Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 сентября 2019 года по делу № А57-8726/2019 (судья Викленко Т.И.)

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

заинтересованные лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН<***>, ИНН <***>, 410012, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11),

индивидуальный предприниматель ФИО2 (г. Саратов),

ФИО3 (г. Саратов),

о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки № 64/239/001/2018-18742, обязать устранить нарушение прав и законных интересов

при участии в судебном заседании:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО4, доверенность № 49 от 07.05.2019 (срок доверенности до 31.12.2019).

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки № 64/239/001/2018-18742 и обязании устранить нарушение прав и законных интересов.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), ФИО3

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 сентября 2019 года заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным уведомление об отказе в государственной регистрации сделки от 09.01.2019 № 64/239/001/2018-18742.

Также указанным решением на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возложена обязанность повторно рассмотреть вопрос о регистрации права аренды на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 64:48:010115:11229, расположенный по адресу: <...> по договору аренды нежилого помещения от 21.07.2018, по ранее поданному ИП ФИО1 заявлению о регистрации от 25.09.2018.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не согласилось с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 17.10.2019, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.09.2018 в Управление Росреестра по Саратовской области обратился ИП ФИО1 с заявлением о государственной регистрации сделки - договора аренды нежилого помещения от 21.07.2018 (далее - Договор аренды) в отношении помещения общей площадью 125,3 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:11229, расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 46-47).

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации сделки от 04.10.2018 действия по государственной регистрации были приостановлены по тем основаниям, что договор аренды подписан ФИО2, тогда как собственником имущества общей площадью 125,3 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:11229, расположенного по адресу: <...> является ФИО3. Указанные лица являются супругами (т. 1 л.д. 61-63).

Управление Росреестра по Саратовской области в уведомлении о приостановлении государственной регистрации сделки указало, что при наличии актуальной записи о праве собственности на вышеуказанное помещение за ФИО3, осуществить государственную регистрацию договора аренды, подписанного от имени арендодателя (собственника) супругой собственника ФИО2, не представляется возможным. Договор аренды, подписанный надлежащим собственником, либо его представителем в орган регистрации прав не представлен.

Управление Росреестра по Саратовской области сообщило предпринимателю о том, что государственная регистрация сделки будет возобновлена после предоставления в установленные сроки договора аренды, подписанного надлежащим собственником, либо его представителем, в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.

Уведомлением от 09.01.2019 № 64/239/001/2018-18742 в осуществлении государственной регистрации сделки было отказано по тем же основаниям (т. 1 л.д. 65-67).

Индивидуальный предприниматель ФИО1, не согласившись с отказом в государственной регистрации сделки - договора аренды обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование своей позиции заявитель ссылается на то, что к спорным правоотношениям, наряду с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует применять правовые нормы семейного и гражданского законодательства (ст.ст. 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации, ст. 253, 256 Гражданского Кодекса Российской Федерации), поскольку имущество передаваемое в аренду приобретено в период брака и является совместной собственностью супругов, каждый из которых имеет право владения, пользования и распоряжения спорным имуществом, а также обладает правом на совершение сделок с данным объектом недвижимого имущества.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что приостановление государственной регистрации и отказ в госрегистрации по основанию пункта 8 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочным лицом), супругом собственника объекта недвижимости, неправомерны, поскольку исходя из пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса, общим имуществом супругов являются приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое имущество, нажитое в браке. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Положением статьи 26 Закона о регистрации предусмотрены основания, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора.

Согласно статье 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами.

В силу ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как следует из материалов дела, правовым основанием для приостановления государственной регистрации права аренды на объект недвижимого имущества явился пункт 8 статьи 26 Закона о регистрации, поскольку представленный на регистрацию документ (договор аренды объекта недвижимого имущества) подписан (удостоверен) неправомочным лицом, а именно, супругой ФИО3 (собственник) – ФИО5

В Уведомлении о приостановлении государственной регистрации сделки № 64/239/001/2018-18742 от 04.10.2018 Управление Росреестра по Саратовской области указало о том, что Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ не уполномочивает супруга, не являющегося титульным собственником имущества, на распоряжение (в частности заключение различных сделок) имуществом, являющимся совместной собственностью супругов.

Также в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации сделки Управлением Росреестра по Саратовской области указано, что при наличии актуальной записи о праве собственности на объект недвижимого имущества за ФИО3, осуществить государственную регистрацию договора аренды, подписанного от имени арендодателя (собственника) супругой собственника ФИО2, не представляется возможным. Договор аренды, подписанный надлежащим собственником, либо его представителем данного объекта недвижимости, в орган регистрации прав не представлен.

Таким образом, основанием для приостановления госрегистрации сделки явилось: правовое основание – пункт 8 статьи 26 Закона о регистрации (представленный на регистрацию документ (договор аренды объекта недвижимого имущества) подписан (удостоверен) неправомочным лицом); фактическое основание (обстоятельства) – договор аренды, подписанный надлежащим собственником, либо его представителем, в орган госрегистрации не представлен.

Иных оснований для приостановления, на что ссылается Управление Росреестра по Саратовской области (пункт 5 ст. 26 Закона о регистрации – не представлены документы, необходимые для осуществления госрегистрации (нотариальное согласие супруга)) – названное Уведомление о приостановлении госрегистрации № 64/239/001/2018-18742 от 04.10.2018 г. – не содержит.

Таким образом, не представление в орган госрегистрации договора аренды, подписанного надлежащим собственником, либо его представителем, послужило основанием для отказа в государственной регистрации права аренды.

Суд первой инстанции, изучив подробно основания для приостановления и отказа в госрегистрации права аренды, обоснованно пришел к выводу о том, что названный отказ является преждевременным.

При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Пункт 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, как указано в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Пленум N 25) может быть установлен законами, в частности, Гражданским кодексом, отдельные нормы которого приведены в указанном пункте Пленума N 25, но перечень статей указанного Кодекса не является исчерпывающимся.

В связи с таким определением в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса момента возникновения соответствующих прав, при рассмотрении споров, связанных с разрешением указанного вопроса, следует учитывать соответствующие положения как Гражданского кодекса, так и других законов, устанавливающих иной момент возникновения прав, отличный от даты внесения записи о правообладателе в государственный реестр, исходя из определенных особенностей гражданского оборота объектов прав.

Так, статья 256 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 33 Семейного кодекса, согласно которой режим совместной собственности является законным режимом имущества супругов, если брачным договором не установлено иное.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса, общим имуществом супругов являются приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое имущество, нажитое в браке. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Кроме того, статья 35 Семейного кодекса также определяет, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Учитывая особенности режима совместной собственности супругов, положения действующего законодательства о предоставлении супругам права самим решать вопросы совместной собственности, а также права совершения сделок с ней, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2002 года на вопрос о том, необходимо ли органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в обязательном порядке регистрировать право общей совместной собственности супругов в случае, если стороной сделки при приобретении является один из них, было разъяснено, что в этом случае право собственности может быть зарегистрировано за лицом, указанным в договоре.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность, и несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2017 г. по делу № 306-КГ17-10913.

Материалами дела подтверждается, что 25.09.2018 в Управление Росреестра по Саратовской области обратился ИП ФИО1 с заявлением о государственной регистрации сделки – договора аренды нежилого помещения от 21.07.2018 (далее - Договор аренды) в отношении помещения общей площадью 125,3 кв.м с кадастровым номером 64:48:010115:11229, расположенного по адресу: <...>.

Согласно сведений из ЕГРН собственником нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:010115:11229, расположенного по адресу: <...> является ФИО3.

На госрегистрацию представлен договор аренды названного имущества от 21.07.2018, подписанный ФИО2 – супругой ФИО3, а также ФИО3 (т. 1 л.д. 48-55).

Как следует из пункта 1.3 Договора аренды от 21.07.2018, указанное в настоящем Договоре Помещение на основании ст. ст. 34, 35, 40, 42 Семейного кодекса РФ, ст. ст. 209, 253, 256 Гражданского кодекса РФ является совместной собственностью Арендодателя и её супруга гр-на РФ ФИО3 Право на заключение настоящего договора Арендодателем подтверждается согласием её супруга гр-на РФ ФИО3

Пункт 12 Договора аренды от 21.07.2018, содержащий реквизиты и подписи сторон содержит сведения о том, что с условиями договора аренды собственник - гр-н РФ ФИО3 ознакомлен и согласен. Названный договор также подписан ФИО3

С учетом вышеуказанного законодательства, учитывая практику Верховного Суда РФ, изложенную в Определении от 05.12.2017 г. по делу № 306-КГ17-10913, апелляционная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что приостановление государственной регистрации и отказ в госрегистрации по основанию пункта 8 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочным лицом), супругом собственника объекта недвижимости, неправомерны.

Довод органа госрегистрации о непредставлении нотариального согласия супруга на совершении сделки в данной ситуации и с учетом изложенных в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации сделки мотивов приостановления и отказа в госрегистрации правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку указанное основание имеет иное правовое регулирование для приостановления госрегистрации (п. 5 ст. 26 Закона о регистрации). Однако данное основание не было указано в уведомлении о приостановлении осуществления государственной регистрации, следовательно, не являлось причиной такого приостановления и оспариваемого отказа.

Аналогичный вывод содержится в постановлении АС ПО от 31.08.2018 г. № Ф06-36513/2018.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Однако, как правомерно указано судом первой инстанции, указанная экспертиза документов была проведена госрегистратором односторонне, со ссылкой лишь на то, что представленный договор аренды подписан неправомочным лицом, заявителю было предложено в период приостановления госрегистрации представить лишь один документ - названный договор аренды, подписанный надлежащим собственником имущества. Никакой иной документ в период приостановления госрегистрации к представлению не истребовался.

Согласно с части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 3 статьи 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Однако, нотариально удостоверенное согласие другого супруга в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации сделки регистрирующим органом к представлению не истребовался.

Данное основание не было указано в уведомлении о приостановлении осуществления государственной регистрации, следовательно, не являлось причиной такого приостановления и оспариваемого отказа. Доводы регистрирующего органа по неполноте представления документов носят устранимый характер в досудебном порядке.

На основании изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что произведенный отказ в госрегистрации не соответствует закону и является преждевременным.

При этом судом первой инстанции правомерно отмечено, что все возникшие претензии к составу документов, представленных на государственную регистрацию, могут быть разрешены при надлежащей экспертизе документов в органе госрегистрации, при этом, повторного обращения с аналогичным заявлением, на чем настаивает Управление Росреестра по Саратовской области в Уведомлении № 64/239/001/2018-18742 от 09.01.2019, не требуется, так как не указав в качестве основания для приостановления регистрации иные документы, орган госрегистрации не осуществил в полном объеме свою функцию по производству правовой экспертизы документов. При этом, повторное обращение в орган госрегистрации влечет дополнительные расходы для лица, обратившегося за регистрацией права, в виде повторной оплаты госпошлины.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции в порядке ст. 201 АПК РФ пришел к обоснованному выводу о незаконности отказа в госрегистрации и в качестве устранения прав и законных интересов заявителя правомерно обязал Управление Росреестра по Саратовской области в полном объеме осуществить мероприятия по правовой экспертизе документов и повторно рассмотреть вопрос о регистрации права аренды по ранее поданному ИП ФИО1 заявлению о госрегистрации от 25.09.2018.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Управление Росреестра по Саратовской области не имеет полномочий самостоятельно проверить является ли спорное имущество совместной собственностью, сохраняется ли такой режим собственности на день совершения сделки, не имеется ли между супругами брачного договора, имелась ли совместная воля на распоряжение спорным имуществом, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, поскольку названные обстоятельства подлежат установлению нотариусом при оформлении нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки по передачи имущества в аренду.

В связи с изложенным заявленные требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

Данные доводы не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 сентября 2019 года по делу № А57-8726/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий В.В. Землянникова

Судьи Ю.А. Комнатная

А.В. Смирников