Гражданский кодекс часть 1

по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа (ОГРН 1026500993760, ИНН 6508002908, адрес регистрации: 694920, Сахалинская область, г. Углегорск, ул. Свободная, д. 1)

к обществу с ограниченной ответственностью «Передвижная механизированная колонна» (ОГРН 1106501006963, ИНН 6501221844, адрес: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 213)

о взыскании 518 388 рублей 30 копеек,

в отсутствие представителей извещенных сторон,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа (далее – Комитет, КУМС Углегорского городского округа) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Передвижная механизированная колонна» (далее – общество, ООО «ПМК») о взыскании 518 388 рублей 30 копеек, в том числе 424 404, 47 рублей основного долга по договору аренды № 01 от 25.02.2020 (далее – договор № 01) за период с 25.02.2020 по 30.06.2022 и 40 172,01 рублей пени, 52 101,37 рублей основного долга по договору аренды № 49 от 25.05.2021 за период с 25.05.2021 по 30.06.2022 и 1 710,45 рублей пени.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.11.2023 с ООО «ПМК» в пользу Комитета взыскано 52 754,98 рублей, в том числе 52 101,37 рублей основного долга и 653,61 рублей пени по договору аренды № 49 от 25.05.2021 в остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Комитет обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Апеллянт не согласен с отказом в удовлетворении его требований, вытекающих из договора № 01, указывая на то, что в настоящее время названный договор является действующим, и без направления арендатором в адрес арендодателя информации о результатах инженерно-геологических изысканий, письменного извещения о досрочном расторжении договора арендодатель не мог предпринять какие-либо меры по расторжению договора или по обеспечению арендатору возможности пользоваться переданным имуществом. Считает, что устного заявления главы муниципального образования Углегорского городского округа о недостатках земельного участка, переданного обществу в аренду по договору № 01, недостаточно для вывода о том, что земельный участок не мог быть использован арендатором.

Неявка в судебное заседание представителей сторон с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие подателя жалобы применительно к статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судом установлено, что истец обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору №01.

В этой связи, учитывая непоступление от сторон соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Из материалов дела установлено, что 25.02.2020 между КУМС Углегорского городского округа (арендодатель) и ООО «ПМК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на период с 25.02.2020 по 25.02.2030 земельный участок из земель населенного пункта г. Углегорска, имеющий кадастровый номер 65:15:0000007:347, площадью 26 299 м.кв., расположенный по адресу: Сахалинская область, Углегорский район, г. Углегорск, ул. Гужева, район бывшей больницы (пункт 1 договора).

25.02.2020 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Пунктом 2.2 договора закреплен установленный в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) начальный размер арендной платы земельного участка в размере 283 713,61 рублей в год, пунктом 2.5 договора определен порядок внесения арендной платы.

25.05.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 49, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду на период с 25.05.2021 по 25.11.2026 земельный участок из земель населенного пункта г. Углегорска, имеющий кадастровый номер 65:15:0000005:4528, площадью 12 000 м.кв., расположенный по адресу: Сахалинская область, Углегорский район, г. Углегорск (пункт 1 договора).

Претензией от 31.08.2022 Комитет потребовал от общества погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.

Оставление обществом претензии без удовлетворения основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Рассмотрев исковые требования Комитета, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности и пени по договору № 49, в результате чего исковые требования в указанной части с учетом постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» удовлетворены, что апеллянтом не обжалуется.

Отказывая в удовлетворении иска о взыскании задолженности и пени по договору № 01, суд первой инстанции указал, что ООО «ПМК» не имело возможности пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора и видом разрешенного использования по не зависящим от него обстоятельствам, в связи с чем у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы.

Проверив в порядке главы 34 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в указанной части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены либо изменения и удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование статей 328, 611 и 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, передача спорного земельного участка по акту приема-передачи подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Как следует из договора №01, земельный участок с кадастровым № 65:15:0000007:347 предоставлен ответчику с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием» (пункт 1.3 договора).

Для строительства многоквартирных домов, расположенных на данном участке в апреле 2020 года ООО «Сахалинским территориальным институтом инженерно-строительных изысканий» были выполнены инженерно-геологические изыскания.

Согласно Техническому отчету, 65-2015-ИГИ выполненному ООО «СахТИСИЗ» (т.д.1, л.д.125), инженерно-геологические изыскания проводились по местоположению объекта – Сахалинская область, Углегорский городской округ, г. Углегорск, ул. Гужева, в границах земельных участков с кадастровыми №№ 65:15:0000007:134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 178, 217.

В соответствии с информацией, представленной ООО «СахТИСИЗ» от 22.05.2023 года № 23/207 (т.д.2, л.д.59), изыскания проводились на земельном участке, расположенном по адресу: Сахалинская область, Углегорский район, г. Углегорск, ул. Гужева, район бывшей больницы, площадь участка – 26 299 кв.м., кадастровый № 65:15:0000007:347.

По запросу суда Комитетом представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, из содержания которой, следует, что земельный участок с кадастровым № 65:15:0000007:347 образован путем объединения участков с кадастровыми номерами 65:15:0000007:134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 178, 217 (т.д.2, л.д. 67).

В письменных пояснениях, поступивших в суд 15.06.2023, КУМС Углегорского городского округа пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 65:15:0000007:347 был образован путем перераспределения земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности и земельного участка с кадастровым номером 65:15:0000007:346, который в свою очередь был образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 65:15:0000007:134, 65:15:0000007:135, 65:15:0000007:136, 65:15:0000007:137, 65:15:0000007:138, 65:15:0000007:139, 65:15:0000007:140, 65:15:0000007:141.

Таким образом, предметом инженерно-геологических и инженерногеодезических изысканий ООО «СахТИЗИС» являлся земельный участок с кадастровым № 65:15:0000007:347, являющийся предметом договора № 01.

Как следует из заключения Технического отчета, в ходе работ было выполнено бурение 8 скважины глубиной по 20 м в пределах контуров проектируемых жилых домов. Согласно отчету основанием фундамента для многоквартирных домов служит: ИГЭ-3 ил глинистый с примесью органического вещества, и ИГЭ 3.1 ил суглинистый с примесью органического вещества. Мощность слоев достигает 18 метров.

В пределах исследуемого участка на момент проведения изысканий подземные воды встречены повсеместно. Уровни появления отмечены на глубине 0,5-1,3 м (абсолютные отметки - 3,10-1,75 м), уровни установления зафиксированы на этих же глубинах, отмечается незначительный напор - 0,7 м. Грунты ИГЭ 3 и ИГЭ 3.1 согласно пункту 2.19 (таблица Б.27) ГОСТ 25100-2011 являются чрезмернопучинистыми.

Согласно таблице 5.1 СП 14.13330. 2018 «Строительство в сейсмических районах» грунты ИГЭ 3.1. и ИГЭ 3 относятся к III категории по сейсмическим свойствам. В соответствии с п. 5.8 СП 14.13330.2018 площадки строительства объектов, в пределах которых залегают грунты III категории являются неблагоприятными в сейсмическом отношении.

Согласно таблице 5.1 СП 14.13330.2018 нормативная сейсмичность района расположения площадки для данной категории грунтов составляет > 9 баллов.

В соответствии с приложением Г СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» максимально допустимая осадка здания должна быть не более 18 см. Предварительный расчет осадки основания здания составил для ИГЭ-3 ил глинистый с примесью органического вещества, и ИГЭ 3.1 ил суглинистый с примесью органического вещества превышает предельно допустимые значения.

Давление на основание (нагрузка от фундамента) должная быть меньше расчетного сопротивление грунта. Если давления на грунт больше расчетного сопротивления грунта, то деформация грунтов будет уже пластической, т.е. не восстанавливаемой со временем даже после снятия нагрузки (например, сноса здания) и приведет к существенному изменению структуры грунтов (как минимум тех, которые находятся ближе всего к подошве фундамента).

Такая деформация называется просадкой и будет она значительно больше, чем осадка, вот только просадку из-за пластической деформации даже приблизительно просчитать не представляется возможным.

Согласно пункту 6.4.31 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» при толщине слоев органоминеральных и органических грунтов, которыми и являются илы. превышающей 3 м, их следует уплотнять с использованием вертикальных дрен. В ходе инженерногеологического исследования выявлены такие опасные процессы как подтопление и криогенные процессы.

Процесс подтопления является следствием деятельности подземных вод. Согласно пособию к СНиП 2.02.01-83 произведена оценка территории по подтопляемости, установлено, что при глубине проектируемого (подвала) - 3 метра, оценивается как подтопляемая. Провести оценку возможных естественных сезонных и многолетних колебаний уровня подземных вод не представляется возможным в виду отсутствия многолетних режимных наблюдений.

Мерзлотные (криогенные) геологические процессы и явления связаны с промерзанием грунтов. Промерзание сопровождается морозным пучением грунтов в зимний период и осадками в период оттаивания мерзлоты.

Согласно вышеизложенному строительство домов по адресу Сахалинская область. Углегорский городской округ, г. Углегорск, ул. Гужева, в границах ЗУ 65:15:0000007:134, 135, 136, 137,138, 139, 140, 141, 178, 217 является небезопасным в связи с высоким уровнем грунтовых вод, низкими прочностными характеристиками залегающих грунтов и осадками здания, превышающие предельно допустимые значения.

Опрошенный судом первой инстанции 07.09.2023 в качестве свидетеля Дорощук С.В., занимавший в период с 2016 года по июль 2021 года должность главы муниципального образования Углегорского городского округа, пояснил, что строительство на земельном участке с кадастровым номером 65:15:0000007:347 планировалось в рамках государственной программы «Переселение из ветхого и аварийного жилья». Строительство осуществлено не было, поскольку по результатам инженерно-геологических изысканий было дано заключение о невозможности строительства домов на данном участке, принимая во внимание, в том числе, сейсмические показания местности. Участок был серьезно обводнен, с учетом технических решений, принимая во внимание состояние земельного участка, стоимость квадратного метра такого строительства значительно повышалась, что в дальнейшем привело бы к невозможности заключения договоров на приобретение квартир в рамках установленной сметы. В связи с этим им как главой муниципального образования совместно с представителями ООО «ПМК» был осуществлен осмотр иных земельных участков для возможности строительства домов. По результатам указанных мероприятий были организованы новые торги на заключение договора аренды иного земельного участка для реализации программы по строительству домов, победителем которых был объявлен ответчик.

С учетом изложенного апелляционный суд признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что общество по не зависящим от него причинам не имело возможности использовать для целей среднеэтажной жилой застройки переданный по договору № 01 земельный участок.

Доводы апеллянта о том, что арендатор не сообщал о недостатках земельного участка, не просил расторгнуть договор указанный вывод не опровергают и о сохранении за обществом обязанности по внесении арендной плату не свидетельствуют.

При таких обстоятельствах основания для взыскания задолженности и пени по договору № 01 у суда первой инстанции отсутствовали.

Коллегия отмечает, что отказ в исковых требованиях, основанных на договоре № 01, не обусловлен исключительно пояснениями свидетеля Дорощука С.В., а основан на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, что соответствует части 1 статьи 71 АПК РФ.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, по мнению суда апелляционной инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.11.2023 по делу №А59-6118/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев