Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) обратился в суд с иском к Администрации Поронайского городского округа (далее – администрация, ответчик) о взыскании задолженности в сумме 137 908 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП «Поронайская коммунальная компания № 1».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.12.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20.12.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд необоснованно отказал в отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью администрации обеспечить явку представителя из-за сложных погодных условий, что лишило истца возможности представить дополнительные доказательства и дать свои пояснения. Также апеллянт настаивает на том, что обязательного согласия арендодателя на установку прибора учета тепловой энергии истцом получено не было, истец произвел замену, а не установку системы теплоснабжения, в связи с чем не является новым потребителем, таким образом установка прибора учета не была обязательной. К апелляционной жалобе в обоснование позиции апеллянта о том, что в арендуемом помещении имелась система теплоснабжения приложены отчет № 1294 об оценке, а также документы согласно протоколу от 14.02.2018 в обоснование доводов о наличии сложных погодных условий на дату рассмотрения спора судом первой инстанции.

Апелляционной коллегией не усматривается препятствий в приобщении указанных документов к материалам дела в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом администрации Поронайского городского округа (арендодатель) заключен договор аренды от 01.07.2015 №25/15 (далее договор) на подвальное помещение, расположенное по адресу: <...> а, пом.81 под мастерскую по ремонту бытовой техники

Срок действия договора установлен с 01.07.2015 по 30.06.2020, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.4.4 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта в течение срока аренды. Подпунктом 3.4.10. договора стороны предусмотрели, что капитальный ремонт арендуемого объекта производится исключительно с письменного согласия арендодателя.

ИП ФИО1 04.08.2015 обратился в МУП «ПКК-1» с заявлением о выдаче технических условий на присоединение к системе теплоснабжения, в которых просил указать номер и технические параметры прибора учета тепловой энергии, а также заключить договор теплоснабжения

На основании указанного заявления ИП ФИО1 выданы технические условия №381 от 14.09.2015, согласно которым точкой присоединения подвального помещения, расположенного по адресу <...> является трубопровод подвальной разводки жилого дома №63 по ул. Октябрьская в г. Поронайске.

Письмом от 03.11.2015 № 33 ИП ФИО1 уведомил о необходимости проведения восстановительного ремонта части помещения, проведения отопления, установки прибора учета, согласования финансирования расходов на восстановительный ремонт за счет ежемесячной арендной платы.

Письмом от 01.12.2015 № 1110 арендодателем дан ответ об оставлении заявления без рассмотрения, в связи с тем, что установка приборов учета теплоснабжения не относится к работам капитального характера.

Ссылаясь на возникшую неотложную необходимость, ИП ФИО1 за свой счет произвел капитальный ремонт системы отопления в соответствии с выданными техническими условиями. Стоимость затрат понесенных на капитальный ремонт и присоединение к системе центрального отопления составляет 173 308 рублей, включая батареи, трубы, прибор учета тепловой энергии с установкой.

Администрацией указанные затраты оплачены частично, после обращения истца в Правительство Сахалинской области, при этом размер непогашенной суммы составил 137 908 руб., что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем.

Вместе с тем по смыслу абзаца 2 статьи 616 ГК РФ проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству в разумный срок.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции иверно указал, что ответчиком не оспаривается, что арендуемый объект является подвальным помещением, находится под магазином, имеет отдельный вход. Вместе с тем, суд также исходил из того, что до проведения ремонта арендуемый объект не имел центрального отопления.

Апелляционной коллегией принимаются во внимание пояснения апеллянта о том, что арендуемое помещение уже было оснащено системой теплоснабжения, что дополнительно подтверждается представленными в апелляционный суд дополнительными документами, однако данное обстоятельство не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку необходимость проведения капитального ремонта существовавшей системы теплоснабжения, не способной обеспечить требуемый уровень отопления помещения для эксплуатации в согласованных договором аренды целей, ответчиком не оспаривается и фактически признана на этапе досудебного урегулирования спора путем частичного перечисления денежных средств в размере 35 400 рублей за проведенный капитальный ремонт, включая стоимость радиаторов, труб.

Как верно указал суд первой инстанции, центральное отопление необходимо было для использования помещения в соответствии с договором аренды и санитарными нормами для работы людей, то есть для использования объекта для целей договора аренды и носило неотложный характер.

Апелляционная коллегия отмечает, что изначально с запросом о согласовании финансирования расходов на капитальный ремонт арендатор обратился письмом № 33 от 03.11.2015, полученным администрацией в тот же день, что подтверждается штампом входящий, в свою очередь ответ администрации на указанный запрос был дан только 01.12.2015.

С учетом необходимости оперативной организации теплоснабжения арендуемого помещения в зимний период, апелляционная коллегия приходит к выводу о нецелесообразности принятия каких-либо дополнительных мер для согласования с администрацией проводимого капитального ремонта, и признает поведение ответчика не отвечающим критерию разумности.

В силу изложенного, арендатор правомерно выполнил неотложный капитальный ремонт системы теплоснабжения.

При этом, включая спорные работы по установке прибора учета тепловой энергии и теплоносителя в состав работ по капитальному ремонту, истец верно исходил из того, что необходимость установки данного прибора предусмотрена техническими условиями №381 от14.09.2015, выданными МУП «Поронайская коммунальная компания № 1», без исполнения которых оперативное обеспечение теплоснабжения арендуемого помещения явилось бы невозможным.

При этом коллегией принимается во внимание, что в ходе согласования ни администрацией, ни третьим лицом не приняты какие-либо меры для доведения до арендатора сведений о предполагаемой возможности подключения к теплоснабжающим сетям с использованием общедомового прибора учета, равно как и о наличии этого прибора, что с учетом неотложного характера спорных ремонтных работ с целью обеспечения теплоснабжения в зимний период, положений пунктов 1, 2 статьи 10 ГК РФ исключает право указанных лиц ссылаться на данную возможность в обоснование доводов об отсутствии необходимости установки индивидуального прибора учета в арендуемом помещении.

Также судом учитывается отмечаемая третьим лицом особенность арендуемого помещения, частично находящегося под многоквартирным домом, частично под расположенным рядом магазином, вызвавшую подход третьего лица об оптимальности установки самостоятельного прибора учета тепловой энергии истца как потребителя (т. 1 л.д. 117-119), для исключения противоречий определения размера оплаты за потребленное тепло расчетным методом.

Как верно указал суд первой инстанции, стоимость затрат истца на капитальный ремонт подтверждена материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20.12.2017 по делу №А59-2689/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко