Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Администрация города Южно-Сахалинска, Департамент финансов Администрации города Южно-Сахалинска, Акционерное общество «Аэропорт Южно-Сахалинск»,

при участии:

от истца: директор ФИО1 лично, паспорт;

от ответчика, третьего лица: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточные верфи» обратилось в Арбитражный суда Сахалинской области с иском к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о взыскании неосновательного обогащения в сумме 5 827 507,75 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечены администрация города Южно-Сахалинска, финансовое управление администрации города Южно-Сахалинска, АО «Аэропорт Южно-Сахалинск».

Решением суда от 07.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Дальневосточные верфи» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 07.12.2020 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на неверную оценку судом первой инстанции обстоятельств дела, отмечает, что истец узнал о невозможности строительства на спорном участке только после обращения в ресурсоснабжающие и проектные организации, отказавшие в подготовке проекта, выдаче технических условий на подключение, судом не учтено выявление невозможности обеспечить соблюдение правил благоустройства территории городского округа Южно-Сахалинск, в том числе в части подключения к инженерным сетям, суд не дал оценки пояснениям АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» о невозможности размещения спорного объекта на приаэродромной территории, применительно к высотности объекта и механизмов для его сооружения, изменения схемы территориального планирования, настаивал на невозможности пользования объектом аренды.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчик, третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, по повторному обращению ООО «Дальневосточные верфи» от 20.07.2016 о возможности предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, Губернатором Сахалинской области издано распоряжение № 177-р от 24.10.2016 «О возможности предоставления ООО «Дальневосточные верфи» земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401001:9, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта по строительству оптово-распределительного центра Сахалинской области».

К ходатайству от 20.07.2016 о подготовке распоряжения Губернатора о возможности предоставления земельного участка ООО «Дальневосточные верфи» представило бизнес-план по строительству оптово-распределительного центра Сахалинской области, в резюме проекта отмечено, что сдерживающим фактором и риском реализации инвестиционного проекта является решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401001:9 для строительства ОРЦ.

Пунктом 2 распоряжения Губернатора № 177-р администрации МО городской округ «Южно-Сахалинск» предписано рассмотреть возможность заключения ООО «Дальневосточные верфи» договора аренды земельного участка.

Администрацией города Южно-Сахалинска на основании указанного распоряжения Губернатора № 177-р издано постановление от 27.12.2016 № 4134, которым истцу предоставлен из категории земель «земли населенных пунктов» земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401001:9, расположенный по адресу <...> для реализации масштабного инвестиционного проекта по строительству оптово-распределительного центра в Сахалинской области. Площадь предоставляемого в аренду земельного участка 199 780 кв. метров.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с оформлением кадастрового паспорта 03.02.2014.

Между департаментом землепользования города Южно-Сахалинска, арендодателем, и ООО «Дальневосточные верфи», арендатором, заключен договор аренды земельного участка № 13517 от 28.12.2016.

Согласно договору арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 28.12.2016 по 28.12.2019 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0401001:9, площадью 199 780 кв.м., расположенный по адресу <...>.

Участок предоставлен для реализации масштабного инвестиционного проекта по строительству оптово-распределительного центра в Сахалинской области. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенным использованием» (пункт 1.1 договора).

Размер арендной платы установлен Приложением к договору, являющимся его неотъемлемой частью, и составил 7 690 930,55 рублей.

Разделом 3 договора установлены «Особые условия договора». В частности, договором установлено, что земельный участок находится в границах пойменной территории, подверженной затоплению паводком 1%-ной обеспеченности. Арендатору необходимо до начала строительства и получения разрешения на строительство (в случае выдачи такового) своими силами и за свой счет провести специальный защитные мероприятия по предотвращению негативного воздействия вод, оборудовать строящийся объект сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством в области окружающей среды.

Предусмотрено соблюдение землепользователем требований пунктов 6 и 7 статьи 6 «Правил благоустройства территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 24.06.2015 № 177/12-15-5.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан по передаточному акту от 28.12.2016.

