Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2018 года по делу № А57-27293/2016 (судья Большедворская Е.Л.) по иску Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

третьи лица:

ФИО2, г. ФИО9, Саратовская область,

ФИО3, г. ФИО9, Саратовская область,

ФИО4, г. Москва,

ФИО5, г. ФИО9, Саратовская область,

ФИО6, г. ФИО9, Саратовская область,

ФИО7, г. ФИО9, Саратовская область,

ФИО8, ФИО9, Саратовская область,

ФИО10, г. ФИО9, Саратовская область,

ФИО11, ФИО9, Саратовская область,

ООО «Энергомонтаж-27», г. ФИО9, Саратовская область,

ООО «Центр реструктуризации», г. Саратов,

ФИО12, Саратовская область, Балаковский район, с. Быков Отрог,

ФИО13, Саратовская область, г. ФИО9,

ФИО14, Саратовская область, г. ФИО9,

ФИО15, Саратовская область, г. ФИО9, п. Радужный,

о понуждении к заключению договора аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратился в арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о понуждении к заключению договора аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора № 80 от 14.07.2016 года в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:010238:4361, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового облуживания, площадью 842 кв.м. из общей площади 4 783 (четыре тысячи семьсот восемьдесят три) кв.м. в представленной редакции.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Поволжского округа от 19.12.2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А57-27293/2016 отменить. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2018 года урегулированы разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) и Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области при заключении с договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:010238:4361 с множественностью лиц на стороне арендатора по следующим пунктам:

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: Договор заключен сроком на 1 (один) год 11 (одиннадцать) месяцев с 23 июня 2016 года по 22 мая 2018 года.

Пункт 3.3 договора изложить в редакции индивидуального предпринимателя ФИО1: Арендная плата начисляется с 01.04.2016г. и вносится в соответствии со сроками и по реквизитам, указанным в п. 3.2. и п. 10 Договора.

Пункт 3.5 договора изложить в редакции истца: Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в случае:

-изменения ставки арендной платы;

-изменения кадастровой стоимости земельного участка;

-изменения показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с утвержденной методикой;

-в других случаях, предусмотренных нормативными актами РФ, Саратовской области и органов местного самоуправления.

Пункт 5.1 договора изложить в редакции истца: пункт 5.1 Арендатор имеет право:

5.1.1. Использовать Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления при наличии утвержденного в установленном порядке разрешения.

Пункт 5.2.5 договора изложить в редакции истца: Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

Пункт 5.2.9 договора изложить в редакции ответчика: Соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Не нарушать права других землепользователей, а также не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные им земли, выполнять работы по систематической уборке (вывоз снега, мусора) и благоустройству (посадку и полив газонов) закрепленной территории.

Пункт 5.2.10 договора изложить в редакции истца: В случае передачи недвижимого имущества (его части), расположенного на арендуемом земельном участке, третьим лицам или использования этого имущества в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, а также в случае смерти Арендатора, Арендатор, его наследник обязан уведомить об этом Арендодателя в 15-дневный срок с момента наступления указанного события.

Пункт 6.1 договора изложить в редакции истца: В случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,2% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п.3.2. Договора, с обязательным указанием вида платежа.

Пункт 6.2 договора - исключить.

Пункт 7.3 договора изложить в редакции ответчика: При прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи с отражением состояния земельного участка. В случае невыполнения указанного условия все улучшения земельного участка переходят в собственность Арендодателя на условиях, определяемых соглашением сторон.

Пункт 7.5 договора изложить в редакции истца: в случае, если договор окажется продленным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, письменно предупредив об этом другую сторону за 1 месяц.

По разделу 10 договора: расчет арендной платы индивидуального предпринимателя ФИО1 производить исходя из площади земельного участка пропорциональной доли принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО1 объекта недвижимости равной 557,4 кв.м.

Не согласившись с принятым судебным актом,индивидуальный предприниматель ФИО1 и Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратились с апелляционными жалобами, в которой просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 указывал, что если собственники здания (помещений в нём) находящегося на неделимом земельном участке имеют право исключительно на аренду с множественностью лиц на стороне Арендатора, то в таких случаях понуждение к заключению Договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается, так как в пунктах 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ установлено право, а не обязанность собственников здания (помещений в нём), находящего на не делимом земельном участке приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне Арендатора. ФИО1 не согласен с принятием условий пунктов 3.6, 5.2.5, 5.2.10, 6.1, 6.2, 7.3, 10 договора в редакции истца.

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, указывает, что поскольку в силу прямого указания закона заключению подлежит единый для всех собственников помещений договор, суд неправомерно отклонил пункт 2.1 договора, изложенные в редакции Комитета. Также, по мнению Комитета суд, не указывает, о том, что на ответчике лежит именно обязанность по заключению указанного выше договора аренды земли с множественностью лиц с Комитетом.

Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, считает, что судебный акт подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 64:40:010238:0043, общей площадью 10 479 кв.м., с разрешенным использованием – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, принадлежащем на праве собственности Балаковскому муниципальному району Саратовской области (право собственности зарегистрировано в ЕГРП 17.05.2000) и расположенном по адресу: <...>, находится нежилое здание, помещения в котором на праве собственности принадлежат нескольким собственникам, в том числе ФИО1, который является собственником нежилого помещения, литер А, площадью 138,8 кв.м., этаж 1 и нежилого помещения, литер А, общей площадью 275,6 кв.м., этаж 2.

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 21.03.2016 № 820 в результате раздела земельного участка кадастровым номером 64:40:010238:43 с сохранением исходного в измененных границах утверждена схема расположения земельного участка кадастровым номером 64:40:010238:4361, расположенного по адресу: <...>, площадью 4783 кв.м. с разрешенным использованием – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Согласно кадастровому паспорту от 29.06.2016 №64/201/2016-450178 образованному в результате раздела земельного участка кадастровым номером 64:40:010238:43 земельному участку площадью 4783 кв.м. присвоен кадастровый номер 64:40:010238:4361.

07 июля 2016 года в адрес Комитета поступило заявление от ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося по адресу: <...> сроком на 49 лет.

Письмом от 13.07.2016 № 1473 Комитет сообщил ФИО1 о возможности заключения договора аренды сроком на 11 месяцев.

В письме Комитет сообщил о необходимости прибытия в Комитет для подписания договора.

14 июля 2016 года между Комитетом (Арендодатель) и другими собственниками нежилых помещений в нежилом здании - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и обществом с ограниченной ответственностью «Энергомонтаж-27» (Арендаторы) подписан договор аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора № 80 от 14.07.2016 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:01 02 38:4361, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового облуживания в границах,- указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 4783 кв. м.

Со стороны ФИО1 указанный выше договор аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора не подписан, ввиду чего Комитет обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ФИО1 к заключению договора аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора № 80 от 14.07.2016.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ИП ФИО1 выразил свое несогласие с условиями договора, заявив разногласия по пунктам договора.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2017 по настоящему делу, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 19.12.2017 г. решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А57-27293/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 4275/11, от 06.09.2011 № 3771/11 была сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена.

В новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»), вступившей в силу с 01.03.2015г. в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из указанного следует, что в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации, и вступившими в силу с 01.03.2015, закон возложил на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы – обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.

Таким образом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.

По смыслу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При этом обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте (статья 131 АПК РФ).

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Указанные выводы изложены в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.12.2017 г. по настоящему делу.

Поскольку ИП ФИО1 выразил свое несогласие с условиями договора, заявив разногласия по пунктам договора, исковые требования комитета подлежат рассмотрению путём урегулирования разногласий по спорным условиям, что соответствует правовой позиции, высказанной Арбитражным судом Поволжского округа в указанном постановлении.

В отношении довода ответчика о пропуске истцом срока, установленного ч. 7 ст. 39.20 ЗК РФ, судом первой инстанции верно отмечено следующее.

Согласно ч. 2 ст. 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В рассматриваемом случае заключение договора аренды обязательно как для ответчика, так и для истца, в связи, с чем суд в целях защиты прав обратившегося лица, внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке приходит к выводу о необходимости рассмотрения спора по существу.

Рассматривая вопрос об урегулировании разногласий между сторонами, суд первой инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из позиции ответчика, одним из пунктов договора, в отношении которых ответчиком заявлено об урегулировании разногласий, является п. 2.1 договора, устанавливающий срок действия договора с 23.06.2016 г. по 22.05.2017 г.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 указанной статьи).

Согласно части 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Пунктом 17 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно части 12 статьи 39.8 ЗК РФ, при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

При этом, истцом в письме от 01.09.2016 в качестве обоснования необходимости установления срока аренды 11 месяцев указывается на невозможность подготовки кадастрового паспорта части земельного участка, предоставляемого ответчику.

Между тем, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 64:40:010238:4361 расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику, он вправе определить срок аренды в пределах, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Поскольку конкретный срок действия договора аренды ответчиком не указан, суд первой инстанции пришёл к выводу, что данный срок подлежит установлению равным 1 году 11 месяцам, то есть минимальный срок, на который согласен ответчик в соответствии с предложенной им редакцией договора.

Однако, в силу прямого указания закона заключению подлежит единый для всех собственников помещений договор, в связи с чем, суд первой инстанции неправомерно отклонил пункты договора изложенные в редакции Комитета.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данный пункт подлежит изменению и изложению в следующей редакции: «Договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с 23 июня 2016 года по 22 мая 2017 года.».

Указанный срок действия договора соответствует сроку действия договора аренды от 14.07.2016, заключенного комитетом с иными арендаторами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

Следовательно, подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

По пункту 3.3 договора суд первой инстанции пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принимая во внимание, что ответчик возражает против распространения условий договора аренды земельного участка на часть периода, предшествовавшего дате заключения данного договора и начала его действия, пункт 3.3 договора подлежит изложению в редакции ответчика.

В отношении пункта 3.5 договора суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11.

Таким образом, отсутствие в договоре аренды положения о сроках направления в адрес арендатора уведомления об изменении размера арендной платы не влияет на права арендатора, поскольку не означает отсутствие обязанности по оплате арендной платы в полном размере, определяемым соответствующим правовым актом.

Уведомления являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчёта арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Ответчик, являясь арендатором земельного участка, должен самостоятельно отслеживать коэффициенты, применимые для расчёта арендной платы, необходимой для расчёта арендной платы, так как ему известно, что от размера коэффициентов зависит арендная плата, которую он должен будет внести на основании статьи 614 ГК РФ и договора аренды.

Таким образом, ввиду отсутствия обязанности у истца включать в условия договора аренды положения о сроках направления в адрес арендатора уведомления об изменении размера арендной платы, пункт 3.5 договора подлежит изложению в редакции истца.

В отношении требования ответчика о внесении в пункт 5.1 договора аренды подпунктов 5.1.2-5.1.5, суд первой инстанции пришёл к выводу, что пункт 5.1 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку пункты 5.1.2-5.1.5, предложенные ответчиком, воспроизводят права арендатора, предусмотренные гражданским и земельным законодательством и не относятся к существенным условиям договора, требующими согласования.

В отношении п. 5.2.5 суд приходит к следующим выводам.

Частью 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

При этом, п. 7.5 договора предусматривает возможность продления действия договора на неопределенный срок.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что ответчик, возражая против п. 5.2.5 спорного договора в редакции истца, не представил доказательств нарушения положениями указанного пункта его прав как арендатора земельного участка, противоречия указанного пункта нормам действующего законодательства.

Таким образом, п. 5.2.5 спорного договора подлежит изложению в редакции истца.

В отношении пункта 5.2.9 договора суд приходит к выводу, что данный пункт подлежит изложению в редакции ответчика, поскольку действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендатора земельного участка обязанности по уборке прилегающих территорий.

Решением Совета МО г. ФИО9 от 27.10.2017 № 379 утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования город ФИО9.

Пунктом 1.2 указанных правил установлено, что правила устанавливают единые и обязательные к исполнению требования в сфере благоустройства, к обеспечению доступности городской среды, определяют порядок уборки и содержания городских территорий и объектов благоустройства, перечень работ по благоустройству, их периодичность, порядок участия собственников зданий (помещений в них) и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий.

Между тем, каких-либо положений, обязывающих арендатора земельного участка осуществлять уборку прилегающих территорий указанные правила не содержат.

При этом, судом первой инстанции отмечено следующее.

Правилами санитарного содержания территорий, организации уборки и обеспечения чистоты и порядка на территории муниципального образования город ФИО9, утверждённым Решением Совета МО г. ФИО9 от 18.02.2011 № 251, действовавшим до издания Решения Совета МО г. ФИО9 от 27.10.2017 № 379, было предусмотрено следующее.

Согласно п. 4.2 указанных правил в редакции, изложенной решением Совета муниципального образования город ФИО9 № 128 от 18.11.2014г., было установлено, что физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица независимо от их организационно-правовых форм обязаны обеспечивать своевременную и качественную очистку и уборку принадлежащих им на праве собственности или ином вещном праве земельных участков и прилегающих территорий.

Между тем, Апелляционным определением Саратовского областного суда от 23.04.2015 по делу № 33-2302/2015 признан недействующим со дня принятия в том числе абзац 1 пункта 4.2 Правил санитарного содержания территорий, организации уборки и обеспечения чистоты и порядка на территории муниципального образования город ФИО9, утверждённых решением Совета муниципального образования город ФИО9 от 18 февраля 2011 года № 251.

При этом, суд отметил, что органы местного самоуправления наделены федеральным законодателем только полномочиями по установлению порядка участия собственников зданий (помещений), а не определению объема обязанностей по содержанию и обслуживанию не принадлежащей им собственности, установление которых относится к компетенции федерального законодательства.

Суд так же отметил, что возложение на собственников, владельцев, пользователей земельных участков обязанности по содержанию территории, прилегающей к их земельным участкам, может быть осуществлено либо на основании федерального закона либо на основании договора.

Федеральное законодательство такой обязанности не предусматривает. В данном случае указанная обязанность была возложена решением органа местного самоуправления.

Таким образом, законодательством не предусмотрена обязанность арендаторов земельных участков по содержанию территории, прилегающей к их земельным участкам.

Учитывая возражение ответчика, истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не обосновал со ссылками на нормы действующего законодательства возможность возложения обязанности по уборке прилегающих территорий на арендатора земельного участка.

В отношении пункта 5.2.10 суд пришёл к выводу о необходимости изложения указанного пункта в редакции истца, поскольку ответчиком требование об изложении указанного пункта в редакции ответчика не мотивировано, необходимость увеличения срока уведомления арендодателя об обстоятельствах, указанных в п. 5.2.10 договора положениями закона не обосновано.

В отношении пункта 6.1 суд пришёл к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Частью 1 ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств нарушения его прав пунктом 6.1 спорного договора в редакции истца, суд приходит к выводу, что пункт 6.1 подлежит изложению в редакции истца.

Пункт 6.2 договора подлежит исключению, поскольку п. 7.5 договора предусматривает возможность продления действия договора на неопределенный срок.

При этом, согласно положениям ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, включение в договор условия о неустойке за невозврат арендованного имущества противоречит положениям п. 7.5 договора.

В отношении пункта 7.3 договора суд пришёл к выводу, что данный пункт подлежит изложению в редакции ответчика, то есть в его содержание должно быть включена обязанность сторон по составлению акта приема-передачи земельного участка при его возврате с отражением состояния участка, поскольку п. 7.3 договора предусматривает, что при прекращении действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии. Вместе с тем, иными положениями договора способ отражения состояния земельного участка при его возврате, а так же самого факта возврата не регламентированы.

При этом, согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В отношении п. 7.5 договора суд приходит к следующему выводу.

Как указано выше, пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, законом установлено, возможность отказа от договора, заключенного на неопределенный срок предусмотрена ст. 610 ГК РФ.

Соответственно, п. 7.5 договора подлежит изложению в редакции истца.

Кроме того, судом первой инстанции отмечено следующее.

Как следует из материалов дела, ответчиком произведено отчуждение части объектов недвижимости ФИО11

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 08.08.2018г., указанное помещение ответчику с учетом заключенных с ФИО11 договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2018г. и дополнительного соглашения от 07.08.2018г., принадлежит на праве общедолевой собственности помещение площадью 275,6 кв.м. с долей в праве 225/276.

Исходя из указанного обстоятельства, суд счёл необходимым отметить следующее.

Частью 10 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Отступление от этого правила, возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Судом первой инстанции отмечено, что указанная возможность отступления от правила соразмерности платы за землю долям в праве на здание (помещение) в числе прочего направлено на предоставление возможности реализации сторонами договора аренды, заключаемого в соответствии с пунктами 2 - 4 ст. 39.20 ЗК РФ принципа свободы договора при условии, что в указанной ситуации не происходит нарушения чьих либо прав и законных интересов.

Указанный принцип, в частности, нашел свое отражение в ст.ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как указал суд первой инстанции, в ходе судебного разбирательства ответчик выразил волю на заключение спорного договора аренды, с определением арендной платы исходя из полной площади принадлежащего ему на праве долевой собственности помещения, равной 275,6 кв.м.

Указанная правовая позиция ответчика свидетельствует о добровольном возложении предпринимателем на себя обязанности по оплате арендной платы, в том числе и за долю в праве собственности на помещение площадью 275,6 кв.м. ФИО11

При этом, ФИО11 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не возражала против заключения договора аренды с ответчиком на указанных условиях.

Так же, ни истец, ни иные собственники помещений каких-либо возражений относительно указанного обстоятельства в ходе судебного разбирательства не представили.

Вместе с тем, ч.1 ст. 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к выводу, что в рассматриваемом случае в указанной части имеет место согласованное всеми сторонами отступление от правила соразмерности платы за землю долям в праве на помещение.

Исходя из изложенного, по мнению суда первой инстанции в разделе 10 спорного договора расчёт арендной платы индивидуального предпринимателя ФИО1 следует производить исходя из площади земельного участка пропорциональной доли принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО1 объекта недвижимости равной 557,4 кв.м.

Однако, из материалов дела и как обоснованно указывает ответчик в апелляционной жалобе, не следует добровольного возложения ответчиком на себя обязанности по оплате арендной платы, в том числе, за долю в праве собственности на помещение площадью 275,6 кв.м. ФИО11

При указанных обстоятельствах, а также с учетом изменения срока действия договора аренды, апелляционный суд считает правильным установить по разделу 10 договора: расчёт арендной платы производить исходя из площади земельного участка пропорциональной доли принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО1 объекта недвижимости.

Указанный порядок определения размера арендной платы будет соответствовать правилу соразмерности платы за землю долям в праве на здание (помещение).

Соглашаясь с изложением судом первой инстанции в редакции истца условий договора, предусмотренных пунктамиусловий пунктов 5.2.5, 5.2.10, 6.1, 7.3 договора в редакции истца, апелляционный суд учитывает, что в силу прямого указания закона заключению подлежит единый для всех собственников помещений договор.

С учетом, того, что редакция указанных пунктов полностью соответствует соответствующей редакции условий договора аренды от 14.07.2016, заключенного комитетом с иными арендаторами, соответствующие доводы ответчика отклоняются.

Разногласий относительно п. 3.6 договора изначально арендатор не заявлял.

Исходя из изложенного, решения суда первой инстанции подлежит изменению: Пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с 23 июня 2016 года по 22 мая 2017 года».

По разделу 10 договора: расчёт арендной платы производить исходя из площади земельного участка пропорциональной доли принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО1 объекта недвижимости. В остальной части решение оставить без изменения.

Довод жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, о том, что судом первой инстанции не рассмотрено заявление о судебных расходах, апелляционной коллегией отклоняется как несостоятельный, поскольку в материалах дела имеется судебный акт от 17.12.2018 о рассмотрении судом первой инстанции заявления ответчика о взыскании судебных расходов.

С учетом того, что настоящий спор носит неимущественный характер, апелляционные жалобы, как истца, так и ответчика фактически удовлетворены, с Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 следует взыскать 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, а с индивидуального предпринимателя ФИО1 следует взыскать в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, так как при обращении в апелляционный суд истцом государственная пошлина не уплачивалась.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2018 года по делу №А57-27293/2016 изменить.

Пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с 23 июня 2016 года по 22 мая 2017 года».

Взыскать с Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В. Б. Шалкин

Судьи А. ФИО16

С. В. Никольский