Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Триада и К», Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области

на решение от 22.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014

по делу № А59-1969/2014 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Т.П. Пустовалова, в суде апелляционной инстанции судьи: Т.А. Аппакова, К.П. Засорин, Л.А. Мокроусова

по иску заместителя прокурора Сахалинской области

к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, обществу с ограниченной ответственностью «Триада и К»

третьи лица: Департамент архитектуры и землепользования г. Южно- Сахалинска, администрация г. Южно-Сахалинска

о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.12.2013 к договору аренды земельного участка № 9553 от 29.01.2007 и обязании возвратить земельный участок

Заместитель Прокурора Сахалинской области обратился Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением в интересах Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН 1026500520364, ИНН 6500000761, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-кт Коммунистический, 32; далее – министерство) и обществу с ограниченной ответственностью «Триада и К» (ОГРН 1026500527349, ИНН 6501101071, адрес (место нахождения): 693007, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. им. Космонавта Поповича, 100; далее – общество, ООО «Триада и К») о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.12.2013 к договору аренды земельного участка № 9553 от 29.01.2007 и обязании возвратить земельный участок.

Решением суда от 22.09.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014, заявленные прокурором требования удовлетворены. Дополнительное соглашение от 24.12.2013 к договору аренды земельного участка № 99553 от 29.01.2007, заключенное между министерством и обществом, признано недействительным, применена односторонняя реституция в виде возложения на общество обязанности вернуть земельный участок общей площадью 17 235 кв.м с кадастровым номером 65:01:0316006:11, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Комсомольская и ул. Детская.

В кассационной жалобе ООО «Триада и К» просит изменить вынесенные судебные акты возложив на арендодателя обязанность по возврату уплаченных арендных платежей в сумме 3 257 289,16 руб.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о необоснованном применении судами односторонней реституции, так как общество осуществляло оплату по договору аренды, признанному судами недействительным, но не использовало земельный участок по назначению. Также указывает на нарушение судами норм процессуального права, выразившееся в неполном исследовании обстоятельств дела и неустановлении бездействия администрации г. Южно-Сахалинска по расселению находящихся на участке ветхих жилых домов.

Министерство в своей кассационной жалобе приводит доводы о необоснованности выводов судов о недействительности основного договора и дополнительного соглашения к нему. При этом ссылается как на соблюдение законодательства при заключении договора и дополнительных соглашений, так и на отсутствие требований прокурора о признании основного договора недействительным. Также приводит доводы об отсутствии необходимости применения последствии недействительности сделки в виде возврата арендуемого земельного участка. По мнению министерства, признание дополнительного соглашения от 24.12.2013 недействительным не влечет признания недействительным самого договора аренды земельного участка от 29.01.2007, так как договор, в отсутствие возражений сторон, считается возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, министерство ссылается на отсутствие у него полномочий по распоряжению спорным земельным участком. Просит отменить обжалуемые судебные акты, как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационные жалобы прокуратура приводит свои возражения относительно их доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон настаивали на доводах, изложенных в кассационных жалобах и отзыве на них соответственно, и дали по ним пояснения.

В ходе рассмотрения дела судом кассационной инстанции в составе суда произведена замена в порядке статьи 18 АПК РФ, после которой рассмотрение дела произведено с самого начала.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.01.2007 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО «Триада и К» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 01.06.2006 по 30.04.2007 площадью 17 235 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Комсомольская и ул. Детская.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для/под строительство группы многоэтажных жилых домов (с 15.08.2006 уточнение площади земельного участка с 1,7322 до 1, 7235 га).

Соглашением к договору от 25.12.2007 установлена дата окончания договора – 15.12.2008.

15.12.2008 между Комитетом по управлению государственным имуществом Сахалинской области, Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и ООО «Триада и К» заключено дополнительное соглашение к договору, по условиям которого права и обязанности по договору аренды № 9553 от 29.01.2007 перешли к комитету с установлением даты окончания договора – 15.12.2009.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316006:0011.

Дополнительными соглашениями от 02.12.2010, 14.01.2013 срок действия договора продлевался до 20.11.2011 и 15.12.2013 соответственно.

24.12.2013 между министерством (правопреемник комитета) и обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого установлена новая дата окончания договора 15.12.2014.

Договор аренды и последующие к нему дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Полагая, что дополнительное соглашение от 24.12.2013 к договору аренды спорного земельного участка является недействительным как заключенное в нарушение закона, заместитель прокурора Сахалинской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав положения статьи 52 АПК РФ и содержание спорного правоотношения, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о наличии у прокурора права оспорить сделку, являющуюся предметом настоящего дела, и требовать применения последствий ее недействительности.

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого соглашения от 24.12.2013, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям абзаца 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В силу положений абзаца 5 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что предметом договора является предоставление земельного участка для жилищного строительства, однако по состоянию на 01.10.2005 в отношении спорного земельного участка решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято не было. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 11.01.2006 № 18 «Об утверждении актов выбора, проектов границ земельных участков, разрешении проектирования, перепланировки и строительства объектов на территории муниципального образования «Город Южно-Сахалинск», то есть после 01.10.2005.

Установив факт отсутствия на момент заключения договора решения о предварительном согласовании места размещения объекта и правильно применив вышеуказанные положения гражданского и земельного законодательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 25.12.2007 подлежал заключению на торгах, однако установленный порядок заключения договора сторонами соблюден не был.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Как установлено судами, договор аренды от 25.12.2007 подлежал заключению на торгах, в связи с чем продление такого договора в силу вышеуказанных разъяснений также подлежало выставлению на торги, однако продление договора осуществлено сторонами путем подписания рассматриваемого в настоящем деле дополнительного соглашения без проведения торгов.

Установив при рассмотрении дела, что сторонами нарушено законодательство, регулирующее порядок продления договоров предоставления земельного участка для жилищного строительства, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о недействительности оспариваемого соглашения от 24.12.2013.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что соглашение от 24.12.2013 посягает на публичный интерес муниципального образования г. Южно-Сахалинск и Сахалинской области, что установлено судами при оценке права прокурора на обращение в суд с настоящим иском.

Таким образом, суды правомерно признали соглашение от 24.12.2013 недействительной сделкой.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Установив, что соглашение от 24.12.2013 является недействительной (ничтожной) сделкой, а других оснований для продолжения арендных отношений не имеется, суды пришли к обоснованному выводу о том, что правовым последствием недействительности указанного выше соглашения является возращение его предмета лицу, имеющему право распоряжения спорным земельным участком.

Доводы кассационной жалобы министерства о том, что в связи с признанием недействительным дополнительного соглашения договор аренды считается продленным на неопределенный срок, судом кассационной инстанции отклоняются как противоречащие приведенным выше нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций о порядке продления действия договоров о предоставлении земельного участка для жилищного строительства, подлежащих заключению на торгах.

Так как на договоры о предоставлении земельного участка для жилищного строительства не распространяются общие последствия истечения срока действия договора аренды, установленные частью 2 статьи 621 ГК РФ, а рассматриваемое в настоящем деле соглашение о продлении договора является ничтожной сделкой, единственным последствием ничтожности такого соглашения является возвращение предмета сделки лицу, уполномоченному на распоряжение им.

При этом суды, исходя из установленного статьей 65 Земельного кодекса РФ принципа платности пользования землей, пришли к правомерному выводу о необходимости применения односторонней реституции, так как ООО «Триада и К» несет обязанность по оплате за фактическое пользование земельным участком, в связи с чем не применили двухстороннюю реституцию.

Доводы кассационной жалобы ООО «Триада и К» о невозможности использования земельного участка по вине администрации г. Южно-Сахалинска подлежат отклонению, так как фактически оплата была внесена обществом, а невозможность пользования предметом аренды не подлежит исследованию в рамках настоящего спора. Кроме того, администрация г. Южно-Сахалинска, на вину которой указывает ООО «Триада и К», не является стороной по настоящему делу.

Доводы кассационной жалобы министерства о том, что требования о признании основного договора недействительным прокурором не заявлялись в связи с пропуском срока исковой давности, подлежат отклонению, так как ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, при этом в резолютивной части судебных актов вывода о недействительности договора аренды от 25.12.2007 не содержится.

Также подлежат отклонению доводы кассационной жалобы министерства об отсутствии у него полномочий по распоряжению спорным земельным участком. Во-первых, реституция предполагает возвращение полученного по сделке ее стороне, которой в рассматриваемом споре являлось министерство. Во-вторых, на момент рассмотрения дела министерство являлось лицом, уполномоченным на распоряжение земельными участками право собственности на которые не разграничено на территории г. Южно-Сахалинска. Вопрос об исполнении судебных актов подлежит разрешению в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2014 по делу № А59-1969/2014 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья О.В. Цирулик

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Ю. Лесненко