Гражданский кодекс часть 1

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью строительная компания «Сахмонтажпроект» (далее – ответчик, ООО СК «Сахмонтажпроект»), в котором, ссылаясь на договор аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017, просит взыскать задолженность по указанному договору за период с 14.07.2016 по 31.12.2017 в сумме 1 917 139,06 руб. и пени за период с 28.09.2017 по 19.02.2018 в сумме 258 312,68 руб., а всего 2 175 451,74 руб.

Определением суда от 05.06.2018 указанное исковое заявление принято к производству суда, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 28.06.2018, затем назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 18.07.2018

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2018 исковые требования Департамента удовлетворены. С ООО СК «Сахмонтажпроект» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 917 139,06 руб. и пеня в сумме 258 312,68 руб., а всего 2 175 451,74 руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции указывает, что у арендодателя есть право взыскания платы в связи с неосновательным обогащением, в случае фактического нахождения объекта недвижимости на земельном участке. При таких обстоятельствах арендная плата взыскивается исходя из площади, занимаемой объектами недвижимости, и площади необходимой для его использования. Площадь объекта недвижимости находившегося на земельном участке составляет 776,6 кв.м в то время как площадь земельного участка по которому была взыскана арендная плата 6711 кв.м, что незаконно. Полагает, что пункт 2.3. договора относительно начисления арендой платы до передачи участка арендатору противоречит закону и нарушает права ООО СК «СахМонтажПроект» в связи с чем, является ничтожным.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 жалоба ООО СК «СахМонтажПроект» принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 09.10.2018.

Через канцелярию суда от Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ и пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Пятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

25.09.2017 на основании решения Арбитражного суда Сахалинской области по делу №А59-363/2017 от 04.04.2017, Постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 20.07.2017 между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ООО СК «Сахмонтажпроект» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №13730, согласно которому арендодатель передал в пользование на условиях аренды арендатору земельный участок, с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6711 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, южная сторона ул.Больничная (ул.Больничная 45*) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 земельный участок передается по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение №1 к договору).

Участок предоставлен для строительства объекта «Апартаменты».

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281.

Срок действия договора, в соответствии с пунктом 1.1. договора, установлен с 25.09.2017 по 25.09.2020.

Пунктом 1.3. договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 предусмотрено, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281.

Согласно пунктам 2.1, 2.3, 2.4 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 арендатор обязался ежегодно вносить арендую плату за право пользования участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата начисляется с 14.07.2016 и вносится ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года. Это обязательство возникает у арендатора с момента получения договора.

30.03.2018 в отношении договора аренды осуществлена государственная регистрация.

По передаточному акту от 25.09.2017 Департамент передал арендатору указанный земельный участок.

Ответчик, пользуясь земельным участком, арендную плату по договору надлежаще не вносил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность за период с 14.07.2016 по 31.12.2017 в размере 1 917 139,06 руб.

19.02.2018 в адрес ответчика истцом направлена претензия №345053 с предложением погасить задолженность по арендной плате и пене. Также в данной претензии указано на то, что в случае неисполнения указанных требований арендодатель вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционный суд счел решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю. В соответствии с пунктом 2 статьи 22, статьей 42, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку материалами дела задолженность ответчика по договору в указанном истцом размере подтверждена, суд первой инстанции обоснованно счел подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца 1 917 139,06 рублей задолженности.

Расчет задолженности повторно проверен апелляционным судом, признан арифметически правильным. Доказательства внесения ответчиком арендной платы в спорном размере в нарушение статьи 65 АПК РФ апеллянтом в материалы дела не представлены.

Доводы апелляционной жалобы о том, что площадь объекта недвижимости находившегося на земельном участке составляет 776,6 кв.м в то время как площадь земельного участка по которому взыскана арендная плата 6711 кв.м, что незаконно, отклоняются апелляционным судом, поскольку условиями договора аренды предусмотрена передача арендодателем в пользование на условиях аренды арендатору земельного участка, с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6711 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, южная сторона ул.Больничная (ул.Больничная 45*) (пункт 1.1 договора). Арендатор, в свою очередь, обязался ежегодно вносить арендую плату за право пользования земельным участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора.

Таким образом, предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6711 кв.м., в связи с чем, арендатор по условиям договора обязан вносить плату за пользование земельным участком, независимо от площади находящегося на участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Подписав договор аренды №13730 от 25.09.2017 с указанным условием, то есть согласившись с ним, ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» обязано оплатить фактическое пользование земельным участком с 14.07.2016.

Доказательства наличия каких-либо разногласий между сторонами относительно условий договора и попытки их урегулировать, в материалы дела не представлены.

Доводы апеллянта о ничтожности пункта 2.3 договора аренды отклоняются апелляционным судом в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. На основании абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В рамках рассмотрения арбитражного дела А59-363/2017 с участием тех же лиц вступившим в законную силу судебным актом установлены следующие обстоятельства. Между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №02269от 30.04.2013, по условиям которого последней предоставлен за плату во временное пользование (в аренду) земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6711 кв.м, в том числе площади участка, ограниченные в пользовании – 552 кв.м и 465 в.м (под инженерными коммуникациями), местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*), целевое использование – для строительства объекта «Апартаменты». Срок договора установлен с 30.04.2013 по 29.04.2016. На основании соглашения от 20.05.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №02269 от 30.04.2013 ФИО1 с согласия арендодателя передала все права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО «СМК В-три». Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18.11.2013, номер регистрации 65-65/01/053/2013-220. 29.05.2015 ООО «СМК В-три» был выдан градостроительный план земельного участка №RU65302000006032. 07.04.2016 третьему лицу Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ДАГИЗ) выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Апартаменты, расположенные по южной стороне ул. Больничной в <...> 45*). Место строительство объекта - земельный участок с кадастровым номером 65:01:0501002:1203 площадью 6711 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*). Срок действия разрешения до 07.04.2017. На основании распоряжения ДАГИЗ от 08.04.2016 №708-Д земельному участку с кадастровым номером 65:01:0501002:1203 и строящемуся на нем нежилому зданию присвоен почтовый адрес: <...>. 28.04.2016 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №02269 от 30.04.2013 Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области передало свои права и обязанности арендодателя ДАГИЗ, а ООО «СМК В-три» с согласия арендодателя передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО «Сахмонтажпроект». Письмом от 20.05.2016 №5357-013/017 ДАГИЗ по заявлению общества внес изменение в разрешение на строительство от 07.04.2016 №65-64701000- 06014/2016, согласно которым в качестве застройщика следовало считать ООО «Сахмонтажпроект», и указал, что данное письмо является приложением к разрешению на строительство от 07.04.2016. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2016 была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Сахмонтажпроект» на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 776,6 кв.м, степенью готовности объекта 10%, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*), кадастровый номер объекта – 65:01:0501002:1281. В качестве основания для регистрации права собственности указаны договор аренды земельного участка от 30.04.2013 №02269, соглашение к договору аренды от 28.04.2016 №29630/4, разрешение на строительство от 07.04.2016 №65-64701000-06014-2016, а также письмо от 20.05.2016 №5357- 013/017. 27.07.2016 общество в связи с получением свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства «Апартаменты» обратилось в департамент с заявлением о расторжении договора аренды №02269 от 30.04.2013 и заключении с ним нового договора аренды земельного участка на срок 3 года для завершения строительства объекта капитального строительства. На основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу № А59-363/2017 с ответчиком заключен договор .№13730 от 25.09.2017 аренды земельного участка площадью 6711 кв.м. Изложенное свидетельствует, что с 28.04.2016 в пользовании ответчика фактически находился земельный участок площадью 6711 кв.м, предназначенный изначально для строительства объекта «Апартаменты», а после регистрации 14.07.2016 за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства «для завершения строительства объекта».

Соответственно, поскольку пользование земельными участками является платным, у ООО СК «Сахмонтажпроект» с 14.07.2016 возникла обязанность вносить арендную плату, официально зафиксированная в условиях договора аренды от 25.09.2017.

Стороны вправе условиями договора распространить его действие на период фактического пользования земельным участком, следовательно, подписав договор аренды №13730 от 25.09.2017 с указанным условием, согласившись с ним, ООО СК «Сахмонтажпроект» обязано оплатить фактическое пользование земельным участком с 14.07.2016.

В этой связи, основания для квалификации условий пункта 2.3. договора аренды №13730 от 25.09.2017 как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, отсутствуют, поскольку в гражданско-правовые отношения стороны вступили по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора. Положения указанного пункта договора аренды не нарушают требования закона и не посягают на публичные интересы.

Истцом также были заявлены требования о взыскании с ответчика пени за период с 28.09.2017 по 19.02.2018 в размере 258 312,68 руб.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно условиям договора, арендная плата начисляется с 14.07.2016 и вносится ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В пункте 6.1 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 стороны предусмотрели, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В суде первой инстанции ответчик не заявлял об уменьшении неустойки применительно к статье 333 ГК РФ.

Поскольку материалами дела просрочка внесения арендной платы подтверждена, факт использования ответчиком земельного участка и нарушения ответчиком обязательств по исполнению условий договора аренды также подтверждены, суд первой инстанции правомерно признал требования истца о взыскании пени подлежащими удовлетворению в заявленном размере, в соответствии с расчетом истца.

Таким образом, судебная коллегия, изучив апелляционную жалобу, приходит к выводу, что доводы заявителя были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2018 по делу №А59-2999/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Т.А. Аппакова

С.Б. Култышев