Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Аркона», общество с ограниченной ответственностью «Букмекер Паб», общество с ограниченной ответственностью «Полигранд»,

об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и нежилого здания,

при участии:

от истца (в режиме веб-конференции): ФИО3, по доверенности от 09.20.2023, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика (в режиме веб-конференции): ФИО4, по доверенности от 22.02.2022, сроком действия до 11.02.2025, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1), в котором просила:

- изъять земельный участок, с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный под нежилым зданием торгового павильона по адресу: <...>, переданный ФИО1 на основании договора перенайма земельного участка от 15.10.2016, и нежилое здание магазина с кадастровым номером 65:01:0601004:355, принадлежащее ФИО1, для муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения;

- установить сумму выкупа нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м, с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 в размере 10 594 000 рублей;

- прекратить право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347;

- прекратить право собственности ФИО1 на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м;

- признать за городским округом «Город Южно-Сахалинск» право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347;

- признать за городским округом «Город Южно-Сахалинск» право собственности на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м,

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021 (с учетом определения от 04.10.2021 об исправлении опечатки) у ИП ФИО1 для муниципальных нужд изъяты земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 и нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, расположенное по адресу: <...>. Тем же решением установлена сумма выкупа и убытков в размере 38 826 380 рублей, из которых: рыночная стоимость права аренды земельного участка - 1 557 274 рубля; рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона - 21 041 106 рублей; 16 228 000 рублей убытков.

Дополнительным решением от 04.10.2021 суд отказал Администрации в удовлетворении требований о прекращении права аренды предпринимателя на земельный участок и права собственности на нежилое здание, признании права собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» на указанные объекты недвижимости.

Решение от 25.08.2021 было оставлено без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2022 №303-ЭС22-9142 решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022 отменены в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 рублей, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области, в остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 08.08.2023 установлена сумма убытков, подлежащая возмещению Администрацией г.Южно-Сахалинска ИП ФИО1 вследствие изъятия для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, расположенного по адресу: <...>, в размере 12 783 500 рублей.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Сахалинской области, предприниматель обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, по тексту которой ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что ответчик должен за свой счет нести расходы на услуги риэлторских агентств, оплачивать государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, нести затраты на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимого имущества взамен изымаемого (временное размещение и хранение имущества), а также затраты, связанные с перевозкой имущества, которые согласно судебной экспертизе составят 2 402 500 рублей, а затем обращаться в с требованием об их взыскании. Полагает, что устанавливая убытки только в размере стоимости изымаемого имущества и упущенной выгоды, суд безосновательно ограничивает ответчика в праве получить возмещение за изымаемые объекты недвижимости в полном размере. Поясняет, что при изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков включает не только упущенную выгоду, но и фактически понесенные соответствующим лицом расходы, и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 05.10.2023.

Через канцелярию суда от Администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Судом установлено, что решение обжалуется ответчиком в части отказа суда первой инстанции в установлении размера убытков, подлежащих возмещению.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Поскольку возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

14.03.2018 Администрация издала постановление №528-па об изъятии для муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения публичного земельного участка площадью 127 кв.м с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, переданного предпринимателю в аренду по договору от 19.06.2013 №12560, и расположенного на участке и принадлежащего предпринимателю на праве собственности нежилого здания торгового павильона площадью 170,1 кв.м с кадастровым номером 65:01:0601004:355 по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 07.02.2019 по делу №А59-3963/2018 ФИО1 и арендатору здания - ООО «Аркона» отказано в удовлетворении требования о признании недействительным постановления Администрации от 14.03.2018 №528-па.

Письмом от 16.03.2018 Департамент землепользования г.Южно-Сахалинска уведомил предпринимателя о том, что указанный земельный участок и расположенное на нем нежилое здание магазина подлежат изъятию для муниципальных нужд. Администрация 04.07.2018 направила предпринимателю проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с выплатой возмещения за изымаемое имущество в размере 10 594 000 рублей (с учетом их рыночной стоимости и прочих убытков, связанных с изъятием), установленного по состоянию на 29.05.2018 на основании отчета об оценке рыночной стоимости №0011619 от 30.05.2018.

Поскольку предприниматель от подписания соглашения отказался, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском в рамках рассматриваемого дела.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.08.2021 у ИП ФИО1 изъяты для муниципальных нужд: земельный участок с кадастровым №65:01:0601004:3347, переданный предпринимателю на основании договора перенайма земельного участка от 15.10.2016; нежилое здание торгового павильона с кадастровым №65:01:0601004:355, расположенное по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр-т.Победы, д.4а.

Суд установил сумму выкупа и убытков в размере 38 826 380 руб., из которых: рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 - 1 557 274 руб.; рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355 - 21 041 106 руб.; убытки - 16 228 000 руб.

Дополнительным решением от 04.10.2021 Арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении требований истца о прекращении права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, о прекращении права собственности ФИО1 на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355; о признании за городским округом «Город Южно-Сахалинск» права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, поскольку в силу прямого указания закона, наступление правовых последствий в виде прекращения права частной собственности на изымаемые объекты недвижимости в связи с изъятием земельного участка, и возникновение права собственности соответствующего публичного образования, связаны с исполнением обязанности по выплате возмещения за указанные объекты.

В части изъятия имущества для муниципальных нужд решение вступило в законную силу, в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 рубле – отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

При повторном рассмотрении спора в части установления размера убытков в виде упущенной выгоды ответчиком было заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы с постановкой перед экспертом вопроса о необходимости расчета не только упущенной выгоды, а убытков в целом в следующей редакции:

«Каков размер убытков, причиняемых правообладателю ИП ФИО1 изъятием объекта недвижимости для муниципальных нужд, в том числе: размер затрат на поиск и оформление недвижимости взамен изымаемой, в том числе стоимость услуг риэлтерских агентств, оплата государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, размер затрат на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимого имущества взамен изымаемого (временное размещение и хранение имущества), размер затрат, связанных с переездом правообладателя изымаемой недвижимости (перевозка имущества)?»

Определением от 09.03.2023 производство по делу приостановлено в связи с назначением дополнительной оценочной экспертизы, производство которой поручено оценщику ООО «Оценочная компания Система» ФИО5.

На разрешение поставлены следующие вопросы:

1.Каков размер убытков, причиняемых ИП ФИО1 вследствие изъятия для муниципальных нужд объекта недвижимости – нежилого здания торгового павильона, расположенного по адресу: <...>, в том числе: размер затрат на поиск и оформление недвижимости взамен изымаемой, в том числе стоимость услуг риэлтерских агентств, оплата государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, размер затрат на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимого имущества взамен изымаемого (временное размещение и хранение имущества), размер затрат, связанных с переездом правообладателя изымаемой недвижимости (перевозка имущества)?

2.Каков размер упущенной выгоды ИП ФИО1 как собственника изымаемой недвижимости - нежилого здания торгового павильона, расположенного по адресу: <...>, исходя из средней рыночной стоимости аренды нежилого здания с даты вынесения решения Арбитражного Суда Сахалинской области (13.08.2021) по 27.05.2035?

24.04.2023 от ООО «Оценочная компания Система» в суд поступило заключение эксперта №0423-33/1 от 20.04.2023, в связи с чем определением от 24.05.2023 суд возобновил производство по делу.

Согласно экспертному заключению №0423-33/1 от 20.04.2023 ответ на первый вопрос – 2 402 500 рублей; ответ на второй вопрос – 12 783 500 рублей.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, пунктами 1, 2 и 4 статьи 281 ГК РФ, разъяснениями, приведенными Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 11.02.2019 №9-П, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого для собственника земельного участка включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №25), при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления №25, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

При определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.

При определении размера упущенной выгоды, вызванной изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд, учитывается доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем, если бы он продолжил использование имущества исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии, предпринятые правообладателем до принятия решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 АПК РФ.

Анализ экспертного заключения №0423-33/1 от 20.04.2023, выполненного экспертом по настоящему делу, позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для определения суммы убытков, подлежащей возмещению Администрацией г.Южно-Сахалинска ИП ФИО1 вследствие изъятия для муниципальных нужд земельного участка и торгового павильона, в размере 12 783 500 рублей. В данной части принятый судебный акт участниками спора не обжалуется.

Апеллянт не согласен с отказом суда первой инстанции во взыскании 2 402 500 рублей убытков в виде расходов на услуги риэлторских агентств, оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, затрат, связанных с перевозкой имущества и арендой недвижимого имущества взамен изымаемого, заявленных при повторном рассмотрении дела.

Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы о том, что при изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков включает и фактически понесенные лицом расходы, и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, не принимаются коллегией, поскольку в данном случае отсутствуют основания для включения в общий размер подлежащих возмещению убытков 2 402 500 рублей, как не соответствующие понятию упущенной выгоды с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления №25, и содержания определения Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2022 №303-ЭС22-9142, отменившего судебные акты по настоящему делу в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды. Согласно пункта 2 статьи 15 ГК РФ под упущенной выгодой понимается неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Расходы, представляющие собой оплату государственной пошлины, аренду недвижимого имущества, затраты, связанные с переездом не относятся к убыткам в виде упущенной выгоды в понимании статьи 15 ГК РФ, а представляют собой убытки, связанный с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, которые в рамках рассмотрения настоящего спора уже установлены вступившим в законную силу судебным актом (в неотмененной части).

Доводы апеллянта о том, что, устанавливая убытки только в размере стоимости изымаемого имущества и упущенной выгоды, суд безосновательно ограничивает ответчика в его праве получить возмещение за изымаемые объекты недвижимости в полном размере, подлежат отклонению, поскольку ответчик не лишён права предъявить к Администрации требование о возмещении затрат, связанных с поиском и оформлением недвижимости взамен изымаемой, а также иных сопутствующих расходов по факту их несения.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 08.08.2023 по делу №А59-2846/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова