Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (пос. Светлый, Татищевского района, Саратовской области),

на решение арбитражного суда Саратовской области от «20» октября 2010 года по делу №А57-3661/2010, принятое судьей Топоровым А.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (пос. Светлый, Татищевского района, Саратовской области),

заинтересованные лица:

администрация городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области (пос. Светлый, Татищевского района, Саратовской области),

о признании постановления администрации городского округа ЗАТО Светлый от 11.01.2010 года №1 в части,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, предприниматель, заявитель) с заявлением о признании незаконным отказа администрации городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области (далее –администрация) от 24.11.2009 в реализации преимущественного права ФИО1 на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, общей площадью 39,9 кв.м; об обязании администрации городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём принятия решения об отчуждении нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, общей площадью 39,9 кв.м, (помещение №74) в порядке установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ; о признании недействующим постановления главы городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области от 11.01.2010 №1 в части утверждения в Перечне объекта под порядковым номером 4 –встроенного помещения, торгового, расположенного по адресу: <...> года постройки, общей площадью 39,9 кв.м, назначение –розничная торговля, находящегося в аренде.

Определением от 10.03.2010 по делу №А57-2321/2010 Арбитражный суд Саратовской области выделил требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области о признании недействующим Постановления администрации городского округа ЗАТО Светлый от 11.01.2010 года № 1 в части утверждения в Перечне объекта -порядковый номер 5- встроенное помещение торговое, расположенное по адресу <...>, назначение - розничная торговля, находящееся в аренде, нормативного правового акта органа местного самоуправления. Выделенному производству присвоен номер дела А57-3661/2010.

Определением от 13.05.2010 Арбитражного суда Саратовской области производство по делу прекращено.

Постановлением от 19.07.2010 Федерального арбитражного суда Поволжского округа определение от 13.05.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Заявителем в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменен предмет заявленных требований, оспариваемое постановление обжалуется как ненормативный акт органа местного самоуправления. Изменение предмета заявленных требований принято судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.10.2010 в удовлетворении заявленных требований ФИО1 отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФИО1 обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные ФИО1 требования.

Администрация городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 17.12.2010 года до 24.12.2010 года до 09 час. 10 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договоров аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью от 21.01.2005 №25, от 25.11.2007 №84, от 05.12.2008 №36, ФИО4 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, назначение –розничная торговля продовольственными товарами и розничная торговля промышленными товарами (л.д.129-142, т.1).

В администрацию городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области ФИО1 направлено заявление от 20.05.2009 о предоставлении преимущественного права приобретения в собственность арендуемых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

7.05.2009 администрация городского округа ЗАТО Светлый письмом №1605 уведомила предпринимателя об отказе в предоставлении права выкупа арендуемого помещения (л.д.120-121, т.1).

Свой отказ администрация обосновала тем обстоятельством, что указанное помещение не включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества, и не подлежит отчуждению.

.01.2010 года администрацией городского округа ЗАТО Светлый вынесено постановление №1 «Об утверждении перечня муниципального имущества городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства)». Утвержденный Перечень содержит указание на объект недвижимости (пункт 5), арендуемый ФИО1 (л.д.25-26).

Не согласившись с постановлением главы городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области от 11.01.2010 №1 в части внесения в Перечень объекта под порядковым номером 5 арендуемого им имущества, полагая, что указанный акт нарушает его право на выкуп помещения, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что оспариваемый акт принят органом местного самоуправления в пределах его полномочий, основанных на положениях пункта 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2010 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Также суд пришёл к выводу, что при наличии задолженности ФИО1 по уплате пени в сумме 327,89 рублей, заявительнице не могло быть предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения.

Судебная коллегия, оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, при условии, что:

) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в соответствии с которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам –субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее –предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

Основанием для отказа может являться только несоответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Частью 2 статьи 9 указанного закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее –заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Данная норма в силу части 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ вступила в законную силу с 1 января 2009 года.

Учитывая требования статьи 4 Федерального закона от 06.07.2007 №209, ФИО1 является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждено свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей серии 64 №002053478, налоговыми декларациями по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности за 2008-2009 год, сведениями о среднесписочной численности работников по состоянию на 16.03.2009, реестром сведений о доходах физических лиц за 2008 год.

Судебное коллегией апелляционной инстанции установлено, что арендованное предпринимателем помещение находятся в муниципальной собственности (л.д.24, т.1), договоры аренды соответствуют действующему законодательству, на момент обращения с рассматриваемыми заявлениями договор аренды спорного помещения действовал.

Как видно из материалов дела, арендуемым имуществом по вышеперечисленным договорам аренды является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> года постройки, общей площадью 187,6 кв.м, назначение –розничная торговля.

Администрацией не оспаривается тот факт, что предприниматель арендует помещение площадью 39,9 кв.м.

Согласно Закону Саратовской области от 24.07.2007 №242-ЗСО «О мерах реализации в Саратовской области субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества», предельное значение площади помещений, находящихся в государственной собственности области или в муниципальной собственности, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества составляет 1 500 квадратных метров.

Полагая, что решение суда первой инстанции законно обоснованно администрация в своём отзыве на апелляционную жалобу ссылается на наличие у заявителя задолженности по арендным платежам. Данный довод опровергается имеющимися в материалах дела документами, так согласно акту сверки арендной платы за нежилое помещение с 01.01.2008 по 31.12.2008 (подписанному в двустороннем порядке) за арендатором числилась на 01.01.2009 задолженность по пени в сумме 327,89 рублей (л.д.145, т.1), согласно акту сверки арендной платы за нежилое помещение с 01.01.2009 по 31.12.2009 подписанному заявителем и администрацией за арендатором числиться переплата перед арендодателем в размере 6,09 рублей (л.д.144, т.1)

Представитель заявителя в суде апелляционной инстанции пояснил, что задолженность была незначительной, и была вызвана перерасчётом арендных платежей произведённых арендодателем. Доказательств обратного администрацией не представлено.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждается, что задолженность по арендной плате по состоянию на 01.01.2010 за ФИО1 не числится (имеется переплата).

Согласно пояснениям представителя заявителя пени за несвоевременное внесение арендных платежей также уплачивались в добровольном порядке. Доказательства взыскания с ФИО1 арендных платежей и пени в принудительном порядке, иных нарушений условий договора арендатором в материалах дела отсутствуют.

Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, составляющим основу экономической безопасности государства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Признание указанного субъекта недобросовестным арендатором в связи с незначительными просрочками в уплате арендных платежей, создает препятствия в реализации положений вышеназванного закона и лишает арендатора предоставленных ему льгот.

Предприниматель является субъектом малого предпринимательства, фактически владеет и пользуется спорными помещениями на основании договоров аренды более 2-х лет, в соответствии с договором аренды является арендатором и в настоящее время, задолженность по арендной плате отсутствует, то есть соответствует приведенным выше критериям и требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции дал неправильную оценку доводу администрации о том, что на момент обращения с заявлением о предоставлении преимущественного права предприниматель не отвечал требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, как несостоятельному, так как текст отказf не содержит ссылок на данное обстоятельство.

Положениями Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлено, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотрено, что преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество не включено в утвержденный в порядке части 4 статьи 18 Федерального закона от 06.07.2007 № 209-ФЗ перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Оспариваемый Перечень муниципального имущества утвержден постановлением администрации городского округа ЗАТО Светлый 11.01.2010 № 1.

Судом апелляционной инстанций установлено, что на дату обращения заявителя с соответствующим заявлением 20.05.2009 испрашиваемое недвижимое имущество в перечень имущества, не подлежащего приватизации, не входило.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества, если после опубликования Закона органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например имущество, являющееся объектом договора аренды включено в перечень государственного или муниципального имущества).

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что при включении в утвержденный Перечень объекта под порядковым номером 5, администрацией городского округа ЗАТО Светлый не учтено, что указанный объект арендуется заявителем более двух лет до вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ в соответствии с договорами аренды.

Таким образом, действия администрации следует квалифицировать как злоупотребление правом, направленное на создание препятствий предпринимателю в приобретении арендуемого имущества на льготных условиях.

Апелляционная коллегия считает, что оспариваемый акт в указанной части не соответствует статье 14 Закона от 24.07.2007 №209-ФЗ, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку в нарушение основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства лишает заявителя преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

В связи с чем, заявленные ФИО1 требования к администрации городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области о признании недействующим Постановления администрации городского округа ЗАТО Светлый от 11.01.2010 года № 1 в части утверждения в Перечне объекта -порядковый номер 5- встроенное помещение торговое, расположенное по адресу <...>, назначение - розничная торговля, находящееся в аренде, нормативного правового акта органа местного самоуправления подлежат удовлетворению.

Довод администрации о невозможности выкупа арендуемых предпринимателем помещений на том основании, что они не являются обособленными, опровергается собранными по делу доказательствами, а именно техническими паспортом помещений, которые подтверждают факт постановки спорных объектов недвижимости на кадастровый учет (л.д.125-128, т.1).

Суд апелляционной инстанции считает, что, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от «20» октября 2010 года по делу №А57-3661/2010 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным постановление администрации городского округа ЗАТО Светлый от 11.01.2010 №1 в части утверждения в перечне объекта –порядковый номер 5 -встроенное помещение торговое, расположенное по адресу: <...>, помещение№74, назначение –розничная торговля, находящееся в аренде.

Взыскать с администрация городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в сумме 100 рублей за рассмотрение дела в апелляционной инстанции.

Возвратить из федерального бюджета индивидуальному предпринимателю ФИО1 государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1 900 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Жевак

Судьи Т.С. Борисова

С.Г. Веряскина