Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился с иском о признании недействительной государственной регистрации права собственности за ООО «Проддепартамент» на помещения № 1, 62, 63, 77-80 в здании литер А по ул. Монтажников, 24 в г. Екатеринбурге.

Решением от 28 ноября 2005 г. исковые требования удовлетворены полностью.

Решение от 28 ноября 2005 г. пересматривается по апелляционной жалобе ООО «Проддепартамент», не согласного с решением полностью. В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что решение суда противоречит Постановлению Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П, договор купли-продажи от 22.11.02 не признавался судом недействительным по иску какого-либо заинтересованного лица, на несоответствие площади приобретенных по договору помещений и площади помещений, право на которые оспаривается в данном иске.

Рассмотрев апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска и, соответственно, необходимости отмены обжалуемого решения. При этом суд исходил из следующего.

17 января 2001 г. был заключен договор купли-продажи помещений № 1, 62, 63 площадью 2728, 9 кв. м в здании литер А по ул. Монтажников, 24 в г. Екатеринбурге, продавцом помещения выступило ООО «Роскультопт», покупателем – ООО «Торговый дом «Юником». Впоследствии, решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 марта 2005 г. по делу № А60-9949/2004-С4, по иску ЗАО «Культовары» данный договор признан недействительным.

Основанием признания договора недействительным явилось распоряжение помещениями от имени ООО «Роскультопт» неуполномоченным лицом. Не был окончательно решен в данном деле вопрос о наличии права собственности на помещения у ЗАО «Культовары» или ООО «Роскультопт» (это следует из содержания мотивировочной части постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 11 августа 2005 г. по данному делу).

22 ноября 2002 г. был заключен договор, в соответствии с которым ООО «Торговый дом «Юником» продал, а ООО «Проддепартамент» приобрел те же самые помещения. Однако право собственности ООО «Продепартамент» было зарегистрировано на помещения большей площади - 2759, 2 кв.м. (на 30, 3 кв. м.). Судом первой инстанции основания, по которым признано недействительным право собственности ООО «Продепартамент» на помещения площадью 30, 3 кв. м., в решении не приведены.

Кроме того, предметом купли – продажи по договору от 22.11.02 являлись помещения под номерами 1, 62, 63. Первоначально, 02.12.02 за ООО «Продепартамент» было зарегистрировано право собственности именно на эти помещения, площадью 2728, 9 кв. м, то есть соответствующей указанной в договоре. Впоследствии ООО «Проддепартамент» приобрело также право собственности на помещения № 77, 78, 79, 80, общая площадь помещений, право собственности на которые за ним было зарегистрировано согласно выписке из государственного реестра от 19.01.04, составила как раз 2759, 2 кв. м. Признавая недействительным право собственности ООО «Проддепартамент» на все помещения (1, 62, 63, 77, 78, 80), исходя из недействительности договора от 22.11.02, суд первой инстанции упустил все эти обстоятельства из внимания.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, суд пепрвой инстанции, разрешая настоящий спор, неправильно применил принципиальные положения гражданского законодательства, касающиеся выбора способов защиты права собственности на недвижимое имущество.

Признавая недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Проддепартамент» на помещения под номерами 1, 62, 63, 77, 78, 79, 80, суд в основу решения положил только вывод о ничтожности договора от 22.11.02, заключенного между ООО «Торговый дом «Юником» и ООО «Продепартамент». В свою очередь, данный вывод суд сделал на том основании, что, поскольку договор от 17.10.01 (в соответствии с которым ООО «Роскультопт» продало помещения ООО «Торговый дом «Юником») является недействительной сделкой, у ООО «Торговый дом «Юником» не возникло право собственности на помещения (абзац 5 лист 4 решения от 28.11.05).

Однако такой вывод противоречит тем установлениям, которые рекомендованы судам Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П. В соответствии с указанным Постановлением, суды не должны автоматически признавать недействительными каждую последующую сделку только на том основании, что предыдущая является ничтожной и, тем более, механически применять последствия недействительности в виде возврата имущества собственнику. Для таких сложных правовых ситуаций, когда имущество, предположительно незаконно, выбыло из владения собственника, и, пройдя, в качестве предмета, через множество сделок, было приобретено лицом, чье злоумышление не презюмируется, правовой практикой рекомендуется такой классический способ защиты как виндикация (ст. 301, 302 ГК).

Именно при применении этого способа защиты принципиально решаются проблемы потерявшего имущество собственника (если приобретатель признается недобросовестным) или защищаются интересы добросовестного приобретателя.

