Гражданский кодекс часть 1

Гришутина Е.А. - представитель Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, доверенность № 20 от 27.12.2021, копия диплома, свидетельство о смене фамилии, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Прохорова Сергея Аркадьевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.09.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А62-3883/2021,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - истец, департамент, ДИЗО), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Прохорову Сергею Аркадьевичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Прохоров С.А.) об освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020305:325 площадью 1 914 кв.м, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Коненкова, 22 (между домами № 20 и № 24) (далее - земельный участок 05:325, спорный земельный участок); взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка в период с 02.07.2020 по 31.07.2021 в размере 837 161,42 руб. и неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за период с 02.07.2020 по 31.07.2021 в сумме 25 367,28 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Смоленска в лице Управления архитектуры и градостроительства (далее - управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.09.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 решение суда области оставлено в силе.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, предприниматель (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление отменить в части обязания ответчика освободить и возвратить департаменту спорный земельный участок, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на неправильное применение судами двух инстанций норм материального права. Полагает, что в силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка сроком на три года для завершения строительства, поскольку решений уполномоченного органа об изъятии объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка № 110 от 01.11.2017, на котором расположен объект недвижимости, не принималось, в суд такие требования не заявлялись, решения об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов не принимались; право собственности за Прохоровым С.А. на здание гостиницы квартирного типа с подземной автостоянкой (процент готовности 15 %) площадью 669,5 кв.м. зарегистрировано в установленном законом порядке; право собственности в судебном порядке не оспорено.

Также предприниматель указывает на возведение объекта незавершенного строительства на законных основаниях и совершение действий по продлению срока действия разрешения на строительство и срока договора аренды. Обращает внимание, что в рамках дела № А62-8843/2021 рассматривается исковое заявление предпринимателя к департаменту о понуждении к заключению договора аренды на новый срок.

В судебном заседании суда округа представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, просит ее удовлетворить.

Представитель департамента считает состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными по мотивам, изложенным в письменном отзыве на кассационную жалобу. Пояснила, что договор аренды земельного участка прекратился в связи с отказом от него арендодателя; вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.03.2021 признано незаконным выданное предпринимателю разрешение на строительство от 20.05.2019, ввиду чего объект незавершенного строительства является самовольной постройкой; основания для заключения договора аренды в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Третье лицо явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Согласно тексту кассационной жалобы, ответчик не обжалует судебные акты в части удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности за фактическое пользование участком и пени, следовательно, в данной части законность и обоснованность судебных актов не проверяется.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов в части обязания ответчика освободить и возвратить департаменту спорный земельный участок, и направления в указанной части дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, по результатам аукциона 01.11.2017 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 110 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок 05:325 площадью 1 914 кв.м, расположенный по адресу: Смоленская область, город Смоленск, ул. Коненкова, 22, для строительства гостиницы квартирного типа с подземной автостоянкой, в границах указанных в кадастровом паспорте, на срок до 01.05.2019.

Индивидуальному предпринимателю Администрацией г. Смоленска выдано разрешение на строительство № 67-RU67302000-49-2019 от 20.05.2019 сроком действия до 05.07.2020.

Ответчиком на основании вышеуказанного документа на земельном участке 05:325 произведены работы по строительству здания гостиницы квартирного типа с подземной автостоянкой.

За ИП Прохоровым С.А. 18.05.2020 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 15%.

Уведомлением от 07.08.2020 № 02233/08 департамент, сославшись на истечение срока действия договора аренды, предложил предпринимателю подписать соответствующее соглашение о прекращении договора.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 26.10.2020 по делу № 2а-3841/2020 срок действия разрешения на строительство продлен на 12 месяцев.

Принятым позднее и вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.03.2021 по делу № 2а-49/2021 разрешение на строительство от 20.05.2019 № RU67302000-49-2019 признано незаконным и отменено.

ИП Прохоров С.А. обратился в департамент с заявлением от 27.08.2021 вх. № 9374 о заключении договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства гостиницы сроком действия договора на 3 года.

В ответ на обращение Прохорова С.А. департамент письмом от 30.09.2021 № 3059/08 отказал предпринимателю в заключении договора аренды спорного земельного участка, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд Смоленской области (дело № А62-8843/2021) с заявлением о понуждении департамента заключить с Прохоровым С.А. договор аренды земельного участка 05:325 для завершения строительства гостиницы.

В суде общей юрисдикции на рассмотрении также находится спор по иску департамента к предпринимателю о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой.

Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора 01.05.2019 спорное имущество не возвращено, соглашение о расторжении договора аренды предпринимателем не подписано, плата за фактическое пользование земельным участком за период с 02.07.2020 по 31.07.2021 не внесена, правовые основания для пользования земельным участком прекратились, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 39.6, пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), суды двух инстанций, установив наличие долга за фактическое пользование спорным земельным участком, исходили из того, что само по себе фактическое использование земельного участка после истечения срока действия договора, который заключен по итогам публичной процедуры торгов, не отменяет необходимости проведения соответствующей процедуры в целях последующего предоставления имущества в пользование на новый срок.

Как указано в обжалуемых судебных актах, из материалов дела следует, что срок действия заключенного по торгам договора аренды истек, новый договор в установленном законом порядке не заключался. Достижение цели использования земельного участка (строительство гостиницы квартирного типа с подземной автостоянкой) невозможно, поскольку вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.03.2021 по делу № 2а-49/2021 разрешение на строительство от 20.05.2019 № RU67302000-49-2019 признано незаконным и отменено. Строительство без разрешения невозможно на основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно правовым позициям, изложенным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 № 18-КГ15-173, от 19.08.2015 № 18-КГ15-117, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как несоответствующими требованиям закона.

По мнению суда округа, суды двух инстанций, сделав вывод о невозможности достижения цели использования земельного участка, не учли фактические обстоятельства того, что как аукцион на право заключения договора аренды земли в целях строительства, так и последующий за ним договор аренды от 01.11.2017 земельного участка в целях строительства не оспорены; администрация не указала на изменение градостроительного зонирования и планирования спорного земельного участка, в связи с которым строительство стало бы невозможным; сведений об изменении категории земель и вида разрешенного использования земельного участка после признания незаконным разрешения на строительство, как и сведений об изменении целей формирования спорного земельного участка не представлено; право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства не опорочено; вступившего в законную силу судебного акта о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе не имеется. Признание в судебном порядке разрешения на строительство незаконным и его отмене не является исключительным основанием для вывода о невозможности достижения цели использования земельного участка.

При этом, суд округа не может согласиться с выводом суда области о возобновлении договора аренды от 01.11.2017 на неопределенный срок и применении в рассматриваемом случае положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу пункта 1 Постановления № 73 в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с указанными выше нормами законодательства договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемом случае договор аренды прекратился в силу истечения срока его действия.

При этом, суд округа считает некорректной в рассматриваемом случае ссылку судов двух инстанций на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, как не имеющую схожих фактических обстоятельств с настоящим предметом спора, поскольку в рассматриваемом случае договор аренды был заключен по итогам аукциона и не возобновлялся на неопределенный срок.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключениями, предусмотренными пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 данной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Возражая против заявленных требований, предприниматель сослался на имеющееся у него право на заключение договора аренды земельного участка однократно без торгов для завершения строительства.

Суды двух инстанций, удовлетворяя требования департамента об обязании предпринимателя освободить и вернуть департаменту спорный земельный участок указали, что само по себе фактическое использование земельного участка после истечения срока действия договора, который заключен по итогам публичной процедуры торгов, не отменяет необходимости проведения соответствующей процедуры в целях последующего предоставления имущества в пользование на новый срок.

Между тем, по мнению суда округа, поскольку предметом настоящего спора является в том числе обязание предпринимателя освободить и вернуть департаменту спорный земельный участок, существенным для правильного разрешения спора обстоятельством, подлежащим установлению судом, является определение правовых оснований наличия/отсутствия права предпринимателя на использование земельного участка в период после истечения срока договора.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

По мнению суда округа, в оспариваемых судебных актах судами двух инстанций сделаны выводы без учета приведенных выше нормативных положений и не дана надлежащая правовая оценка возражениям ответчика.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление в части отвечающими признакам законности и обоснованности.

Суд округа считает необходимым отменить судебные акты в обжалуемой части с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд области, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

РР уководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289, ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.09.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А62-3883/2021 в части обязания индивидуального предпринимателя Прохорова Сергея Аркадьевича освободить и возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020305:325 площадью 1 914 кв.м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Коненкова, 22, и в части распределения судебных расходов по делу отменить. В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

В связи с окончанием кассационного производства меры, принятые определением Арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2022 по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Смоленской области от 29.09.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А62-3883/2021 по настоящему делу, с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу на основании ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскaя

Судьи Е.В. Власов

В.Н. Шелудяев