Гражданский кодекс часть 1

к администрации Поронайского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Финансово-экономическому департаменту администрации Поронайского городского округа,

о взыскании убытков,

при участии – извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к администрации Поронайского городского округа (далее – ответчик, администрация), в котором просит:

- обязать администрацию принять решение об изъятии у ФИО1 для муниципальных нужд нежилого помещения № 1, принадлежащего ей на праве собственности, расположенного по адресу: <...>, площадью 32,6 квадратных метра, кадастровый номер: 65:17:0000009:3781.

- обязать администрацию заключить соглашение с ФИО1 о выкупе нежилого помещения № 1, расположенное по адресу: <...>. площадью 32,6 квадратных метра, кадастровый номер: 65:17:0000009:3781 по цене 3 770 000 рублей.

С учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ итоговых уточнений, истец просил взыскать с ответчика убытки в размере 3 770 000 руб.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен Финансово-экономический департамент Администрации Поронайского ГО.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 21.04.2023 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с муниципального образования Городской округ «Поронайский» в лице администрации за счет средств казны МО ГО «Поронайский» в пользу ИП ФИО1 убытки в сумме 2 035 734 рублей, в удовлетворении остальной части требований к администрации отказано, в иске к Финансово-экономическому департаменту Администрации Поронайского ГО отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.04.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что эксперт нарушил требования ФСО № 7 к подбору аналогов в расчетах, исследовал рынок некачественно, не обосновал ограниченный выбор объектов-аналогов, необоснованно отказалась от использования доходного подхода к оценке помещения, от расчета упущенной выгоды, использовал для оценки справочник, установленный для региона применения Москва и Московская область.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, ФИО1 являлась собственником нежилого помещения (магазин «Санита», адрес <...>, пом 1.), объект образован в связи с переводом жилой квартиры в нежилой фонд.

На основании результатов лабораторного обследования 24-квартирного дома, проведенного 22.01.2010, актом межведомственной комиссии от 12.03.2010 № 2, дом № 98 по улице Октябрьской в г. Поронайске признан непригодным для проживания.

Постановлением Администрации от 22.03.2010 №161 «Об экономической нецелесообразности сейсмоусиления жилых домов и признания их непригодными для проживания» признано экономически нецелесообразным сейсмоусиление жилого дома № 98 по улице Октябрьской в г.Поронайске, дом признан непригодным для проживания и Комитету по управлению муниципальным имуществом городского округа «Поронайский» (далее – Комитет, ОГРН <***>) поручено подготовить правоустанавливающий документ об изъятии помещений в связи с изъятием земельного участка.

В апреле 2017 года Комитет прекратил деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к Аппарату Администрации Поронайского городского округа, в связи с чем представить документы об изъятии, принятые в 2010 году не представляется возможным.

Постановлением Администрации от 06.07.2012 № 626 внесены изменения в Постановление Администрации от 22.03.2010 № 161 согласно которым дом № 98 по улице Октябрьской в г.Поронайске признан аварийным и подлежащим сносу.

Письмом от 14.06.2012 № 1379/5 Комитет предложил истцу рассмотреть несколько вариантов сделок в отношении нежилых помещений: обмен на аналогичные помещения во вновь построенном жилом доме с предварительным переводом жилых помещений в нежилые; обмен на нежилые помещения муниципальной собственности либо жилые помещения с предварительным переводом помещений в нежилые на вторичном рынке жилья; возмещение рыночной стоимости нежилых помещений; собственники нежилых помещений самостоятельно производят сейсмоусиление жилых домов.

Как следует из ответа ФИО1 от 29.03.2012, она не согласна, что ей предлагают жилое помещение в счет нежилого помещения.

01.12.2016 от предпринимателей ФИО2, ФИО3, ФИО1 в адрес мэра поступило обращение с просьбой не производить снос здания, тем самым сэкономить бюджетные деньги и передать его в собственность для последующей реконструкции.

При этом, с момента признания дома аварийным между собственниками и администрацией не было достигнуто соглашение, ответчиком принято постановление от 31.03.2017 № 305 «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на данных земельных 6 участках», согласно которого подлежало изъятию и нежилое помещение, расположенное в <...>, общей площадью 32.6 кв,м.

В адрес собственников 09.06.2018 направлено уведомление о сносе указанного дома в трехмесячный срок со дня получения уведомления.

Ответчиком по почте в адрес истца направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, с приложением отчета об оценке недвижимости №3435/н/21-12 от 20.12.2021, выполненного ООО «Коуп-Консалт» по заданию Администрации, рыночная стоимость объекта оценки 1 478 486 руб.

Истец обратился в экспертное учреждение для определения рыночной стоимости нежилого помещения, в отчете № 335-022 от 13.04.2022 ООО «Люкс-М» по заказу истца рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 3 770 000 рублей.

В период рассмотрения спора многоквартирный дом демонтирован (снесен) подрядной организацией.

Истец, с учетом уточнений, обратилась в суд с настоящим иском о взыскании убытков в виде стоимости утраченного имущества в сумме 3 770 000 рублей.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Как верно установлено судом первой инстанции, факт сноса жилого дома, в котором располагалось нежилое помещение, принадлежащее истцу по договору купли-продажи, признается ответчиком.

Правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статей 235, 239 ГК РФ, статьи 32 ЖК РФ.

В силу пункта 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указано в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», следует, что у собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, таковое может быть изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры.

По существу, ИП ФИО1 избран способ выкупа спорного нежилого помещения.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрен порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения, согласно которой в выкупную цену имущества помимо рыночной стоимости помещения включаются также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием.

Поскольку ответчиком в данном случае не были соблюдены требования статей 32, 239 ЖК РФ о выкупе спорного помещения, у истца возникли убытки, в связи с чем суд первой инстанции верно указал на правомерность требования о взыскании стоимости утраченного недвижимого имущества.

В качестве обоснования выкупной цены помещения, истец представил отчет № 335-022 от 13.04.2022 об оценке рыночной стоимости имущества от ООО «Люкс-М» по состоянию на 13.04.2022, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого имущества составила 3 770 000 рублей (стоимость 1 кв.м. 115 644 рублей).

Ответчиком предоставлен отчет №3435/н/21-12 от 20.12.2021 об оценке рыночной стоимости имущества от ООО «Коуп-Консалт» по состоянию на 15.12.2021, рыночная стоимость оцениваемого имущества составила 1 478 486 рублей (стоимость 1 кв.м. 45 352 рублей).

Определением от 24.10.2022 по ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований» ФИО4, эксперту поставлен вопрос: «Каков размер возмещения за изымаемый для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 65:17:0000009:130 и ранее расположенный на нем объекта недвижимого имущества (нежилое помещение (магазин), площадью 32,6 м?, на 1 этаже в многоквартирном жилом доме, по адресу: Сахалинская область, Поронайский р-н., <...>), с кадастровым номером 65:17:0000009:3781, а также размер убытков, причиняемых изъятием для муниципальных нужд земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества по состоянию на 15 декабря 2021 года».

Согласно экспертному заключению № 784/22 от 06.12.2022 от АНО «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований», рыночная стоимость нежилого спорного помещения по состоянию на 15.12.2021 составила 2 035 734 рублей без НДС, из которых: размер возмещения за изымаемый для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 65:17:0000009:130 и ранее расположенный на нем объекта недвижимого имущества (нежилое помещение (магазин), площадью 32,6 м?, на 1 этаже в многоквартирном жилом доме, по адресу: Сахалинская область, Поронайский р-н., <...>), с кадастровым номером 65:17:0000009:3781 составил 1 923 000 рублей; размер убытков, причиняемых изъятием для муниципальных 11 нужд земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества составил 112 734 рублей.

Оценка отчетов №3435/н/21-12 от 20.12.2021, №335-022 от 13.04.2022, экспертного заключения № 784/22 от 06.12.2022 в соответствии с положениями статей 64, 71, 82 АПК РФ привели суд первой инстанции к обоснованному выводу о необходимости руководствоваться выводами экспертного заключения.

Судом при этом оценены как экспертное заключение № 784/22 от 06.12.2022, так и дополнительные пояснения эксперта, выявлено отсутствие противоречий и сомнений в их достоверности, выводы заключения непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Экспертом учтено обстоятельство нахождения объекта оценки в многоквартирном доме, подлежащем сносу, исключающем в будущем использование помещения, влияющее на возможность применения доходного подхода, затрудняющее сопоставимость объекта по состоянию ремонта с помещениями, расположенными в зданиях, не относящимися к данной категории (аварийные).

Корректировка на местоположение приведена экспертом обоснованно, утверждение истца о наличии схожих аналогов не подтверждено документальным образом, в отличие от мотивированного раскрытия соответствующего вопроса в заключении, с использованием архива объявлений с раскрытого интернет-источника.

Критерии невозможности расчета упущенной выгоды применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемой ситуации раскрыты экспертом, обоснованных и документально подтвержденных контрдоводов позиция апеллянта не содержит. Истец, являясь индивидуальным предпринимателем, вел собственную коммерческую деятельность в оцениваемом помещении (информация из искового заявления), не осуществляя сдачу такового в аренду, при этом экспертом учтены затраты на временное пользование другим помещением, услуги по переезду, услуги риелтора, оформление права собственности.

Документального обоснования существенного нарушения ряда статистических значений для сроков ликвидности объектов недвижимости для итогового значения проведенного экспертного исследования жалоба не содержит.

Доводы апелляционной жалобы содержательно идентичны ранее заявленным в суде первой инстанции возражениям истца, получили надлежащую оценку суда первой инстанции, выводы суда апеллянтом содержательно не оспорены, несогласие с выводами не является основанием для непринятия заключения в качестве доказательства или отмены обоснованного судебного акта, оснований для назначения повторной судебной экспертизы не приводится.

При таких обстоятельствах, судом сделан верный вывод, что в результате уничтожения нежилого помещения, принадлежащего истцу, ему убыли причинены убытки в виде стоимости утраченного имущества в размере 2 035 734 рублей и удовлетворил исковые требования в указанной части, отнеся убытки на администрацию.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.04.2023 по делу №А59-3123/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова