Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Наумова Владимира Владимировича (далее – предприниматель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2014 по делу № А60-38456/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Администрация городского округа Рефтинский (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к предпринимателю с исковым заявлением о возложении обязанности снести самовольную постройку - здание торгового комплекса (литера А), расположенное по адресу: Свердловская обл., п. Рефтинский, ул. Молодежная, в районе дома торговли, общей площадью 234,7 кв. м, освободить земельный участок и сдать его по акту приёма-передачи (с учетом уточнения предмета требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель заявил встречные исковые требования о признании за ним права собственности на нежилое здание торгового комплекса (литера А), расположенное по адресу: Свердловская обл., п. Рефтинский, ул. Молодежная, в районе дома торговли, общей площадью 234,7 кв. м в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнения основания требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2014 (судья Парамонова В.В.) первоначальные исковые требования администрации удовлетворены, на предпринимателя возложена обязанность освободить земельный участок общей площадью 234,7 кв. мс кадастровым номером 66:69:0101001:8256, расположенный по адресу: Свердловская обл., п. Рефтинский, ул. Молодежная, в районе дома торговли, путем сноса самовольной постройки - нежилого здания торгового комплекса литера А, расположенного на указанном земельном участке. В удовлетворении встречного иска предпринимателю отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 (судьи Макаров Т.В., Гладких Е.О., Голубцова Ю.А.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 196, 222, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель указывает на несоблюдение администрацией порядка расторжения договора аренды земельного участка от 09.02.1999 № 40/576, который считается возобновленным на неопределенный срок, и полагает, что имеются основания для признания права собственности предпринимателя на здание, возведенное на этом земельном участке, предусмотренные положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.09.2006. Заявитель также ссылается на нерассмотрение судами заявления предпринимателя о пропуске администрацией срока исковой давности.

Как установлено судами, на основании постановления главы администрации муниципального образования п. Рефтинский от 28.05.1998 № 150 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 09.02.1999 № 40/576, по условиям которого предпринимателю был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: Свердловская обл., п. Рефтинский, ул. Молодёжная, в районе дома торговли, площадью 640 кв. м сроком на три года для обустройства комплекса торговых павильонов.

По окончании срока действия вышеуказанного договора в адрес предпринимателя было направлено уведомление от 21.01.2003 № 15 о необходимости заключить новый договор аренды на новый срок и на новых условиях.

Предприниматель обратился с заявлением от 11.02.2003 о предоставлении земельного участка площадью 640 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., п. Рефтинский, ул. Молодёжная, в районе дома торговли, сроком на пять лет.

На основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22.05.2003 № 8840 министерством и предпринимателем подписан договор аренды земельного участка от 01.06.2003 № 21М, в соответствии с условиями которого предпринимателю на срок до 17.02.2008 передается земельный участок, расположенный по адресу: Свердловская обл., п. Рефтинский, ул. Молодёжная, в районе дома торговли, под объект торговли (торговый рынок). Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным. Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 18.02.2003.

Администрацией 18.03.2013 в адрес предпринимателя направлено уведомление № 783, датированное 14.03.2013, об отказе от указанного договора и освобождении занимаемого предпринимателем земельного участка по истечении трёхмесячного срока с передачей его по акту приёма-передачи.

Данное уведомление было направлено предпринимателю по адресу указанному в договоре аренды земельного участка от 01.06.2003 № 21М, и возвращено администрации с отметкой почтовой организации об истечении срока хранения и неявкой адресата.

Администрацией 12.07.2013 повторно направлено предпринимателю заказное письмо, содержащее предложение освободить земельный участок, расположенный по адресу: Свердловская обл., п. Рефтинский, в районе дома торговли, занятый некапитальными торговыми объектами, в срок до 15.08.2013.

Администрация, ссылаясь на то, что земельный участок предпринимателем не освобожден, обратилась в суд с соответствующими требованиями.

В свою очередь предприниматель обратился в суд со встречным иском о признании за ним права собственности на нежилое здание торгового комплекса, литера А, общей площадью 234,7 кв. м с кадастровым номером 66:69:0101001:8256, расположенное по адресу: Свердловская обл., п. Рефтинский, ул. Молодежная, в районе дома торговли, как на самовольную постройку.

В обоснование заявленных требований предприниматель сослался на технический и кадастровый паспорта здания, договор аренды земельного участка от 09.02.1999 № 40/576, заключение № УЭ.1651-ТЗ по результатам технического обследования здания, выписки из постановлений главы администрации от 28.05.1998 № 150, от 15.02.2000 № 36.

Суды, удовлетворяя требования администрации по первоначальному иску и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, исходили из того, что арендные отношения между администрацией и предпринимателем прекращены в связи с отказом арендодателя от договора в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорное здание торгового комплекса является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

В соответствии со ст. 604 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что договор аренды земельного участка от 01.06.2003 № 21М, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию, и, следовательно, не может быть признан заключенным.

Принимая во внимание, что по указанному договору в арендное пользование предпринимателю был предоставлен земельный участок, ранее переданный ему по договору аренды от 09.02.1999 № 40/576, суды правомерно применили к рассматриваемым правоотношениям положения ст. 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку факт уведомления предпринимателя об отказе администрации от договора аренды подтвержден соответствующими доказательствами (письма от 14.03.2013 № 783, от 12.07.2013), судами сделан обоснованный вывод о прекращении арендных отношений между сторонами спора и возникновении у предпринимателя обязанности вернуть арендуемый земельный участок администрации.

Как разъяснено в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Последствия признания объекта самовольной постройкой установлены п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Обязанность осуществлять строительство объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство предусмотрена как положениями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (01.06.2006), так и положениями ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации (07.05.1998).

На основании исследования и оценки представленных доказательств, в том числе заключения судебной строительно-технической экспертизы, судами установлено, что на спорном земельном участке предпринимателем возведено нежилое здание торгового комплекса общей площадью 234,7 кв. м, которое относится к объектам капитального строительства. Разрешительной документации на проектирование и строительство указанного объекта, в частности разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, предпринимателем не представлено.

Судами также указано, что по условиям договоров аренды от 09.02.1999 № 40/576 и от 01.06.2003 № 21М спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю для размещения временного комплекса торговых павильонов, а не для возведения объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суды верно признали, что названное здание обладает признаками самовольной постройки.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства принятия истцом по встречному иску мер к получению необходимой разрешительной документации и легализации самовольной постройки, при этом земельный участок не был предоставлен предпринимателю для строительства объекта недвижимости и не принадлежит ему на каком-либо вещном праве, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности предпринимателя на здание торгового комплекса литера А, размещенного на спорном земельном участке, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что обязательства из договоров аренды земельного участка прекращены, а объект, находящийся на данном участке, является самовольной постройкой, и в признании права собственности на него предпринимателю отказано, требования администрации о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка судами обоснованно удовлетворены.

Ссылки заявителя на то, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.09.2006, не принимаются. Согласно п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения названной нормы в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда. Поэтому судами правильно применен пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

Довод заявителя о пропуске администрацией срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки подлежит отклонению, так как в материалах дела отсутствуют сведения об обращении предпринимателя к суду первой инстанции с заявлением о его применении, а в полномочия суда кассационной инстанции рассмотрения данного заявления не входит.

Кроме того, требование администрации об освобождении земельного участка, предоставленного для размещения временного комплекса торговых павильонов, правомерно основано на обязательственных правоотношениях сторон спора, связанных с исполнением договора, а не на отношениях по изъятию имущества из чужого незаконного владения, на что ссылался заявитель кассационной жалобы.

Ссылки заявителя на соответствие объекта недвижимости требованиям строительных, санитарных норм и правил отклоняются, поскольку при отсутствии согласия собственника земельного участка, на котором возведен этот объект данное обстоятельство само по себе не является основанием для признания права на самовольную постройку.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2014 по делу № А60-38456/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Наумова Владимира Владимировича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Ю. Смирнов

Судьи Е.А. Платонова

З.Г. Семенова