Гражданский кодекс часть 1

заинтересованные лица: Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 413864, <...>), Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 413864, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Атомспецпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 413863, <...>), филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области (410012, <...>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 410012, <...>), ФИО1 (Саратовская область, г. Балаково), акционерное общество коммунальных электрических сетей Саратовской области «Облкоммунэнерго» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 410012, <...>),

при участии в судебном заседании:

представителей Общества с ограниченной ответственностью «Волга Строй» – ФИО2, действующего на основании доверенности от 27.06.2019, представлен диплом о высшем юридическом образовании, директораОбщества с ограниченной ответственностью «Волга Строй» ФИО3 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Волга Строй» (далее – ООО «Волга Строй», общество, заявитель) с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – Администрация, орган местного самоуправления) от 23.12.2020 № 1246/1 в выдаче разрешения на строительство, обязании Администрации выдать заявителю разрешение на строительство двух магазинов на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020211:67.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «Волга Строй» не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Участники процесса, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 20.11.2021, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей подателя жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 21.11.2005 на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 03.10.2005 № 1507р между Комитетом и ФИО4 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 638, по условиям которого ФИО4 в аренду на 49 лет передан земельный участок с кадастровым номером 64:40:020211:0067, расположенный по адресу: <...> площадью 7 500 кв.м, для строительства крытого мини-рынка (т. 1, л.д. 9-12).

09 апреля 2007 года между ФИО4 (передающая сторона) и ФИО5 (принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого все права и обязанности по договору аренды от 21.11.2005 № 638 перешли к ФИО5 (т. 1, л.д. 82-84).

Постановлением Администрации от 18.01.2011 № 22 вид разрешенного земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:0067 «под общественную застройку» изменен на вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (т. 1, л.д. 90).

29 июля 2011 года между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице исполняющего обязанности главы Администрации Балаковского муниципального района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.11.2005 № 638, согласно которому, в том числе, вид разрешенного использования арендуемого земельного участка изменен на вид «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (т. 1, л.д. 110-111).

20 февраля 2013 года между ФИО5 (первоначальный арендатор) и ФИО6 (новый арендатор) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого все права и обязанности по договору аренды от 21.11.2005 № 638 перешли к ФИО6 (т. 1, л.д. 252-253).

Дополнительным соглашением от 15.07.2013, заключенным между Балаковским муниципальным районом в лице главы Администрации и ФИО6, в договор аренды от 21.11.2005 № 638 на основании постановления Администрации город Балаково от 18.01.2011 № 22 внесены изменения: вид разрешенного использования земельного участка определен как «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (т. 7, л.д. 12-13).

05 апреля 2014 года между ФИО6 и ФИО7 заключен договор замены стороны в обязательства по договору аренды от 21.11.2005 № 638.

По договору от 28.04.2014 ФИО7 передала права и обязанности по договору аренды от 21.11.2005 № 638 ФИО8, ФИО9

Дополнительным соглашением от 25.08.2014 к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:067 определен как «земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов, квартирного типа от 6 этажей и выше».

25 марта 2016 года ФИО8, ФИО9 заключили договор замены стороны в обязательстве с ООО «Судьба».

07 сентября 2018 года ООО «Судьба» передало права и обязанности по договору аренды от 21.11.2005 № 638 ФИО10

26 сентября 2018 года между ФИО10 (передающая сторона) и ООО «Волга Строй» (принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого к ООО «Волга Строй» перешли права и обязанности по договору аренды от 21.11.2005 № 638 (т. 1, л.д. 19-20).

18 июня 2019 года ООО «Волга Строй» обратилось к Главе Балаковского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома по Саратовскому шоссе в г. Балаково.

Письмом от 26.06.2019 № 01-15-3204 Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области отказала ООО «Волга Строй» в выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020211:67 по основаниям, предусмотренным пунктом 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 января 2020 года по делу № А57-20629/2019 в удовлетворении заявления ООО «Волга Строй» о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.06.2019 № 01-15/3204 в выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <...> кадастровый номер 64:40:020211:0067 и об обязании Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области повторно рассмотреть заявление ООО «Волга Строй» о выдаче разрешения на строительство отказано.

20 апреля 2020 года между Комитетом и ООО «Волга Строй» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638, согласно которому, в том числе, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 изменен на «Магазины».

21 декабря 2020 года общество обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство двух зданий магазинов с приложением, в том числе, проектной документации.

