Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения, оформленного письмом Департамента по управлению муниципальным имуществом № 013-00109-21/МУ-001/МУ от 15.02.2021 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0202001:82, площадью 398 кв.м., расположенного по адресу: <...>, возложить обязанность предоставить данный земельный участок в собственность за плату,

при участии:

лица, участвующие в деле не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации города Южно-Сахалинска (далее – Администрация) о признании незаконным решения, оформленного письмом Департамента по управлению муниципальным имуществом № 013-00109- 21/МУ-001/МУ от 15.02.2021 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0202001:82, площадью 398 кв.м., расположенного по адресу: <...>. В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов просила возложить обязанность предоставить данный земельный участок в собственность за плату.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 01.11.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 01.11.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей правовой позиции и правомерности принятого решения об отказе в предоставлении земельного участка Администрация настаивает на том, что разрешенное использование испрашиваемого земельного участка не соответствует целям его использования. Обращает внимание на то, что приведенные судом первой инстанции положения статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают лишь возможность дальнейшей эксплуатации земельного участка в случае изменения вида разрешенного использования, однако не указывают на безусловное основание для выкупа земельного участка. Ссылается на то, что возникающие при приобретении земельного участка правоотношения подлежат регулированию действующим на момент совершения сделки законодательством, в связи с чем, вопреки выводам суда, должны быть приняты во внимание вступившие в законную силу Правила землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее – ПЗЗ). Полагает, что заявитель до обращения в суд должен был обратиться в Департамент с заявлением о внесении изменений в документы территориального планирования с целью изменения территориальной зоны. Указывает на то, что ПЗЗ были утверждены до момента кадастрового учета и регистрации права собственности заявителя на склад.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в заседание суда не явились, в порядке ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Из материалов дела коллегия апелляционного суда установила следующее.

ИП ФИО1 с 27.10.2018 является собственником здания - Склада, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. имени 1905 года, д. 29, площадью 356,4 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0202001:516. Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке, площадью 398, 00 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0202001:82.

В свою очередь указанный земельный участок предоставлен предпринимателю на праве аренды по договору аренды земельного участка № 7875 от 25.08.2005 с учетом соглашения о переуступке прав и обязанностей от 29.11.2018.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 06.08.2021, содержащей сведения об объекте недвижимости – Складе, дате его постройки 1971 г., земельном участке, на котором он расположен, а также собственнике, договором аренды, соглашением к нему.

ИП ФИО1 обратилась с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0202001:82, площадью 398 кв.м., расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. имени 1905 года, д. 29, с разрешенным использованием – склады, для размещения складских помещений, складов.

По результатам рассмотрения заявления Департаментом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Южно-Сахалинска принято оспариваемое решение от 15.02.2021 № 013-00109-21/МУ001/214 «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность», которым в предоставлении участка отказано в силу его нахождения в территориальной зоне ОД-4, то есть учебно-образовательной зоне (ст. 51 Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утв. решением Городского собрания от 30.01.2013 № 744/4413-4), ввиду чего уполномоченный орган пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктами 14 и 19 статьи 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в выкупе испрашиваемого земельного участка.

Не согласившись с принятым отказом в предоставлении земельного участка, предприниматель обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, которые судом удовлетворены.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В подпункте 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Как указано в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в статье 39.16 ЗК РФ, в частности согласно пункту 14 в предоставлении участка должно быть отказано в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; в соответствии с пунктом 19 в предоставлении участка отказывается, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 с 27.10.2018 является собственником здания - Склада, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. имени 1905 года, д. 29 площадью 356,4 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0202001:516.

Данный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке, площадью 398,00 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0202001:82.

Спорный земельный участок имеет категорию земель: земли поселений, разрешенное использование: под часть существующего здания склада.

Следовательно, размещение на названном земельном участке здания – склада, принадлежащего на праве собственности предпринимателю, соответствует указанному в ЕГРН разрешенному использованию такого земельного участка.

Между тем, из содержания оспариваемого отказа усматривается, что обстоятельством, препятствующим реализации предпринимателем исключительного права на выкуп земельного участка под принадлежащим ей объектом недвижимости, явилось то, что фактическое использование данного участка «под размещение склада» не соответствует видам разрешенного использования территориальной зоны ОД-4 учебно-образовательная зона, установленной Правилами землепользования и застройки в городе Южно-Сахалинске, утвержденными Решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 № 744/44-13-4.

Оценивая указанные в оспариваемом отказе основания, коллегия апелляционного суда отмечает следующее.

Статьей 7 ЗК РФ определено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ).

В силу пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса РФ).

Такой подход в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке Правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.

То обстоятельство, что объект недвижимости здание-склад было поставлено на кадастровый учет в 2014 году, а право собственности предпринимателя на данный объект зарегистрировано в 2018 году, то есть, после утверждения ПЗЗ, не отменяет вышеуказанных выводов арбитражного суда, поскольку здание-склад было построено в 1971, то есть, до установления зоны ОД-4 ПЗЗ. Кроме того, разрешенное использование спорного земельного участка «под часть существующего склада» было также установлено до вступления в силу ПЗЗ от 30.01.2013, что лицами, участвующими в деле, не опровергнуто.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал, что в рассматриваемом случае разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:0202001:82 «под часть существующего здания склада» не противоречит реальным целям его использования, указанным в заявлении предпринимателя о его предоставлении, в связи с чем у Администрации не имелось предусмотренных пунктами 14, 19 статьи 39.16 ЗК РФ оснований для отказа заявителю в выкупе спорного земельного участка.

Доказательств того, что эксплуатация принадлежащего предпринимателю здания опасна для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, что с точки зрения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ являлось бы препятствием для дальнейшего использования спорного земельного участка с сохранением его фактического целевого назначения, Администрацией в материалы дела не представлено.

Указание Администрации на то, что права предпринимателя не нарушены, поскольку она вправе продолжать пользоваться земельным участком на основании договора аренды подлежит критической оценке, поскольку по общему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.08.2004 № 4345/04, договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае наличие законодательно установленных запретов или ограничений, препятствующих предоставлению арендуемого земельного участка в собственность предпринимателя, в том числе предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса РФ или пунктом 8 статьи 28 Закона о приватизации, из материалов дела не следует.

При таких условиях, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования применительно к положениям части 2 статьи 201 АПК РФ.

Несогласие апеллянта с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции законного и обоснованного судебного акта с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы коллегией не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 01.11.2021 по делу №А59-4362/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

Н.Н. Анисимова

С.В. Понуровская