Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Окружной администрации города Якутска и муниципального казенного учреждения «Главстрой» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 августа 2017 года по делу №А58-5246/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Товары Саха Якутместпрома" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании сформировать и передать земельные участки,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований

относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Главстрой»

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

(суд первой инстанции – Устинова А.Н.),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 14.08.2017,

ФИО2, представителя по доверенности от 17.05.2016,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 27.12.2016,

от третьего лица: ФИО4, представителя по доверенности от 24.11.2017,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Товары Саха Якутместпрома» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Окружной администрации города Якутска (далее – ответчик, Администрация) об обязании размежевать земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:428, сформировать и передать земельный участок за вычетом площади 1060 кв.м., занятой свайным полем, а также передать земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:510, площадью 1115 кв.м., всего площадь земельных участков 8 607 кв.м.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 августа 2017 года исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика размежевать земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:428, сформировать и передать истцу земельный участок за вычетом площади 1060 кв.м., занятой свайным полем, а также передать земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:510, площадью 1115 кв.м., всего площадь земельных участков 8 607 кв.м.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование указывает следующее: суд первой инстанции не мотивировал квалификацию соглашения №С01/2013 как смешанного договора, содержащего элементы инвестиционного договора и договора мены, а также не проверил законность заключения такого договора на предмет соблюдения процедуры, предусмотренной Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»; если признать соглашение инвестиционным договором, то он является ничтожной сделкой по причине нарушения порядка его заключения (без проведения конкурса); договор инвестирования в понимании указанного закона сторонами не заключался, воля сторон была направлена на создание общей собственности.

Третье лицо, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.

Полагает судебное решение неправомерным в силу следующего: поскольку процент муниципального имущества в снесенных домах составлял 78,5 % (больше, чем у истца), возникновение права на земельные участки у истца приводит к неравенству участников гражданских правоотношений; документально не подтверждено выполнение истцом обязательств по сносу домов за счет его средств и сил; к участию в деле не привлечен МКУ «Департамент жилищных отношений» городского округа «город Якутск», с которым первоначально возникли спорные правоотношения.

Истцом представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором он указывает на необоснованность доводов жалоб, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 14.10.2017, 01.11.2017, 09.11.2017.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 06 декабря 2017 года, о чем размещена информация на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 05.12.2016.

Представители ответчика и третьего лица в судебном заседании дали пояснения согласно доводам апелляционных жалоб. Просили принятое судом первой инстанции решение отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Представители истца в судебном заседании не согласились с апелляционными жалобами по доводам, изложенным в отзыве, просили в их удовлетворении отказать.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционных жалобах, отзыве на них, изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 13.11.2013 между ООО «Товары Саха Якутместпрома» и муниципальным казенным учреждением «Департамент жилищных отношений» ГО «город Якутск» заключено соглашение № С01/2013 о совместном переселении граждан из ветхого жилья в 23 квартале г. Якутска в целях совместного переселения граждан из жилых домов по адресам: <...> том 1, л.д. 14 – 15).

В соответствии с указанным соглашением ООО «Товары Саха Якутместпрома» обязано переселить жителей домов по адресам: <...>, кв. 3, кв. 5; ул. ФИО5, 77, кв. 11; ул. Октябрьская, 35/2, кв. 1; ул. Октябрьская 35/3, кв. 3, по достигнутому согласию с собственниками вместо выплаты выкупной стоимости жилого помещения предоставляет собственникам другое жилое помещение в собственность в счет оплаты выкупной стоимости, после получения актов об освобождении жилых помещений ООО «Товары Саха Якутместпрома» обязано обеспечить снос всех указанных домов.

08.04.2014 в Окружной администрации города Якутска состоялось совещание по вопросу освобождения земельного участка под строительство школы № 35, по итогам которого составлен протокол (том 2, л.д. 49 – 50), в соответствии с которым решено согласовать границы посадки МКД и определить место расположения жилого дома, сформировать земельный участок по ул. ФИО5 под посадку МКД на основании границ, выданных Департаментом градостроительной политики, подготовить соглашение о намерениях по обмену земельного участка между инвестором и органом местного самоуправления, обеспечить расселение жилых домов по ул. ФИО5, 75 и по ул. Октябрьская, 35/2, 35/3.

03.09.2014 между Окружной администрации города Якутска и ООО «Товары Саха Якутместпрома» заключено соглашение о намерениях № 1, в соответствии с которым в целях строительства объекта «Школа № 35» на земельном участке, находящемся по адресу: <...> ООО «Товары Саха Якутместпрома» обязуется передать Окружной администрации города Якутска в муниципальную собственность земельные участки, расположенные по адресу: <...> со следующими кадастровыми номерами: после раздела земельного участка с кадастровым номером 14:36:105036:41, общей площадью 628 кв.м. к Администрации переходит часть указанного земельного участка ориентировочной площадью 269 кв.м. (согласно схемы раздела указанного земельного участка); земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:429, общей площадью 326 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:430, общей площадью 103 кв.м.; после раздела земельного участка с кадастровым номером 14:36:105036:433, общей площадью 3277 кв.м. к Администрации переходит часть указанного участка ориентировочной площадью 1349 кв.м. (согласно схемы раздела указанного земельного участка); после снятия обременения установленного в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в виде договора об ипотеке с земельного участка с кадастровым номером 14:36:104014:9, общей площадью 31012 кв.м. Общество разделяет указанный земельный участок и предоставляет Администрации земельный участок общей площадью 6753 кв.м. (согласно схемы раздела указанного земельного участка); общая площадь передаваемых земельных участков Обществом Администрации составляет 8800 кв.м., а Администрация обязуется предоставить Обществу безвозмездно равноценные земельные участки взамен переданных в муниципальную собственность вышеуказанных земельных участков земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:434, общей площадью 5275 кв.м.; после раздела земельного участка с кадастровым номером 14:36:105036:438, общей площадью 4000 кв.м. к Обществу переходит часть указанного земельного участка ориентировочной площадью 218 кв.м. (согласно схемы раздела указанного земельного участка); после раздела земельного участка с кадастровым номером 14:36:105036:43, общей площадью 862 кв.м. к Обществу переходит часть указанного земельного участка ориентировочной площадью 817 кв.м. (согласно схемы раздела указанного земельного участка); после раздела земельного участка с кадастровым номером 14:36:105036:433, общей площадью 3277 кв.м. к ООО «Товары Саха Якутместпрома» переходит часть указанного земельного участка ориентировочной площадью 1060 кв.м. (согласно схемы раздела указанного земельного участка); после сформирования и постановки на кадастровый учет (согласно схемы раздела указанного земельного участка);земельный участок ориентировочной площадью 1430 кв.м. (согласны схемы утверждения указанного земельного участка); общая площадь передаваемых земельных участков Администрацией Обществу составляет 8800 кв.м. (том 1, л.д. 16 – 18).

В соответствии с указанным соглашением Общество обязуется в срок до 10.12.2014 обеспечить выкуп квартир под номерами 2, 3 и 5 у собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: <...>; переселить жителей домов по адресам: <...>.

Распоряжением Администрации от 01.07.2015 № 1126р «О принятии решения по внесению изменений в проект планировки и межевания территории квартала «23» городского округа «город Якутск» принято решение о внесении изменений в проект планировки территории квартала «23», утвержденного распоряжением первого зам. главы ГО «город Якутск» от 02.12.2009 № 1200/1зр, проект межевания территории квартала «23» ГО «город Якутск», утвержденного распоряжением Администрации от 15.09.2014 № 1554р, в границах согласно приложению к распоряжению, за счет средств ООО «Товары Саха Якутместпрома» (том 1, л.д. 85 – 86). В приложении к распоряжению указан проект межевания территории квартала 23, где под № 5.1 предусмотрена многоэтажная застройка.

29.06.2016 Администрацией вынесено распоряжение № 1063р «О назначении публичных слушаний по внесению изменений в проекты планировки и межевания территорий кварталов «23», «121» городского округа «город Якутск». В соответствии с указанным распоряжением инициатором проведения публичных слушаний является ООО «Товары Саха Якутместпрома» на основании заявления от 10.06.2016 № 788-УАиГП о согласовании проекта планировки и межевания территории квартала «23» городского округа «город Якутск» (представлено в суд 24.08.2017).

Распоряжением Окружной администрации города Якутска от 16.08.2016 № 1376р «Об утверждении проекта планировки и межевания территории квартала «23» городского округа «город Якутск» утвержден проект планировки и межевания территории квартала «23» ГО «город Якутск», прошедший процедуру публичных слушаний 0707.2016 на основании распоряжения от 29.06.2016 № 1069р: чертеж проекта планировки территории квартала «23» ГО «город Якутск», согласно приложению № 1 к распоряжению; чертеж проекта межевания территории квартала «23» ГО «город Якутск», согласно приложению № 2 к распоряжению. В соответствии с проектом межевания территории квартала « 23» г. Якутска предусмотрены перечень образуемых земельных участков для размещения объектов жилой застройки – 5.1 Многоэтажная жилая застройка 6748 кв.м., перечень образуемых земельных участков для размещения территорий общественно-делового назначения – 6.1 Дошкольное, начальное и среднее общее образование 16269 кв.м. (том 1, л.д. 47 – 48).

Общество неоднократно обращалось в Администрацию по вопросу исполнения обязательств по соглашению о намерениях (том 1, л.д. 20 – 23, 91 - 92).

Администрация в ответ на обращения Общества указывала о невозможности исполнения соглашения о намерениях (том 1, л.д. 24 – 25).

Общество, посчитав, что им исполнены все обязательства по соглашению о намерениях, а именно произведено расселение жильцов, снос домов, со стороны Администрации не исполнены все обязательства, а именно не переданы Обществу земельные участки, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из того, что соглашение о намерениях является договором, обязательства по которому истцом исполнены в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении и формировании условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав условия соглашения о намерениях от 03.09.2014 № 1, и установив, что им предусмотрены обязательства сторон по передаче на безвозмездной основе друг другу земельных участков (взамен переданных в муниципальную собственность), выкупу одной стороной соглашения квартир у собственников помещений в многоквартирном жилом доме и переселению жителей домов в целях строительства объекта «Школа № 35», суд первой инстанции правомерно квалифицировал названное соглашение как смешанный договор, содержащий, в частности, элементы договора мены и инвестиционного договора.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, оснований для иной квалификации заключенного сторонами соглашения о намерениях от 03.09.2014 № 1, исходя из его условий и материалов дела, суд апелляционной инстанции не усматривает.

При этом суд первой инстанции с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно указал на предшествующее заключение ООО «Товары Саха Якутместпрома» с МКУ «Департамент жилищных отношений» ГО «город Якутск» соглашения № С01/2013 от 13.11.2013 о совместном переселении граждан из ветхого жилья в 23 квартале г. Якутска, согласно которому в целях совместного переселения граждан из жилых домов по адресам, указанным в пункте 1.1 соглашения, Общество обязалось переселить жителей домов по адресам, указанным в пункте 3.1.1 соглашения, по достигнутому согласию с собственниками вместо выплаты выкупной стоимости жилого помещения предоставить собственникам другое жилое помещение в собственность в счет оплаты выкупной стоимости (пункт 3.1.2), после получения актов об освобождении жилых помещений Общество обязалось обеспечить снос всех указанных домов (пункт 3.1.3).

Довод заявителей апелляционных жалоб о ничтожности соглашения о намерениях от 03.09.2014 № 1 апелляционной инстанцией отклоняется, поскольку соглашение не было оспорено сторонами и не признано недействительным в установленном порядке.

Из материалов дела следует, что истец документально подтвердил выполнение им обязательств, предусмотренных соглашением о намерениях и соглашением о совместном переселении граждан из ветхого жилья в 23 квартале г. Якутска, представив договоры купли-продажи, свидетельства о праве собственности (том 1, л.д. 112 – 150, том 2, л.д. 1 – 12).

Включив в предмет исследования вопрос об установлении фактических границ земельных участков, являющихся предметом соглашения, после их раздела, суд первой инстанции назначил судебную землеустроительную экспертизу, согласно полученному по результатам которой экспертному заключению от 27.02.2017 (том 3, л.д. 34 – 69), МКД по адресам: ул. ФИО5, 75, 77, 77/1 были расположены на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105036:428, площадью 8552 кв.м., который был сформирован и поставлен на кадастровый учет 03.04.2013; далее указанный земельный участок был разделен на два земельных участка с кадастровым номером 14:36:105036:434, площадью 5275 кв.м. с разрешенным видом использования – под Ж-5 зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки и с кадастровым номером 14:36:105036:433, площадью 3277 кв.м. с разрешенным видом использования – под строительство объекта «Школа № 35»; дома по вышеуказанным адресам стали располагаться на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105036:434, площадью 5275 кв.м.; МКД по адресам: ул. Октябрьская, 35/1, 35/2, 35/3 изначально были расположены на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105036:428, площадью 8552 кв.м., после раздела земельного участка дома стали располагаться на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105036:433, площадью 3277 кв.м.; земельные участки с кадастровыми номерами 14:36:105036:433 и 14:36:105036:434 были сняты с учета в марте 2015 года, после чего образовался земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:428, площадью 8552 кв.м., с разрешенным видом использования – под Ж-5 зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что МКД, жилые помещения, в которых были выкуплены Обществом, были расположены на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105036:428, который ранее был сформирован Администрацией и поставлен на кадастровый учет 03.04.2013, стал объектом гражданских прав.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что соглашение о намерениях от 03.09.2014 № 1 является заключенным между сторонами договором, обязательства по которому должны быть исполнены ими в порядке, установленном соглашением, основанным на следующем.

Сторонами соглашения осуществлены действия по формированию земельных участков под строительство объекта «Школа № 35» и МКД в квартале «23», а именно заключены соглашение от 13.11.2013 о совместном переселении граждан из ветхого жилья в 23 квартале г. Якутска по адресам: <...>; и ул. Октябрьская, 35/1, 35/2, 35/3; соглашение о намерениях от 03.09.2014 о передаче земельных участков друг другу; снос домов по адресам: <...>; и ул. Октябрьская, 35/1, 35/2, 35/3, в том числе для строительства МКД (Дома по ул. ФИО5) и под строительство объекта «Школа № 35» (дома по ул. Октябрьская).

Исполнение ООО «Товары Саха Якутместпрома» обязательств по сносу домов по ул. Октябрьская дало возможность Администрации сформировать земельный участок под строительство объекта «Школа № 35» и начать его строительство (том 3, л.д. 97, 101 – 102), поскольку земельный участок ранее был обременен многоквартирными домами. Указанное обстоятельство также подтверждает, что земельные участки под домами по адресам: <...>, 35/3, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 14:36:105036:433, фактически переданы в порядке мены согласно пункту 1.1 соглашения о намерениях Обществом Администрации.

Вынесением Администрацией распоряжения от 01.07.2015 № 1126р «О принятии решения по внесению изменений в проект планировки и межевания территории квартала «23» городского округа «город Якутск» (принято решение о внесении изменений в проект планировки территории квартала «23» и проект межевания территории квартала «23» ГО «город Якутск» - под № 5.1 предусмотрена многоэтажная застройка), распоряжения от 29.06.2016 № 1063р «О назначении публичных слушаний по внесению изменений в проекты планировки и межевания территорий кварталов «23», «121» городского округа «город Якутск» (инициатором проведения публичных слушаний является ООО «Товары Саха Якутместпрома»), распоряжения от 16.08.2016 № 1376р «Об утверждении проекта планировки и межевания территории квартала «23» городского округа «город Якутск» (утвержден проект планировки и межевания территории квартала «23» ГО «город Якутск», прошедший процедуру публичных слушаний 0707.2016 на основании распоряжения от 29.06.2016 № 1063р - в соответствии с проектом межевания территории квартала « 23» г. Якутска предусмотрены перечень образуемых земельных участков для размещения объектов жилой застройки – 5.1 Многоэтажная жилая застройка 6748 кв.м., перечень образуемых земельных участков для размещения территорий общественно-делового назначения – 6.1 Дошкольное, начальное и среднее общее образование 16269 кв.м.), разделением земельного участка с кадастровым номером 14:36:105036:428 на два земельных участка с кадастровыми номерами 14:36:105036:433 и 14:36:105036:434 в целях формирования земельного участка для истца под строительство и размещение МКД и объекта «Школа №35» подтверждается согласованность действий сторон и подтверждение со стороны ответчика того, что сделка между им и истцом заключена, стороны приступили к осуществлению своих прав по использованию земельных участков.

Суд первой инстанции, учтя результаты судебной землеустроительной экспертизы и содержащиеся в экспертных заключениях от 09.06.2017,от 27.02.2017 сведения, подтверждающие, что часть свайного поля объекта «Школа № 35» заходит фактически на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:428, который должен быть передан Обществу; незавершенный строительством объект – МКД расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 14:36:105036:428, менее 10 % застройки заходит за границу участка с кадастровым номером 14:36:105036:510, площадью 1115 кв.м., который сформирован 25.11.2014 под Ж-5 зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки для формирования проекта межевания территории к участку с кадастровым номером 14:36:105036:428 в пределах установленной красной линии, т.к. самостоятельно без данного участка использоваться под строительство МКД не может, пришел к правильному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:428 подлежит размежеванию и подлежит передаче Обществу за вычетом площади свайного поля, занятого строительством объекта «Школа № 35» (8552 кв.м. – 1060 кв.м.), и земельный участок с кадастровым номером 14:36:105036:510, площадью 1115 кв.м. также подлежит передаче Обществу.

При этом из материалов дела следует, что указанные в соглашении о намерениях земельные участки не ограничены в обороте в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

При установленных по делу обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции имелись.

Поскольку решение суда первой инстанции не принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, вопреки доводу третьего лица, оснований для вывода о процессуальных нарушениях, не имеется.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31 августа 2017 года по делу №А58-5246/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья В.Л. Каминский

Судьи В.А. Сидоренко

Е.В. Желтоухов