Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.С., в отсутствие сторон, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Солнечный свет» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.11.2020 по делу № А62-6000/2020 (судья Печорина В. А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный свет» (г. Москва, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 21.08.2020 в размере 2 430 062 рублей 06 копеек по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Солнечный свет» (г. Москва, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (г. Смоленск, ИНН <***>, ОГРН <***>) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра по адресу: г. Смоленск, ул. НовоМосковская, д. 2/8 № 157, заключенный между обществом ограниченной ответственностью «Галактика-С» и обществом с ограниченной ответственностью «Солнечный свет», уменьшив постоянную часть арендной платы за период с 01.04.2020 по 07.08.2020 на 50%,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (далее – истец, Арендодатель) обратилось в арбитражный суд с исковым 2 заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный свет» (далее – ответчик, Арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 21.08.2020 в размере 2 430 062,06 рубля (с учетом заявления об уточнении предъявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (протокол судебного заседания от 29.10.2020)).

ООО «Солнечный свет», в свою очередь, обратилось со встречным иском о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, заключенный между ООО «Галактика-С» и ООО «Солнечный свет», уменьшив постоянную часть арендной платы за период с 01.04.2020 по 07.08.2020 на 50% (с учетом заявления об уточнении предъявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (протокол судебного заседания от 29.10.2020)).

Решением суда области от 06.11.2020 первоначальный и встречный иски удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 21.08.2020 в размере 1 771 431,48 рубля, судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 23 131 рубль. Внесены изменения в договор аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра по адресу: г. Смоленск, ул. НовоМосковская, д. 2/8 № 157, заключенный между ООО «Галактика-С» и ООО «Солнечный свет», уменьшив постоянную часть арендной платы за период с 01.04.2020 по 07.08.2020 на 30%. В удовлетворении остальной части первоначальных и встречных требований в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить. Выражает несогласие с выводами суда области об отсутствии оснований для снижения арендной платы на 50%, а также о нарушении указанным снижением баланса интересов сторон.

Истец с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда области не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 01.03.2019 между ООО «Галактика-С» (Арендодатель) и ООО «Солнечный Свет» (Арендатор) был заключен Договор аренды № 157 нежилого помещения.

По условиям пунктов 1.1, 1.2 договора аренды Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения под условным № А27, общей площадью 115,33 кв.м (далее Помещение), а Арендатор обязуется принять Помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату за пользование Помещением.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды Арендатор обязуется уплачивать арендодателю плату в порядке, сроки и на условиях, установленных настоящим Договором. Арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть арендной платы; переменная часть арендной платы.

Согласно подпункту 3.2.1 постоянная часть арендной платы представляет собой представляет собой платеж за пользование Помещением и составляет 504 203,16 рубля, в том числе НДС-20%.

С 01.03.2020 сумма постоянной части арендной платы была проиндексирована в соответствии с п. 3.5.1 Договора на 3 (три)% и с 01.03.2020 составила 519 530, 51 рублей в месяц, в том числе НДС 20%. Переменной частью арендной платы согласно подпункту 3.2.2 Договора является компенсация Арендатором затрат Арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого Помещения и мест общего пользования (далее МОП) коммунальными услугами. Состав, порядок определения размера и сроки выплаты Переменной части арендной платы определяются в Приложении № 5 к Договору. В соответствии с пунктами 3.4.2, 3.4.3 начисление арендной платы осуществляется с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения или начала ведения коммерческой деятельности в Помещении, в зависимости от того какое событие наступит раньте. Постоянную часть арендной платы Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю ежемесячно путем предоплаты: за первый месяц - в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора, за каждый последующий месяц - до 5 (Пятого) числа каждого текущего календарного месяца. Начисление переменной части арендной платы осуществляется с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения. Переменную часть арендной платы Арендатор обязуется уплатить Арендодателю в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения Счета на оплату, выставленного Арендодателем.

21.08.2020 договор аренды между сторонами расторгнут. Помещение возвращено Арендодателю по акту приема-передачи.

В нарушение пункта 5.4.2 договора аренды ООО «Солнечный свет» не выполнило обязательства, связанные с оплатой арендной платы, в связи с чем у Ответчика образовалась задолженность по оплате постоянной части арендной платы в размере 2 430 062,06 рубля, а именно:

- задолженность по оплате постоянной части арендной платы за апрель 2020 года в размере 519 530,51 рубля;

- задолженность по оплате постоянной части арендной платы за май 2020 года в размере 519 530,51 рубля;

- задолженность по оплате постоянной части арендной платы за июнь 2020 года в размере 519 530,51 рубля;

- задолженность по оплате постоянной части арендной платы за июль 2020 года в размере 519 530,51 рубля;

- задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 01.08 2020 по 21.08.2020 в размере в размере 351 940, 02 рубля.

Также истцом предъявлены требования о взыскании задолженности по оплате переменной части арендной платы с 01.08 2020 по 21.08.2020 в размере 29 396,66 рубля. В связи с погашением ответчиком задолженности по переменной части арендной платы в размере 29 396,66 рубля (платежное поручение от 05.10.2020 № 35203), истцом в судебном заседании 21.10.2020 уточнены предъявленные требования, просит взыскать задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 21.08.2020 в размере 2 430 062,06 рубля.

Ответчиком предъявленные требования не признаны частично, предъявлены встречные требования о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, заключенный между ООО «Галактика-С» и ООО «Солнечный свет», уменьшив постоянную часть арендной платы за период с 01.04.2020 по 07.08.2020 на 50%.

По смыслу ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ на ответчика, как арендатора, возложена обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В вопросе N 5 Обзора ВС РФ N 2 указано, что в соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ N решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ).

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Уменьшение арендной платы подлежит в пределах, согласованном сторонами, а в настоящем случае – судом. Вышеназванными положениями законодательства минимальные или максимальные размеры такого уменьшения не установлены.

С 28.03.2020 на основании Указа Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24 «О введении режима повышенной готовности» (в редакции Указов от 31.03.2020 № 31, от 03.04.2020 № 35, от 30.04.2020 № 53, от 12.05.2020 № 59, от 14.05.2020 № 60, от 29.05.2020 № 66, от 15.06.2020 № 71, от 19.06.2020 № 73, от 06.07.2020 № 81, от 20.07.2020 № 87, от 24.07.2020 № 89, от 31.07.2020 № 93) с 01.04.2020 до 07.08.2020 на территории Смоленской области была приостановлена работа организаций розничной торговли.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к которому по пункту 11 отнесен такой вид деятельности как «Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах», которая включает в себя основной вид экономической деятельности Ответчика 47.77. - Торговля розничная часами и ювелирными изделиями в специализированных магазинах.

Деятельность Ответчика связана с продажей ювелирных изделий, что следует из выписки из ЕГРЮЛ, а также из Приложения № 2 к договору аренды, в котором указано, что профилем деятельности Арендатора в арендуемом помещении является организация магазина розничной торговли ювелирными изделиями с использованием товарных знаков Арендатора, товарная группа - ювелирные изделия, часы, аксессуары сопутствующие товары.

Таким образом, в период с 01.04.2020 по 07.08.2020 был полностью лишен возможности осуществлять деятельность в арендуемом помещении торгового центра, в связи с чем имеет право сделать заявление об уменьшении подлежащей уплате арендной платы за пользование помещением.

Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Как следует из материалов дела, в связи с невозможностью осуществления деятельности 05.06.2020 Арендатором в адрес Арендодателя по электронной почте на адрес электронной почты, указанный в договоре аренды arenda@trgalaktika.ru было направлено письмо с требованием о снижении постоянной арендной платы на период ограничения деятельности на 100 % и с просьбой снизить арендную плату с начала коммерческой деятельности до 31.08.2020 на 40 процентов, с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 30 процентов. Получение указанного письма арендодателем не оспаривается.

Арендодатель уклонился от обсуждения вопроса об уменьшении арендной платы и о размере такого уменьшения.

При определении предела уменьшения размера арендной платы суд области справедливо учел, что Арендатор мог осуществлять дистанционную продажу товаров, в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 16.05.2020 N 696 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным в 2020 году юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на возобновление деятельности» получил меры государственной поддержки в виде кредита в банке на льготных условиях, а также мог получить и иные меры поддержки, что ставит в неравное положение Арендатора и Арендодателя, основным видом деятельности которого является сдача в аренду помещений в здании торгового центра (в котором в период принятия ограничительных мер многие арендаторы не имели возможность осуществлять деятельность), что значительно повлияло на размер получаемых доходов.

Учитывая изложенное, суд области пришел к обоснованному выводу о возможности снижения арендной платы за период действия ограничительных мер с 01.04.2020 по 07.08.2020 на 30% , что обеспечит соблюдение баланса интересов сторон.

С учетом удовлетворения иска о снижении арендной платы, первоначальный иск о взыскании постоянной части арендной платы удовлетворен судом частично с учетом измененного размера арендной платы в сумме 1 771 431,48 руб.

Ссылаясь на необходимость снижения арендной платы до 50%, арендатор не привел аргументированных доводов, свидетельствующих о наличии такой необходимости (средний размер снижения арендной платы по Смоленской области или арендодателем с иными арендаторами). Размер арендной платы определен судом с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон и недопустимости нарушения прав контрагентов.

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела оснований для которой у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.11.2020 по делу № А62-6000/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.М. Дайнеко

Судьи Н.В. Заикина

Л.А. Капустина