Впоследствии 13.09.2017 общество обратилось с заявлением в департамент землепользования о расторжении договора аренды земельного участка № 13517.

Соглашением от 09.10.2017 договор аренды земельного участка №13517 от 28.12.2016 расторгнут с 15.09.2017. Акт приема-передачи земельного участка составлен сторонами 18.09.2017.

Общество внесло арендные платежи, предусмотренные условиями договора, в общей сумме 5 827 507,75 рублей.

ООО «Дальневосточные верфи» направило в адрес департамента претензию № 18 по договору аренды № 13518, в котором общество указало, что в аренду был предоставлен земельный участок, который невозможно было использовать для целей строительства ОРЦ, на котором строительство центра было изначально невозможным, о чем департамент знал в момент заключения договора аренды. В этой связи общество предложило возвратить внесенные арендные платежи в сумме 5 827 507,75 рублей.

Неисполнение требования общества в добровольном порядке послужило основанием для предъявления в суд настоящего иска.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 606, 611, 612 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм права, в соответствии с распределением бремени доказывания в силу положений статьи 9, 65 АПК РФ, судом первой инстанции обоснованно отмечены подлежащие доказыванию для удовлетворения заявленных требований обстоятельства, что выявленные истцом недостатки земельного участка объективно препятствовали использованию арендуемого участка по указанному в договоре назначению и не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра участка при передаче его в аренду.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что недостатками арендуемого имущества по смыслу статьи 611 ГК РФ являются свойства имущества, влекущие невозможность или затруднение его использования по назначению.

Как верно установил суд первой инстанции, в качестве недостатков участка истец указывает заболоченность земельного участка, сложные инженерно-геологические условия, отсутствие технических условий подключения, близость с зоной потенциального развития аэропорта.

В части доводов о заболоченности земельного участка и инженерно-геологических условиях апелляционным судом установлено, что согласно абзацу 2 раздела 3 договора аренды «Особые условия договора», земельный участок находится в границах пойменной территории, подверженной затоплению паводком 1%-ной обеспеченности.

Таким образом, арендатору уже на момент заключения договора было известно о возможном затоплении площадки паводковыми водами, что исключает ответственность арендодателя за данный недостаток в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что о нецелесообразности строительства на арендуемом участке в связи с его расположением в зоне затопляемости истец узнал только обратившись в ресурсоснабжающие и проектные организации, свидетельствует о том, что на этапе заключения договора истцом не принимались меры для выяснения сути ограничений, которые накладывает на использование земельного участка прямо оговоренные в договоре особенности его расположения, в связи с чем отклоняется.

При этом, из материалов дела не усматривается, что заболоченность земельного участка и иные инженерно-геологические условия делают принципиально невозможным использование спорного земельного участка для строительства оптово-распределительного центра, а выявленная после заключения договора аренды нерентабельность (потенциальные дополнительные расходы) использования земельного участка в соответствии с целями договора аренды не является его недостатком, исключающим возможность использования по согласованному назначению, поскольку на арендодателя при заключении договора аренды не возлагается обязанность по оценке предпринимательских рисков арендатора.

Судебной коллегией отмечается прямое закрепление сторонами договора в разделе 3 «Особые условия» обстоятельства, что арендатору необходимо до начала строительства и получения разрешения на строительство (в случае выдачи такового) своими силами осуществить ряд защитных мероприятий.

При этом, указание лишь на возможность выдачи разрешения на строительство (в случае выдачи такового) по существу отмечено сторонами именно как потенциально возможное, но не исключающее своего отсутствия в силу тех или иных причин, что свидетельствует об отражении признаваемой сторонами рисковой составляющей целевого использования спорного участка.

Из условий договора аренды не усматривается обязанность арендодателя предоставить участок для строительства ОРЦ в состоянии, не требующем от арендатора расходов на улучшение испрашиваемого земельного участка, связанных с подведением инженерных коммуникаций, осушением, устройством противопаводковых сооружений, и т.д.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что отказы реурсоснабжающих организаций в выдаче технических условий на присоединение к сетям теплоснабжения, водоснабжения и ливневой системы водоотведения также не подтверждают невозможность возведения объекта, поскольку при проектировании и строительстве допускаются альтернативные способы получения ресурсов и водоотведения.

Позиция истца о закреплении условиями договора обязанности арендодателя либо гарантий с его стороны по обеспечению такого подключения, не может быть поддержана коллегией, ввиду несоответствия условиям спорного договора, предусматривающих особый порядок осуществления соответствующих действий со стороны именно землепользователя.

Указание истцом ряда требований инфраструктурного характера, отраженных в бизнес-плане, коллегия не может признать влекущим возникновение соответствующих обязанностей арендодателя, ввиду того, что таковой не являлся адресатом предоставления указанного бизнес-плана, входящего в пакет документации к ходатайству истца в Министерство экономического развития Сахалинской области о предоставлении спорного участка.

Согласно представленных материалов дела, инициатива по получению именно спорного земельного участка в особом порядке для поименованных целей неоднократно исходила от истца.

Позиция истца о наличии определенных трехсторонних соглашений по данному вопросу не может быть оценена коллегией ввиду отсутствия таковых в материалах дела.

Таким образом, рассмотренные выше обстоятельства не свидетельствуют безусловным образом о наличии недостатков, принципиально исключающих возможность использования земельного участка для размещения оптово-распределительного центра.

Близость с зоной потенциального развития аэропорта, согласно позиции апеллянта, основанной на переписке с АО «Аэропорт Южно-Сахалинск», объективно ограничивает возможность использования арендуемого участка в связи необходимостью соблюдения норм безопасности полетов и иных требований Воздушного кодекса РФ, а именно: запретом размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц, которым является ОРЦ, а также запретом размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный федеральный орган) при установлении соответствующей приаэродромной территории (подпункты в, е пункта 2 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 № 1460).

Вместе с тем, согласно из пояснений АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» установлено следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области 23.06.2016 исх. № 3.04-2100/16 направило в адрес АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» обращение о подготовке заключения на предмет возможности строительства оптово-распорядительного логистического центра на земельном участке с кадастровым номером: 65:0160401001:9 с учетом статей 46-47 Воздушного кодекса РФ и возможной реконструкции ИВПП.

Ответным письмом от 29.06.2016 исх. № 8-3/234 сообщено, что данный земельный участок находится в створе планируемой ИВПП и имеются ограничения по строительству связанные с высотой строящегося объекта, указывая диапазон ограничения от 25,43 м до 37,43 м в зависимости от расстояния до проектируемой взлетно-посадочной полосы.

В свою очередь, данное обстоятельство само по себе не исключает возможности строительств ОРЦ, при условии соблюдения ограничения по высоте.

Довод апеллянта о том, что высота башенных кранов, с помощью которых планировалось осуществлять строительство, превышает указанные ограничения, не имеет правового значения, как затрагивающее исключительно вопросы технологии возведения сооружений, не связанных с качеством предоставленного земельного участка.

Позиция о том, что оптово-распределительный центр является объектом, способствующим привлечению птиц, в связи с чем его размещение на арендуемом участке не допускается, отклоняется в силу недоказанности указанного обстоятельства, носящего исключительно умозрительный характер, применительно к предполагаемым к добросовестному соблюдению требованиям перевозки и хранения товарно-материальных ценностей, подлежащих потенциальному размещению в ОРЦ.

Таким образом, помимо совокупности обстоятельств, влияющих на организационные мероприятия, сроки, технологические процессы строительства и себестоимости такового, материалами дела не представлено доказательств бесспорного наличия у арендуемого земельного участка недостатков, исключающих его использование по назначению.

При этом, обстоятельство потенциальной возможности неполучения разрешения на строительство в рамках действия тех или иных обстоятельств, исключающее ведение строительной деятельности, по существу отражено сторонами в договоре в рамках раздела 3 «Особые условия договора».

Соглашение о расторжении спорного договора аренды от 09.10.2017 причин данного расторжения, включая указание на невозможность использования по назначению, не содержит.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 07.12.2020 по делу №А59-2562/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына