Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.06.2018 по делу № А61-542/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (ОГРН 1070721002065, ИНН 0721022716)

к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>), к администрации местного самоуправления г. Владикавказа, ФИО2 о признании договора субаренды земельного участка от 28.06.2017 № 28/6/17 недействительным, об исключении из ЕГРП записи № 15:09:0031607:139-15/001/2017-1 от 30.06.2017 о регистрации договора от 28.06.2017 № 28/6/17 субаренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:139, о признании недействительным разрешения на строительство № RU 15- 3-201-2016 от 28.12.2016 и ходатайство об оставлении без рассмотрения требования о признании недействительным разрешения №RU 15-3-201-2016 от 28.12.2016,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Азимут-М»: представитель ФИО3 (по доверенности от 03.07.2018), представитель ФИО2 (по доверенности от 09.01.2019),

от ФИО2: ФИО2 (лично),

от общества с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой»: представитель ФИО4 (по доверенности от 09.01.2019),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» обратилось с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут-М», администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее по тексту - Администрация) и ФИО2 о признании договора субаренды земельного участка от 28.06.2017 № 28/6/17 недействительным, об исключении из ЕГРП записи №15:09:0031607:139-15/001/2017-1 от 30.06.2017 о регистрации договора от 28.06.2017 №28/6/17 субаренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:139, о признании недействительным разрешения № RU 15-3-201-2016 от 28.12.2016 на строительство 72-квартирного жилого дома по адресу: <...> позиция 10 (с учетом уточнения).

Решением суда от 29.06.2018 исковые требования удовлетворены частично. В удовлетворении требований о признании недействительным договора от 28.06.2017
№ 28/6/17 субаренды земельного участка кадастровым номером 15:09:0031607:139 общей площадью 3800 кв.м., распложенного по адресу: <...> позиция 10 судом отказано. Суд исключил из ЕГРП запись №15:09:0031607:139-15/001/2017-1 от 30.06.2017 о регистрации договора от 28.06.2017 № 28/6/17 субаренды земельного участка кадастровым номером 15:09:0031607:139 общей площадью 3800 кв.м., распложенного по адресу: <...> позиция 10. В удовлетворении ходатайства об оставлении без рассмотрения требования о признании недействительным разрешения № RU 15-3-201-2016 от 28.12.2016 на строительство 72- квартирного жилого дома по адресу :<...> позиция 10 отказано. В удовлетворении требований о признании недействительным разрешения № RU 15-3-201-2016 от 28.12.2016 на строительство
72- квартирного жилого дома по адресу: г. Владикавказ, 31- 32 микрорайон,
ул. Кырджалийская, позиция 10 отказано. Производство по делу в части требований, заявленных к ФИО2 прекращено.

Общество Трест «Ай-Би-Си Промстрой» не согласившись с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным разрешения № RU 15-3-201-2016 от 28.12.2016 на строительство 72- квартирного жилого дома, в апелляционной жалобе просит отменить судебный акт в указанной части.

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа в отзыве доводы апеллянта отклонила, решение суда в обжалуемой части считает законным и обоснованным.

В судебном заседании представителями общества с ограниченной ответственностью «Азимут-М» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 15-3-82-2018 от 03.12.2018 и копии постановления Администрации местного самоуправления г. Владикавказа № 1210 от 14.12.2018.

Кроме того, суд апелляционной инстанции в целях проверки доводов апеллянта, определением от 22.10.2018 истребовал у администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания все имеющиеся документы относительно выдачи ООО «Азимут-М» разрешения на строительство
№ RU 15-3-201-2016 от 28.12.2016.

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 22.10.2018 в суд апелляционной инстанции представлены дополнительные доказательства в виде светокопий следующих документов: письма администрации местного самоуправления
г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 24.10.2018 №6174п-2770; письма ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» № 234 от 26.09.2018; письма ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» № 166 от 28.06.2018; свидетельства о регистрации права от 28.1.2014 № 15 АБ 203162; постановления администрации местного самоуправления
г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания № 2322 от 02.12.2015; письма ООО «Азимут-М» от 20.12.2016 № 20/01; доверенности на имя ФИО2 от 20.05.2016 выданной от имени ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой»; технического условия на электроснабжения от 11.03.2014; письма ООО «Жилье 2010» № 18 от 31.03.2016; технического условия на водоснабжения и водоотведения на имя ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой»; договор аренды земельного участка № 6624 от 07.12.2015; акта приема-передачи земельного участка от 07.12.2015; разрешения на строительство от 28.12.2016
№ RU 15-3-201-2016; градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:139; решения собраний представителей г. Владикавказа от 16.03.2012 № 32/11; положительное заключение государственной экспертизы № 15-1-2-0111-08, утвержденное 30.09.2008; договор субаренды земельного участка №08/12/16 от 08.12.2016.

Кроме того, апеллянт в дополнение к апелляционной жалобе представил протокол осмотра доказательств, составленный нотариально 19.11.2018 (бланк 15АА0768800), по результатам осмотра сайта http://ooo-azimut-m.ru на котором размещена проектная декларация ООО «Азимут-М».

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции. В то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств, при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

С учетом того, что представленные дополнительные доказательства имеют значение для принятия законного и обоснованного судебного акта, суд апелляционной инстанции их принимает.

В судебном заседании представители сторон озвучили правовые позиции по рассматриваемой жалобе.

Правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.06.2018 по делу № А61-542/2018 проверена судом в обжалуемой части в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, с учетом дополнения, отзыв на жалобу, выслушав мнение представителей стороны, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.06.2018 по делу № А61-542/2018 в обжалуемой части отмене не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» является собственником объекта незавершенного строительства кадастровый номер 15:09:0031607:841, распложенного по адресу: <...> позиция 10
(т.д. 2 л.д. 74).

Земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:139 общей площадью 3800 кв.м., на котором расположен данный объект, предоставлен ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» в аренду на основании постановлении АМС г. Владикавказа № 2322 от 02.12.2015 по договору № 6624 от 07.12.2015. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (т.д. 2 л.д. 81-98).

Согласно пункту 1.1. договора аренды № 6624 от 07.12.2015 (т.д. 1 л.д. 125-130), заключенному между АМС г. Владикавказ (арендодатель) и ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (арендатор) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0031607:139 общей площадью 3800 кв.м. предоставлен арендатору в аренду для использования в целях завершения многоквартирного жилищного строительства. Срок аренды установлен до 02.12.2018 (пункт 2.1. договора аренды). Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено право арендатора сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока договора аренды земельного участка, при условии письменного согласия арендодателя.

08.12.2016 между обществом с ограниченной ответственностью Трест «Ай-Би-Си Промстрой» (арендатор) и ООО «Азимут-М» (субарендатор) с согласия АМС г. Владикавказа заключен договор № 08/12/16 от 08.12.2016 субаренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:139 общей площадью 3800 кв.м., разрешенное использование: для использования в целях завершения многоквартирного жилищного строительства (т.1 л.д. 33-35).

Данный договор заключен сроком на 11 месяцев.

Срок договора исчисляется с даты подписания акта приема передачи земельного участка и прекращается одновременно с истечением срока договора (пункт 1.2 договора субаренды).

По акту приема-передачи от 08.12.2016 арендатор передал субарендатору земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:139 (т.1 л.д. 36).

28.12.2016 Администрацией местного самоуправления г. Владикавказа
ООО «Азимут-М» выдано разрешение № RU 15-3-201-2016 на строительство 72- квартирного жилого дома по адресу: <...>
позиция 10 со сроком действия до 08.11.2017.

28.06.2017 до истечения договора субаренды № 08/12/16 от 08.12.2016, между ООО Трест «АйБи-Си Промстрой» (арендатор) в лице представителя ФИО2, действующей по доверенности, и ООО «Азимут-М» (субарендатор), заключен договор субаренды № 28/6/17 указанного земельного участка.