Выбранный же истцом способ защиты, в данном случае, не направлен ни на принципиальное решение проблемы принадлежности имущества, ни на его изъятие и передачу надлежащему лицу, ни на упорядочение содержания единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое по договору, возникает с момента регистрации перехода права (п. 2 ст. 223 ГК). Таким образом, закон презюмирует, что лицо, чье право зарегистрировано, является собственником, если впоследствии не установлена незаконность перехода к нему права собственности или самого действия государственной регистрации как административного действия.

Гражданский Кодекс в статье 12 не называет такого способа защиты права как признание его недействительным. Обычно, для достижения правовой цели – восстановления права собственности, достаточно предъявления иска о признании права собственности истца на имущество. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставляет право на оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2).

Поскольку регистрация права на недвижимое имущество одновременно является и административным актом и создает гражданско-правовые последствия, оспаривание права возможно в двух вариантах: оспаривается сама регистрационная запись как ненормативный акт государственного органа и оспаривается субъективное материальное право лица, за которым было это право зарегистрировано (причем независимо, действующее ли это право в момент рассмотрения спора или оно уже перешло к другому лицу, ведь записи в реестре сохраняются, даже если запись о праве аннулируется или заменяется впоследствии).

Из материалов данного дела следует, что целью настоящего иска является оспаривание истцом субъективного материального права ООО «Проддепартамент» на недвижимое имущество. При этом основанием оспаривания является, по утверждению истца, наличие у него такого права в 1999 г. и выбытие у него имущества из владения в результате заключения недействительных сделок.

Однако, само по себе оспаривание зарегистрированного права лица только на том основании, что у него нет такого права, не может являться самоцелью, поскольку не приводит к реальной и справедливой правовой цели (в том числе и в данном случае – признание судом недействительным зарегистрированного права ООО «Проддепартамент» на помещения может повлечь только аннулирование в реестре записи, в результате чего произойдет восстановление записи о регистрации права ООО «Торговый дом «Юником» или ООО «Роскультопт» на помещения, к тому же частично другие и меньшей площади).

Вопрос об оспаривании зарегистрированного права может решаться только в рамках достижения главной правовой цели подобных исков – восстановления права заявителя на недвижимое имущество, если по правилам виндикации оно должно быть передано ему. Поэтому, оспаривать зарегистрированное право нельзя механически, просто используя формулировку, избранную законодателем, при этом еще и по своему интерпретируя терминологию закона.

В подобном случае, лицо, чье право, по его мнению, нарушено регистрацией права ответчика на недвижимое имущество, должно доказать: а) свое право на это имущество (признать право собственности); б) отсутствие права собственности у ответчика; в) отсутствие у ответчика права на владение имуществом; г) наличие своего права на владение этим имуществом (при необходимости в этом или при возможности).

Основным же фактом, доказательство которого необходимо для того, чтобы решить вопрос о неправомерности регистрации за ответчиком права собственности, является наличие у истца права собственности, предметом спора не может являться отсутствие права у другого лица, это обстоятельство может лишь доказываться.

В данном случае и иск и решение основаны только на том утверждении, что у ООО «Проддепартамент» отсутствует право собственности, поскольку получило оно его по недействительной сделке. Однозначных же доказательств наличия у истца права собственности на имущество не представлено.

Истец утверждает, что его право собственности зарегистрировано в 1999 г. в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга. Однако, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу с 31 января 1998 г. С этого же времени действуют Правила Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Следовательно, в силу п. 2 ст. 223 ГК, у истца право собственности на помещения, являющиеся предметом данного спора, не возникло, так как МУП «Бюро технической инвентаризации» не являлось регистрирующим органом.

Даже, если истец, по каким-либо причинам, в том числе и не зависящим от него, не смог, в свое время, зарегистрировать право собственности, он, доказывая наличие у него права собственности, должен был представить доказательства (договоры, акты приема-передачи и т.п.), подтверждающие переход к нему права на имущество и правомерность такого перехода. Но такие доказательства истцом не представлены и делать вывод о наличии у истца права собственности на помещения нет ни правовых, ни фактических оснований. Единственное, что может суд на основании имеющихся в деле доказательств, утверждать однозначно, в контексте выявления собственника помещений, это то, что когда-то собственником помещений было ООО «Роскультопт» (данное обстоятельство никем из участников процесса и не оспаривается).

При изложенных обстоятельствах суд не видит оснований для удовлетворения настоящего иска.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 28 ноября 2005 г. отменить.

В иске отказать.

Взыскать с ЗАО «Культтовары» в пользу ООО «Проддепартамент» расходы по государственной пошлине в сумме 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий М.Л.Скуратовский

Судьи А.Г.Биндер

Е.Г.Сирота