Письмом от 23.12.2020 № 1246/1 Администрация сообщила обществу об отказе в выдаче разрешения на строительство, поскольку из конструктивных решений, содержащихся в чертежах, следует, что здание является первым этажом многоквартирного дома, а не зданием магазина.

ООО «Волга Строй», полагая, что отказ в выдаче разрешения на строительство, изложенный в письме от 23.12.2020 № 1246/1, является незаконным, нарушает его права и охраняемые законом интересы, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку заявителем не доказано наличие у него права на возведение проектируемых объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пунктом 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган. К заявлению прилагаются, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

При этом под правоустанавливающим документом надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, на котором предполагается производить строительство.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статей 30, 31, 32 Земельного кодекса и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков (пункт 19 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.07.2018 № 301-ЭС18-1930, дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, постановлением Администрации от 18.01.2011 № 22 вид разрешенного земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:0067 «под общественную застройку» изменен на вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Указанное постановление вынесено уполномоченным органом по результатам проведения публичных слушаний.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.01.2020 по делу № А57-20629/2019 дополнительное соглашение от 25.08.2014 признано ничтожным как противоречащее императивным нормам земельного законодательства, а также публичным интересам.

Уведомлением от 15.04.2020 № 64/3 01 /20-14681 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области до сведения Администрации и ООО «Волга Строй» доведено о внесении изменений в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 на «магазины».

Как следует из позиции уполномоченного органа, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 на «магазины» осуществлено ввиду признания ничтожным дополнительного соглашения от 25.08.2014 к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638.

20 апреля 2020 между Комитетом и ООО «Волга Строй» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638, согласно которому, в том числе, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 изменен на «Магазины».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка, установленный ранее по результатам общественных слушаний - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» не предполагал строительство объектов на данном участке.

Общество вступало в договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.07.2013 (вид разрешенного использования земельного участка «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», не предполагающий строительство) и без соблюдения процедур по предоставлению участка под строительство.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у Общества отсутствовал один из обязательных (в силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ) документов, представляемых для получения разрешения на строительство - надлежащий правоустанавливающий документ на земельный участок, предусматривающий право осуществлять строительство двух магазинов.

Судебная коллегия отклоняет довод подателя жалобы о том, что данное основание не было указано Администрацией в оспариваемом отказе, следовательно, не должно было оцениваться судом первой инстанции, в силу следующего.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

По смыслу положений частей 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в каждом конкретном случае арбитражный суд, не ограничиваясь доводами заявителя, выясняет предмет и основание иска (заявления), окончательно определяет (формирует) предмет доказывания, для чего оценивает юридические и доказательственные факты во взаимной связи и осуществляет проверку оспоренного решения на соответствие закону в полном объеме с тем, чтобы принять законное и обоснованное решение.

Кроме того, в обоснование отказа в выдаче разрешения на строительство Администрацией указано на то, что из конструктивных решений, содержащихся в чертежах проектной документации, следует, что здание является первым этажом многоквартирного дома, а не зданием магазина.

Как указал суд первой инстанции, заявитель в рамках настоящего дела не оспаривает сам факт наличия у него намерений и возможности последующей реконструкции магазинов в жилые дома, ссылаясь на то, что данное обстоятельство не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, конструктивные решения разработаны ООО «Атомспецпроект» в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, указанная организация имеет все необходимые документы для выполнения проектирования, технические решения не нарушают прав третьих лиц, строительные нормы и правила.

Однако изменение цели использования публичного земельного участка путем выдачи спорного разрешения на строительство магазинов при планируемом размещении многоквартирных жилых домов, так же приведет к нарушению процедуры предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в том числе процедуры проведения торгов.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о соответствии оспариваемого отказа нормам действующего законодательства и не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При подаче апелляционной жалобы ООО «Волга Строй» по платежному поручению от 11.11.2021 № 2 уплачена государственная пошлина в размере 3 000 (три тысячи) руб.

В соответствии с подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», размер государственной пошлины, подлежащей оплате обществом по настоящему делу, составляет 1 500 руб.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах государственная пошлина в размере в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) руб. подлежит возврату ООО «Волга Строй» из федерального бюджета как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2021 года по делу № А57-5005/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Волга Строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную за рассмотрение апелляционной жалобы государственную пошлину в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) руб., перечисленную по платежному поручению от 11.11.2021 № 2. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Ю.А. Комнатная

Судьи

В.В. Землянникова

С.М. Степура