Срок договора субаренды № 08/12/16 от 08.12.2016 установлен с 28.06.2017 по 08.11.2018.

Договор субаренды № 08/12/16 от 08.12.2016 зарегистрирован 30.06.2017 (запись о регистрации №15:09:0031607:139-15/001/2017-2) (т.д. 4 л.д. 47-48).

Оспаривая действия администрации по выдаче ООО «Азимут-М» разрешения
№ RU 15-3-201-2016 на строительство 72- квартирного жилого дома по адресу:
<...> позиция 10 со сроком действия до 08.11.2017, истец ссылается на отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:139.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правильно применил нормы материального права.

В силу положений части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 01.07.1996 № 6/8, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

К заявлению о выдаче разрешения на строительство приложены документы, установленные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Частью 11 статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство.

При рассмотрении документов ООО «Азимут-М», основания для отказа в выдаче разрешения на строительство не установлены, в связи с чем, Администрацией 28.12.2016 выдано разрешение на строительство № RU15-3-201-2016 жилого многоквартирного дома, сроком действия до 08.11.2017.

В качестве правоустанавливающего документа ООО «Азимут-М», представлено постановление Администрации местного самоуправления г. Владикавказа № 2322 от 02.12.2015, договор аренды № 6624 от 07.12.2015, договор субаренды № 08/12/16 от 08.12.2016, акт приема-передачи земельного участка от 08.12.2016, письмо № 435 от 08.12.2016, свидетельство о государственной регистрации права № 15 АБ 203162 от 28.11.2014, акт приема-передачи от 09.12.2016.

Предоставленный ООО «Азимут-М», договор субаренды № 08/12/16 от 08.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:139, не оспорен, недействительным не признан.

Отклоняя доводы жалобы, суд апелляционной инстанции принимает во внимание представленную в материалы дела переписку сторон (т.3, л.д. 58-59, 62, 94-95, 96-97) согласно которой, истцу было известно о том, что ООО «Азимут-М» ведет строительство на данном строительном объекте, главный инженер ООО Трест «Ай-Би-Си- Промстрой» ФИО5 принимал участие в комиссии по осуществлению авторского надзора за строительством данного объекта.

Доказательств наличия у истца как у собственника объекта незавершенного строительства возражений по факту проведения на нем обществом с ограниченной ответственностью «Азимут-М» строительных работ, в материалы дела представлено.

Следовательно, правоотношения, которые сложились между истцом и
ООО «Азимут-М» на момент выдачи оспариваемого разрешения на строительство, являлись арендными. При этом, как следует из пункта 2.1. договора субаренды № 08/12/16 от 08.12.2016 стороны согласовали размер арендной платы подлежащей внесению ООО «Азимут-М» (субарендатор) в адрес субарендодателя (ООО Трест «Ай-Би-Си- Промстрой»). В аренду земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:139, согласно пункту 1.1., представлен с разрешенным использованием: для завершения многоквартирного жилищного строительства.

С учетом указанных обстоятельств, довод апеллянта о незаконности выдачи оспариваемого разрешения на строительство на том основании, что между сторонами сложились отношения только по договору подряда, суд отклоняет как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам и условиям договора субаренды
№ 08/12/16 от 08.12.2016

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца о том, что он не знал о получении ООО «Азимут-М» разрешения на строительство, так как считал, что
ООО «Азимут-М» проводит строительные работы на объекте на основании разрешения, ранее выданного ООО ПСО «Эстетика».

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства наличие соответствующего разрешения является обязательным, данное разрешение выдается до начала осуществления строительства.

В силу положений части 21.10. статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации лица, указанные в части 21.5 названной статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 названной статьи.

В срок не более чем десять рабочих дней со дня получения указанного уведомления уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство (часть 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Согласно сведениям ЕГРЮЛ (т.1, л.д. 73), основным видом деятельности ООО Трест «Ай-Би-Си- Промстрой» является строительство жилых и нежилых зданий.

Следовательно, истцу как профессиональному участнику в сфере осуществления застройки, должно было быть известно о необходимости внесения изменений в разрешение на строительство, выданное ПСО «Эстетика» и о невозможности проведения строительных работ без соответствующего разрешения, выданного в установленном порядке.

Кроме того, при должной степени заботливости и осмотрительности ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой», являясь собственником объекта незавершенного строительства и арендатором спорного земельного участка, не имея соответствующего разрешения на строительство и не передавая его ООО «Азимут-М», а также зная, что его субарендатор – ООО «Азимут-М», которому земельный участок выдан для завершения строительства данного объекта, ведет на данном объекте строительные работы, мог и должен был знать о наличии либо отсутствии у субарендатора разрешения на строительство.

Довод заявителя жалобы о том, что между сторонами отсутствуют договорные отношению по передачи функций застройщика, суд апелляционной инстанции считает необоснованным исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно статье 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт предоставляется застройщику на основании решения на строительство.

Исходя из порядка получения разрешения на строительство, установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации (статья 51), следует, что такое разрешение выдается только лицу, владеющему земельным участком. В данном случае таким лицом является ООО «Азимут-М» на основании договора субаренды
№ 08/12/16 от 08.12.2016.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства оспаривания объема переданных по договору субаренды прав № 08/12/16 от 08.12.2016, следовательно, истец согласился с возможностью использования ответчиком предоставленного в субаренду земельного участка с разрешенным использованием: для завершения многоквартирного жилищного строительства.

Ссылки истца на наличие фактов, свидетельствующих о недобросовестности ООО «Азимут-М» при использовании спорного земельного участка, судом отклоняются, как не нашедшие своего подтверждения.

Доводы жалобы об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих, что проектная документация на объект не соответствует правоустанавливающим документам на земельный участок, судом отклоняются. Вывод арбитражного суда об отсутствии обстоятельств, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации в качестве основания для отказа в выдаче разрешения, вытекает из материалов дела.

Довод апеллянта о том, что задание на проектирование и экспертизу проекта осуществлял истец в 2004, а технические условия на проведение работ и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 30.09.2008 № 15-1-2-0111-08 были получены именно истцом, в связи с чем, права и обязанности субарендатора на земельный участок не были переданы ООО «Азимут-М», суд отклоняет, поскольку такой довод противоречит условиям договора субаренды прав № 08/12/16 от 08.12.2016. По указанным основаниям также отклоняется довод апеллянта о том, что доказательствами отсутствия арендных отношений является факт не представления договоров по строительству, авторскому надзору и инженерным изысканиям.

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что поскольку договор аренды земельного участка был заключен менее чем на один год, в связи с чем, отсутствовали основания для выдачи ООО «Азимут-М» разрешения на строительство противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, который не содержит запрета на выдачу разрешения на строительства при наличии права аренды на земельный участок менее года.

Представленный протокол осмотра доказательств, составленный нотариально 19.11.2018 (бланк 15АА0768800), по результатам осмотра сайта http://ooo-azimut-m.ru не указывает на наличие каких-либо нарушений при выдаче разрешения на строительство
№ RU15-3-201-2016 либо его несоответствия требованиям закона.

Представленные в материалы дела копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 15-3-82-2018 от 03.12.2018 и копия постановления Администрации местного самоуправления г. Владикавказа № 1210 от 14.12.2018 также не указывают на законность либо на незаконность выдачи разрешения на строительство № RU15-3-201-2016.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество «Азимут-М» представило все документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены судебного акта в обжалуемой части по приведенным в апелляционной жалобе доводам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.06.2018 по делу № А61-542/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.В.Марченко

Судьи Г.В.Казакова

Ю.Б.Луговая