Гражданский кодекс часть 1

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании 42 090 рублей 71 копейки задолженности за пользование земельным участком за период с 11.04.2019 по 26.11.2020, 28 062 рублей 74 копеек пени за период 21.06.2019 по 30.11.2021 (с учетом уточнений, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением суда от 22.02.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 АПК РФ, впоследствии определением суда от 25.03.2022 суд перешел рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 16.06.2022 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу Департамента взыскано 42 090 рублей 71 копейка задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 11.04.2019 по 26.11.2020, 5 820 рублей 55 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2019 по 30.11.2021. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке.

Согласно доводам жалобы, истец со ссылкой на абзац второй пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» полагает неправомерным отказ суда первой инстанции во взыскании договорной неустойки при возникновении у предпринимателя договорных обязанностей арендатора с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные им помещения в здании, расположенном на переданном в аренду земельном участке, собственником которого является городской округ «г. Южно-Сахалинск».

Также апеллянт считал неверным произведенный судом первой инстанции расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2019 по 30.11.2021.

Поскольку из содержания жалобы следует несогласие истца с выводами суда первой инстанции относительно взыскания штрафных санкций, апелляционный суд с учетом положений части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, ИП ФИО1 возражал против позиции заявителя жалобы, настаивал на законности оспариваемого решения суда в обжалуемой части.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства стороны в заседание суда не явились, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 17.03.2011 между правопредшественником истца - Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью город Южно-Сахалинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Комплекс Лужники» (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка № 12189, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316001:19, расположенный по адресу: <...> под здание спортивного комплекса «Лужники».

12.03.2019 ИП ФИО1 приобрел в указанном здании помещения 1-12, 14-17 общей площадью 263, 8 кв.м на основании договора купли-продажи недвижимого имущества 1/18-пр, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области по результатам проведения продажи имущества казны Сахалинской области путем публичного предложения.

Право собственности предпринимателя на данный объект зарегистрировано 11.04.2019, запись о государственной регистрации № 65:01:0310003:765-65/074/2019-2.

18.02.2020 предприниматель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316001:19 для эксплуатации объекта недвижимости по форме, утвержденной постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 26.01.2018 № 185-па. К указанному обращению предприниматель приложил сообщение о зданиях, сооружениях, расположенных на испрашиваемом земельном участке, а также выписку из ЕГРН от 19.02.2020 в отношении спорного объекта недвижимости.

По результатам рассмотрения данного обращения Департамент письмом от 05.03.2020 № 1093-014/07 отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, сославшись на то, что заявленный предпринимателем перечень сооружений с кадастровым номером 65:01:031003:765 не связан с испрашиваемым земельным участком.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.11.2020 по делу № А59-2790/2020 оформленное письмом от 05.03.2020 № 1093-014/07 решение Департамента об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316001:19 признано незаконным.

27.11.2020 между Департаментом (Арендодатель) и ООО «Комплекс Лужники», ФИО1 (Арендаторы) заключено соглашение к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне Арендатора от 17.03.2011 № 12189.

Стороны дополнили преамбулу договора от 17.03.2011 № 12189 указанием на наличие у ФИО1 статуса арендатора, а пункт 1.1. договора изложили в следующей редакции: «Считать Арендаторами по настоящему договору: ООО «Комплекс Лужники» - часть земельного участка площадью 447 кв.м.; ФИО1 – часть земельного участка площадью 352 кв.м.»

Согласно пункту 4 договора аренды стороны установили, что арендная плата начисляется ФИО1 с даты подписания настоящего соглашения.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что права и обязанности по договору возникают у ФИО1 с даты подписания настоящего соглашения.

Вместе с тем, полагая, что и до даты заключения соглашения от 27.11.2020 к договору аренды от 17.03.2011 № 12189 предприниматель пользовался земельным участком в силу наличия у него с 11.04.2019 права собственности на часть помещений в здании, расположенном на этом участке, Департамент со ссылкой на неуплату ИП ФИО1 арендных платежей обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании неосновательного обогащения за период с 11.04.2019 по 26.11.2020, а также пени за период с 21.06.2019 по 30.11.2021.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, приняв во внимание положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания 42 090 рублей 71 копейки основной задолженности. В данной части решение суда сторонами не оспорено.

Одновременно суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для взыскания договорной неустойки в размере 28 062 рублей 74 копеек за период 21.06.2019 по 30.11.2021 ввиду того, что данные требования истца заявлены в отношении задолженности, возникшей до заключения 27.11.2020 соглашения к договору аренды, возложившего на предпринимателя права и обязанности арендатора земельного участка.

Вместе с тем, учитывая, что по существу истцом было заявлено требование о применении к ответчику ответственности за уклонение от внесения арендных платежей, суд первой инстанции посчитал возможным квалифицировать требование истца как требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ, правомерное в силу положений пункта 2 статьи 1107 ГК РФ о том, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

При доказанности фактического пользования предпринимателем земельным участком, при презюмируемой платности землепользования в РФ, и наличии таким образом, оснований для взыскания платы за такое пользование, имеются основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отклоняя доводы апеллянта о необоснованном отказе во взыскании договорной неустойки и переквалификации требований заявителя, суд апелляционной инстанции исходит из отсутствия между Департаментом и предпринимателем в период с 11.04.2019 по 26.11.2020 заключенного договора аренды, на основании которого возможно применение истребуемой истцом меры ответственности.

Приведенные заявителем жалобы ссылки на абзац второй пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которыми истец аргументировал позицию о возникновении у предпринимателя договорных обязанностей арендатора с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные им помещения, в настоящем случае неприменимы.

Так, абзацем вторым пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусматривает, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Между тем, из материалов дела следует, что предприниматель приобрел помещения по договору купли-продажи № 1/18-пр от 12.03.2019 у Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области, наличие у которого права аренды на земельный участок на момент отчуждения имущества не подтверждено надлежащими доказательствами.

В отсутствие сведений о том, что Министерство являлось арендатором земельного участка и состояло в арендных правоотношениях с Департаментом, у суда не имеется оснований для вывода о переходе к ИП ФИО1 права пользования участком именно на основании договора аренды при приобретении части расположенного на нем здания.

Руководствуясь пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъясняющим, что именно суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и не связан при этом приведенными в исковом заявлении ссылками, коллегия считает, что суд первой инстанции, указав мотивы, пришел к правильному выводу о том, что правовая квалификация истцом заявленных им требований не является основанием для отказа в иске, в связи с чем самостоятельно определил подлежащие применению нормы материального права, переквалифицировал заявленное требование с договорной неустойки на предусмотренные статьей 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами.

При этом такие действия суда не свидетельствуют о неудовлетворении заявленных требований либо об изменении их предмета. То обстоятельство, что правовой основой для применения санкций являются не условия договора аренды, а непосредственно норма закона (с учетом схожей цели данных институтов), не лишает требования истца правовой защиты и не приводит к безосновательному освобождению ответчика от ответственности за нарушение своих обязательств.

С учетом изложенного, отсутствие в обжалуемом решении суда первой инстанции указания на наличие оснований для взыскания неустойки за период, следующий после заключения соглашения от 27.11.2020, не повлекло принятия неверного судебного акта исходя из общей суммы взысканных финансовых санкций.

Согласно самостоятельно произведенному судом первой инстанции расчету, размер финансовых санкции составил 5 820 рублей 55 копеек.

Проверяя данный расчет, коллегия отмечает его ошибочность, выполнение исходя из всей (единой) суммы задолженности за пользование земельным участком, без учета нарастания по каждому конкретному периоду.

Вместе с тем, учитывая, что период наступления просрочки применительно к регулируемой арендной плате определяется исходя из законодательно установленных сроков внесения платежей (в настоящем случае - пунктом 3 статьи 2 Закона Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области»), такой способ выполнения расчета не привел к нарушению прав и законных интересов истца, поскольку не повлек лишения Департамента суммы финансовых санкций, причитающейся при ее исчислении с применением дифференцированного подхода (в том числе, с применением условия о договорной неустойке после 27.11.2020).

Таким образом, апелляционный суд считает, что расчет, выполненный судом первой инстанции, несмотря на его ошибочность, не привел к ущемлению интересов истца. При таких обстоятельствах, коллегия и не усматривает оснований для изменения судебного акта в обжалуемой части.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.06.2022 по делу № А59-748/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына