1/2 доли жилого дома (с земельным участком) по адресу: <...>, является супруг должника - ФИО3.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.10.2017г. по делу №А57-4407/2017 гражданин - ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО4.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.04.2018 года в реестр требований кредиторов должника ФИО3 включены в третью очередь реестра требований кредиторов требования Коммерческого банка «ОПМ-Банк» (Общество с ограниченной ответственностью) в сумме 10 547 281,90 руб., как обеспеченные залогом имущества должника, а именно: 1-этажного жилого дома, общей площадью 170,9 кв. м, по адресу: <...>., принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, кадастровый (или условный) номер №64:32:025101:401; земельного участка площадью 753 кв. м., по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер №64:32:025105:99, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО2

Согласно договору об ипотеке от 29.08.2013г. № 22/736, заключенному между КБ «ОПМ-Банк» (залогодержатель) и ФИО2, ФИО3 (залогодатели), залогодатели в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору передали в залог Банку недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 753 кв. м., по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер №64:32:025105:99, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/2 доли), ФИО2 (1/2 доли);

- жилой дом, общей площадью 170,9 кв. м, по адресу: <...>., принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/2 доли), ФИО2 (1/2 доли).

Таким образом, имущество (предмет ипотеки) передано в залог Банку целиком, без разделения на доли.

Финансовым управляющим, на основании отчета об оценке N 282/1/09 составленного ООО «Бюро по оценке имущества», определена рыночная стоимость объектов (предмета залога) в общем размере 4 050 000,00 руб.; 1/2 доли рыночной стоимости жилого дома (с земельным участком) в размере 2 025 000,00 руб.

Суд первой инстанции, разрешая разногласия, возникшие при утверждении Положения пришел к выводу, что в рассматриваемом случае действует режим долевой собственности, следовательно, реализации подлежит не все имущество в целом, а доля в праве собственности на него. Рыночная стоимость объектов (предмета залога) определена на основании отчета об оценке № 282/1/09 ООО «Бюро по оценке имущества», представленного финансовым управляющим.

Апелляционная коллегия, изучив утвержденное судом Положение, представленное финансовым управляющим должника, приходит к следующим выводам.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе, на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными. Таким образом, закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определять порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. Согласно пункту 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

По смыслу указанных норм права законодатель наделил супруга правом получить денежные средства в соответствующей доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу).

Согласно пункту 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным настоящей статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что спорное имущество: Здание (жилой дом) общей площадью 170,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 64:32:025101:401, Земельный участок общей площадью 753 кв.м., расположенного по адресу Саратовская обл., <...>, кадастровый номер: 64:32:025105:99, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, земли населенных пунктов находится в общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, обременено ипотекой.

Таким образом, имущество (предмет ипотеки) передано в залог Банку целиком, без разделения на доли.

Общество с ограниченной ответственностью «ОПМ-Банк» является залоговым кредитором спорного имущества как ФИО3, так и ФИО2 в полном объеме.

Залоговым кредитором указанного имущества и в деле о банкротстве ФИО2 и в деле о банкротстве ФИО3 в полном объеме является ООО «ОПМ-Банк».

Таким образом, залоговый кредитор вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе реализации имущества от продажи заложенного имущества в целом, а не доли в праве.

Согласно правоприменительной практике реализация имущества в целом (должника и супруга-созаемщика) является экономически выгоднее, чем реализация доли в праве и приведет к увеличению количества покупателей на такое имущество.

По результатам реализации предмета залога в целом, ФИО3 вправе рассчитывать на часть его стоимости, соответствующей его доли, оставшуюся после удовлетворения требований залогового кредитора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика; ее действие носит универсальный характер и распространяется на все ситуации, когда начальная продажная цена заложенного имущества определяется в судебном порядке (будь то обычное обращение взыскания на заложенное имущество либо разрешение разногласий в деле о банкротстве) (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.06.2017 N Ф06-19289/2017).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 октября года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что согласно отчету об оценке имущества должника от 21.06.2018г. №282/1/06, выполненному ООО «Бюро по оценке имущества» по заданию финансового управляющего, рыночная стоимость объектов (предмета залога) составила 4 050 000,00 руб.

Представленный финансовым управляющим в материалы дела отчет об оценке 21.06.2018 №282/1/06 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, доказательства недостоверности его содержания либо заключение саморегулируемой организации по результатам проведения экспертизы отчета в порядке статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в материалы дела не представлены.

Доказательств того, что отчет оценщика от 21.06.2018г. №282/1/06 содержит явно неактуальные сведения, ООО КБ «ОПТ-Банк» в дело не представлено. Указанный отчет не оспорен, недействительным не признан.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при определении размера начальной продажной цены имущества должника необходимо принимать во внимание отчет оценщика от 21.06.2018 №282/1/06, поскольку доказательств его недостоверности суду не представлено.

Учитывая, что согласно отчету рыночная стоимость имущества в целом составила 4 050 000 руб., следовательно, 80% от указанной стоимости составляет 3 240 000 руб. В силу вышеизложенного, установлению подлежит начальная цена залогового имущества в размере 3 240 000 руб.

Довод апелляционной жалобы, что начальная продажная стоимость предмета залога является заниженной, апелляционная коллегия отлиняет в силу следующего.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи заложенного имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Поскольку спорное имущество подлежит реализации путем проведения торгов, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене, учитывая, что имущество выставляется на торги целиком.

При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена не на основании данных отчета, а исходя из предложений участников торгов, то есть данные отчета используются не для установления цены сделки имущества, а лишь для определения начальной цены выставления его на торги. То есть итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги.

Как следует из материалов дела, ООО КБ «ОПМ-Банк» доказательств иной начальной продажной стоимости предмета залога не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не заявлялось.

По остальным пунктам утвержденного судом Положения разногласия у залогового кредитора и финансового управляющего отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, суд принимает Положение, утвержденное судом первой инстанции с внесением в указанное Положение изменений.

Редакция Положения, представленного в суд апелляционной инстанции залоговым кредитором, судом апелляционной инстанции не принимается.

Таким образом, апелляционная коллегия считает необходимым внести изменения в пункт 15 Положения, утвержденного судом первой инстанции, изложив его в следующей редакции: «Начальная продажная цена имущества, выставляемого на торги определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Бюро по оценке имущества» №282/1/06 от 21.06.2018г. и составляет 4 050 000 (четыре миллиона пятьдесят тысяч) рублей.

В соответствии с абзацем.4 п.2 ст.54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определяемой в отчете оценщика». С учетом вышеизложенного, начальная продажная цена устанавливается в размере 3 240 000 (три миллиона двести сорок тысяч) рублей».

В связи с тем, что судом апелляционной инстанции установлена начальная продажная цена имущества равная 3 240 000 руб., то пункт 34 Положения необходимо изложить в следующей редакции: «Начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах и составит - 2 916 000 (два миллиона девятьсот шестнадцать тысяч) рублей».

При отсутствии закрепленного Законом о банкротстве понятия «цена отсечения» при определении порядка реализации имущества должника необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности, а также иметь в виду, что основной целью проведения торгов является получение максимально возможной выручки от продажи имущества должника. При этом продажа посредством публичного предложения обеспечивает реализацию имущества должника по цене, соответствующей спросу, и в наиболее короткие сроки.

Поскольку возражений относительно предложенной минимальной цены продажи (цена отсечения), утвержденной судом первой инстанции, залоговым кредитором и иными лицами, участвующими в деле о банкроте не заявлено, суд апелляционной инстанции считает необходимым установить минимальную цену продажи (цена отсечения) 1 255 242,38 руб. (627 621,19 руб.*2= 1 255 242,38), изложив пункт 48 Положения в следующей редакции: «Минимальная цена продажи (цена отсечения) составляет 1 255 242,38 руб.

Состав, характеристики и начальная продажная цена лотов на торгах

№ Лота

Наименование и основные характеристики

Начальная продажная цена

Здание (жилой дом) общей площадью 170,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 64:32:025101:401. Обремененный ипотекой, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО2

-Земельный участок общей площадью 753 кв.м., расположенного по адресу Саратовская обл., <...>, кадастровый номер: 64:32:025105:99, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, земли населенных пунктов. Обременение ипотекой, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО2

3 240 000

Итого:

3 240 000

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для внесения изменений в утвержденное судом первой инстанции Положение относительно состава заложенного имущества, поскольку реализация предмета залога целым лотом, а не долей в праве не противоречит закону и является экономически целесообразным.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения определения суда первой инстанции в указанной выше части. В остальной части определение Арбитражного суда Саратовской области от 05 сентября 2018 года по делу № А57-27051/2017 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 188, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05 сентября 2018 года по делу № А57-27051/2017 изменить.

Внести изменения в утвержденное Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, принадлежащего ФИО2, а именно:

Изложить пункт 15 Положения в следующей редакции: «Начальная продажная цена имущества, выставляемого на торги определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Бюро по оценке имущества» №282/1/06 от 21.06.2018г. и составляет 4 050 000 (четыре миллиона пятьдесят тысяч) рублей.

Изложить пункт 34 Положения в следующей редакции: «Начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах и составит - 2 916 000 (два миллиона девятьсот шестнадцать тысяч) рублей».

Изложить пункт 48 Положения в следующей редакции:

Минимальная цена продажи (цена отсечения) составляет 1 255 242,38 руб.

Состав, характеристики и начальная продажная цена лотов на торгах

№ Лота

Наименование и основные характеристики

Начальная продажная цена

3 240 000

Итого:

3 240 000

В остальной части определение Арбитражного суда Саратовской области от 05 сентября 2018 года по делу № А57-27051/2017 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.В. Пузина

Судьи И.А. Макаров

О.В. Грабко