Гражданский кодекс часть 1

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Гитол» (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 1 277 943 руб. 22 коп., пени за период с 21.09.2016 по 19.06.2017 в размере 241 540 руб. 85 коп.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.11.2017 исковые требования удовлетворены частично, судом взыскана с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 448 939 рублей 02 копейки, пени в сумме 119 830 рублей 03 копейки, всего 568 769 рублей 05 копеек, в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.11.2017 отменить, удовлетворив заявленные требования истца в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на обстоятельства взаимоотношения сторон в отношении спорного земельного участка, указывает на то, что суд не дал оценки доводу департамента о невозможности принятия земельного участка с объектом недвижимости истца, необоснованно применил пункт 37 Информационного письма ВАС РФ №66, неверно указал на отсутствие основания для применения условий договора к периоду с 06.10.2016 по 31.03.2017 применительно к расчету пени.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.10.2016 по делу №А59-3129/2016, между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ООО «ДВ «Новый материк» заключен договор аренды от 31.10.2012 №01983 земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0406001:357, площадью 44662 кв.м. с местоположением - Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Ленина, юго-западнее участка с кадастровым номером 65 :01:0406001:33 с целевым использованием – для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок договора составил с 31.10.2012 по 30.10.2015.

На основании соглашения от 14.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №01983 от 31.10.2012, ООО «ТехИнвест» передало ООО «Гитол» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, при оставлении иных условий договора без изменения. Соглашение о передаче прав по договору зарегистрировано в установленном законом порядке 18.05.2015.

Соглашением к договору аренды №01983 от 28.07.2015, заключенным между новым арендодателем (Департаментом) и ООО «Гитол», в договор аренды земельного участка №01983 внесены изменения, которыми изменен кадастровый номер земельного участка, каковым стал 65:01:0406001:428, при этом площадь земельного участка, разрешенное использование и срок договора аренды остались без изменения. Участок расположен по адресу - г. Южно-Сахалинск, в южной части города, по западной стороне пр.Мира

Впоследствии обществу 08.09.2015 выдан градостроительный план земельного участка.

Также обществу 03.11.2015 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства под названием «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом». 1-я очередь – «Школа для одаренных детей на 25 мест», который расположен на земельном участке, имеющем кадастровый номер 65:01:0406001:428 площадью 44662 кв.м. с местоположением - <...>, сроком действия разрешения до 03.01.2017.

На основании распоряжения Департамента от 03.11.2015 №1551-р, земельному участку с кадастровым номером 65:01:0406001:428 и нежилому зданию, строящемуся на указанном выше земельном участке, присвоен почтовый адрес: <...>.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.06.2016, обществу на праве собственности принадлежит и зарегистрирован 05.04.2016 объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 150 кв.м., степенью готовности объекта 20% по адресу – <...>, кадастровый номер объекта – 65:01:0406001:433.

Департаментом в адрес общества направлено уведомление от 03.03.2016 за №930-014/07 о прекращении арендных отношений по договору от 31.10.2012 №01983 по причине истечения срока его действия и нежелании заключить новый договор.

Общество обратилось в Департамент с заявлением от 13.04.2016 о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:428 площадью 44662 кв.м. по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства объекта капитального строительства.

Письмом от 12.05.2016 №2081-014/07 обществу отказано в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также на то, что в рамках разрешения на строительство от 03.11.2015 обществом на спорном земельном участке начато строительство объекта «Образовательный центр языков коренных народов Сахалина», который возведен обществом на 20% и зарегистрировано право собственности на него.

Учитывая, что других разрешений на строительство в период срока аренды по договору аренды №01983 от 31.10.2012 обществу не выдавалось, в целях предоставления земельного участка для завершения строительства объекта, возведение которого начато в рамках разрешения на строительство, обществу необходимо провести работы по образованию земельного участка (путем раздела) под существующим объектом незавершенного строительства и обратиться в Департамент.

Не согласившись с указанным в письме решением, общество обжаловало отказ в заключении договора аренды на новый срок в судебном порядке.

Решением суда от 06.10.2016 по делу №А59-3129/2016 отказ Департамента признан незаконным, на Департамент возложена обязанность заключить с ООО «Гитол» на срок три года договор аренды земельного участка 65:01:0406001:428, расположенного по адресу: <...>, площадью 44662 кв.м. для завершения строительства объекта «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом».

Основанием для обращения истца в суд с настоящим иском послужило ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 31.10.2012 №01983 за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 1 277 943 руб. 22 коп.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, сочтя, что фактически арендатором используется только часть земельного участка, занятая принадлежащим обществу объектом недвижимости, а от принятия остальной части арендатор неправомерно уклоняется.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, с учетом доводов обжалования, подвергающих сомнению объем удовлетворенных требований, проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как аренда земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

Положениями статей 606 и 607 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

То обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 31.10.2012 №01983 по состоянию на 01.07.2016 прекратил свое действие, подтверждается материалами дела и по существу не оспаривается ответчиком.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки

Согласно разъяснениям, данным в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Также, судом первой инстанции обоснованно учтен правовой подход пункта 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо ВАС № 66), которым разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку на спорном участке размещен объект незавершенного строительства арендатора, последний продолжает пользоваться земельным участком, что также не оспаривается.

Вместе с тем, судом первой инстанции также сделан верный вывод о неправомерном отказе департамента от принятия земельного участка из аренды.

Так, из материалов дела усматривается, что общество в связи с отказом департамента заключить договор аренды спорного участка на новый срок, и как следствие невозможностью его использования в целях завершения строительства направил в адрес департамента акт приема-передачи земельного участка 65:01:0406001:428, расположенного по адресу: <...>, площадью 44662 кв.м.

Данное письмо с приложением акта получено Департаментом 05.10.2016, что подтверждается отметкой входящего номера на письме, электронным журналом входящей корреспонденции и представителем истца не оспаривается.

Департамент указанный акт не подписал, мотивов уклонения от приемки земельного участка не выразил. Более того, на дату разрешения настоящего спора по существу каких-либо доказательств тому, что истцом исполнено вступившее в законную силу решение по делу №А59-3129/2016 и с ответчиком на новый срок заключен договор аренды земельного участка 65:01:0406001:428, расположенного по адресу: <...>, площадью 44662 кв.м. в материалы дела не представлено.

В связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, выраженной позицией относительно заинтересованности в соответствующем использовании, ответчик не имеет реальной возможности правомерно использовать спорный земельный участок площадью 44 662 кв.м. по его назначению с целью завершения строительства.

При этом, истцом в течение более 1 года не предпринято мер по заключению договора аренды спорного участка на новый срок, несмотря на то, что данная обязанность установлена судебным актом. В то же время, от приемки земельного участка истец по существу также отказывается, ссылаясь на то, что на участке находится принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный объект недвижимости.

Вместе с тем, истец не обосновал невозможности принятия земельного участка площадью 44662 кв.м. с обременением части участка объектом площадью 150 кв.м. При этом довод апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценки доводу департамента о невозможности принятия земельного участка с объектом недвижимости истца, коллегией отклоняется в силу следующего.

Действительно, возвращение арендуемого участка целиком по общему правилу предполагает его освобождение от находящегося на нем имущества.

В то же время, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, наличие легально возведенного объекта недвижимого имущества фактически препятствует возврату только той части земельного участка, которая непосредственно занята объектом недвижимости, а также предназначена для использования этого объекта.

Норм, препятствующих возврату из аренды части земельного участка, не требующегося для использования расположенного на нем объекта недвижимости арендатора, действующее законодательство не содержит, содержательных добросовестных действий истца по реализации своей кредиторской обязанности не выявлено.

В силу изложенного, подход суда первой инстанции о допустимости применения правовых разъяснений пункта 37 Информационного письма ВАС РФ №66, поддерживается судебной коллегией.

Установленные в совокупности обстоятельства как отказа департамента от принятия участка из аренда, так и состояния исполнения решения суда по делу № А59-3129/2016 о заключении нового договора аренды, приводят апелляционную коллегию к выводу о злоупотреблении истцом правом при предъявлении требований о взыскании арендной платы за весь земельный участок.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал арендную плату за весь спорный участок только за период с 01.07.2016 по 05.10.2016, а после указанной даты и до 31.03.2017 в связи с установленной просрочкой арендатора в приеме возвращаемого земельного участка – исходя из площади фактически занятой объектом недвижимости арендатора.

При этом документально подтвержденных доводов о том, что арендатором фактически использовалась, либо для обслуживания незавершенного объекта недвижимости необходима большая площадь, департаментом не заявлено.

Выполненный судом первой инстанции расчет арендной платы согласно изложенного подхода апеллянтом арифметически не оспорен, признается судебной коллегией верным.

В силу вышеизложенного, судом первой инстанции удовлетворены исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки в размере 448 939 рублей 02 копейки и 119 830 рублей 03 копейки соответственно, доводов участников спора в жалобе, отзыве на жалобу, о несогласии с судебным решением в данной части по существу не заявлено.

Оценивая в пределах доводов жалобы отказ во взыскании неустойки за период с 06.10.2016 по 31.03.2017, судебная коллегия отмечает отсутствие оснований для взыскания неустойки за отмеченный период, применительно к действию положений статей 331, 332 ГК РФ, а также с учетом буквального текста договора аренды от 31.10.2012 №01983, дополнительных соглашений к нему.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.11.2017 по делу №А59-3776/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Т.А. Аппакова

Д.А. Глебов