Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.06.2021, принятое в порядке упрощённого производства по делу № А60-13235/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по тому же делу

Жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без извещения сторон.

Предпринимателем ФИО1 представлены в электронном виде в суд кассационной инстанции в качестве приложения к кассационной жалобе следующие документы: заключение специалиста № 0528 от 04.02.2021, договор от 08.11.2021 № 1673549 с приложениями.

Указанные документы не могут быть приобщены к делу, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций.

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 149 142 руб. 24 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды от 18.06.2019 № 49000696, расторжении указанного договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещения № 12,25-29, общей площадью 63,5 кв. м), взыскании почтовых расходов в размере 830 руб. 62 коп.

Решением суда от 24.05.2021, принятым путем подписания резолютивной части решения в связи с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства, исковые требования удовлетворены.

Мотивированное решение изготовлено 01.06.2021.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права. Заявитель считает, что перепланировка произведена не была, конфигурация помещения, установленными ширмами в виде щитов, не была изменена; названные межкомнатные перегородки не имели жесткого крепления к стенам, потолку и полу, а являлись временными сооружениями, предназначенными для визуального разделения пространства помещения. В подтверждение данных доводов заявитель сослался на то, что указанные конструкции были легко демонтированы без причинения какого-либо ущерба стенам, потолку и полу, в доказательство чего им в суд первой инстанции были представлены соответствующие фотографии. Кроме того, для подтверждения данных доводов ответчик предлагал провести совместный с истцом осмотр помещения по адресу: <...>, однако, суд первой инстанции не перешел в общий порядок рассмотрения дела. Исходя из содержания представленных фотографий все временные перегородки были демонтированы.

Кроме того, заявитель указал, что 13.10.2021 предприниматель ФИО1 в рамках Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обратилась в Департамент с запросом на выкуп названного нежилого помещения, которому присвоен входящий номер 8357/002.

Предприниматель ФИО1 также отмечает, что истцом в подтверждение факта сдачи помещения в субаренду не представлено договоров субаренды.

По мнению заявителя, поскольку суд первой инстанции не перешел к рассмотрению дела в общем порядке, были нарушены права ответчика на защиту.

Как следует из материалов дела, 18.06.2019 между Департаментом и предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000696 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская д. 41 (1 этаж, помещения № 12, 25-29, общей площадью 63,5 кв. м).

Срок договора установлен с 04.07.2019 по 03.07.2024 (пункт 1.2. договора).

Государственная регистрация договора проведена 25.07.2019.

Пунктом 3.2.7 договора аренды предусмотрено, что арендатор только с письменного предварительного согласия арендодателя (в том числе по видам и срокам их проведения) может производить за свой счет капитальный ремонт, перепланировки, переустройство, а также другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильных групп населения).

Актом проверки от 03.12.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская д. 41 (1 этаж, помещения № 12, 25-29, общей площадью 63,5 кв. м) установлено, что в помещении № 12 произведена перепланировка: возведены межкомнатные перегородки, оборудовано отдельное помещение. При этом, как следует из искового заявления, согласие арендодателя на перепланировку арендатор не получал.

Подпунктом 5.5. договора аренды предусмотрено, что за неисполнение п. 3.2.7 арендатор выплачивает арендодателю штраф в трехкратном размере арендной платы.

Согласно расчетам арендной платы, размер месячной арендной платы составляет 49 714 руб. 08 коп., таким образом, размер штрафа истцом определен в сумме 149 142 руб. 24 коп.

Также пунктом 3.2.26 договора установлено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, предоставлять объект (его часть) в субаренду, безвозмездное пользование, а также вносить права по договору в залог или вносить в уставный капитал хозяйствующих субъектов.

В исковом заявлении истец, ссылаясь на акты проверок от 03.12.2020, от 04.02.2021, указывает, что нежилые помещения, переданные ответчику по договору аренды, используют иные лица.

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор передал объект (его часть) в субаренду.

Ответчику повторно направлена претензия от 09.02.2021 № 02.08-17/002/6842 с требованием об устранении нарушений условий договора, а также о расторжении договора аренды от 04.07.2019 № 49000696 и освобождении занимаемого объекта.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком не исполнены.

Кроме того, истец ссылается на письмо ИФНС России по Ленинскому району г. Екатеринбурга от 15.02.2-21 № 16-13/0518, адресованное начальнику Департамента по управлению муниципальным имуществом, согласно которому, в результате выездной проверки нежилых помещений № 12,25-29, расположенных по адресу: <...>, установлено, что деятельность в помещениях № 12, 25, 26, 27, 28 осуществляется иными лицами. Вместе с тем, осуществления деятельности ИП ФИО1 по адресу <...>, не установлено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента с иском в суд о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды, расторжении договора аренды и о выселении ответчика из занимаемых помещений.

Суды, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив факт нарушения ответчиком условий договора аренды, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований.

Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По условиям пунктов 3.2.7, 5.5 договора аренды арендатор может производить за свой счет капитальный ремонт, перепланировки, переустройство, а также другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильных групп населения) только с письменного предварительного согласия арендодателя (в том числе по видам и срокам их проведения). За неисполнение указанной обязанности предусмотрен штраф в размере трехкратной суммы арендной платы

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая условия пунктов 3.2.7, 5.5 договора аренды, установив факт произведенной ответчиком перепланировки нежилых помещений без письменного согласия истца, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика штрафа.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В силу п. 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.

Пунктом 3.2.26 договора установлено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, предоставлять объект (его часть) в субаренду, безвозмездное пользование, а также вносить права по договору в залог или вносить в уставный капитал хозяйствующих субъектов.

Из содержания пункта 7.3. договора аренды следует, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор передал объект (его часть) в субаренду.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Оценив представленные акты проверок от 03.12.2020, от 04.02.2021, письмо ИФНС по Ленинскому району от 15.02.2021 № 16-13/0518, судами установлен факт использования арендованных ответчиком помещений иными лицами.

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика истцом неоднократно направлялись претензии с требованием об устранении нарушений условий договора аренды от 18.06.2019 №49000696, а также расторжении договора аренды и освобождении занимаемого объекта.

Установив факт использования арендованных ответчиком помещений иными лицами, учитывая отсутствие ответа ответчика на предложение истца расторгнуть договор и передать имущество по акту приема-передачи, а также факт невозвращения арендуемого имущества истцу в установленном законом и договором порядке, требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений судами признаны правомерными и подлежащими удовлетворению.

Доводы предпринимателя ФИО1, приведенные в кассационной жалобе, о том, что перегородки являлись временными сооружениями, поскольку не имели жесткого крепления к стенам, потолку и полу, и предназначались для визуального разделения пространства помещения, в обоснование чего им представлены фотографии, были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что указанный довод ответчика о временном характере сооружений в данном случае не имеет правового значения, поскольку факт проведения ответчиком в арендуемом помещении перепланировки без получения необходимого согласия арендодателя установлен судами и подтвержден материалами дела, что само по себе свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательств арендатором.

Доводы заявителя кассационной жалобы с учетом изложенного отклоняются.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 288, 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.06.2021, принятое в порядке упрощённого производства по делу № А60-13235/2021, и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия, обжалованию в соответствии с частью 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит.

Судья А.С. Полуяктов