Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Два Кита" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 по делу № А62-907/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Два кита» (далее – истец, ООО «Два кита») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Консоль» (далее – ответчик, ООО «Консоль») о признании недействительным одностороннего отказа от 14.01.2020 от исполнения договора от 17.09.2013 № 114 участия в долевом строительстве по инициативе ООО «Консоль»; об обязании ООО «Консоль» передать добросовестному приобретателю ООО «Два кита» квартиры в доме № 51 А в мкр. «Восток» по ул. Гагарина в г. Гагарине Смоленской области, указанные в определении Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 по делу № А62-7981/2016 со следующими номерами: 21, 26, 31, 36, 38, 41, 42, 43, 51, 55, 76,

[A1] 86, 91, 92, 93, 101, 103, 131, 134, 136, 138, 141, 142, 144; в случае невозможности передачи ответчиком истцу квартир со следующими номерами: 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144 о взыскании 39 454 031 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022, иск удовлетворен в части взыскания с ответчика в пользу истца 25 344 000 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Два Кита" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению общества, ООО «Консоль» вправе требовать от ООО «Два Кита» денежные средства только после окончания строительства квартир, получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и готовности к передаче жилых помещений. До этого момента требование об оплате со стороны ООО «Консоль» неправомерно.

Указывает, что правопреемство застройщика по Закону о банкротстве заключается не в замене стороны в договоре, а в возложении на него обязанности передать объекты недвижимости (вместо предыдущего застройщика) кредиторам с предоставлением ему права получить невыплаченные денежные средства за эти объекты недвижимости.

Считает, что ООО «Два Кита» в силу закона имело право приостановить исполнение своего обязательства по оплате и действовало правомерно, что исключает понятие просрочки исполнения обязательства по оплате.

В дополнительных пояснениях общество указало, что признавая законным односторонний отказ ООО "Консоль" от исполнения договора долевого участия, суды признали законным непередачу ответчиком обществу оплаченных жилых помещений, что ООО "Консоль", зная об обязанности передачи ООО "Два Кита" жилых помещений и действуя недобросовестно, реализовало спорные квартиры третьим лицам. По этой причине ответчик должен возместить истцу неосновательное обогащение в размере денежных средств, полученных при продаже его квартир третьим лицам при незаконном одностороннем расторжении договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Консоль" считает, что ООО "Два Кита" свои обязательства по договору долевого участия в строительстве не исполнило, в одностороннем порядке приостановило исполнение обязательства по оплате договора, поэтому суд принял законный и обоснованный судебный акт.

Проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва на кассационную жалобу, дополнительных пояснений, Арбитражный суд Центрального округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО «Два кита» (кредитором) и ООО «Гагаринжилстрой» (должником) заключен договор № 114 участия в долевом строительстве от 17.09.2013, по условиям которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого

[A2] строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1 договора долевого участия, предметом настоящего договора является привлечение денежных средств на основании договора долевого участия дольщика в долевом строительстве 10-этажного 150-ти квартирного жилого дома.

Вышеуказанный дом расположен на земельном участке общей площадью 5278 кв.м, кадастровый номер 67:03:0010108:180, предоставленном ООО «Гагаринжилстрой» в аренду на основании протокола о результатах торгов от 24.10.2008 и постановления Главы администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области от 17.09.2008 № 907 и договора аренды земельного участка от 24.10.2008 № 277.

В соответствии с п. 1.2 договора долевого участия, застройщик принимает на себя обязанность построить 10-ти этажный 150-ти квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:180, расположенном по адресу: Смоленская область, г. Гагарин, микрорайон «Восток» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать дольщику расположенные в указанном доме 31 квартиру, далее именуемые «объект», с выполненными работами, согласно приложения № 1, а дольщик в соответствии с условиями настоящего договора принимает на себя обязательство осуществить финансирование 31 квартиры и принять их в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в том числе:

– двухкомнатную квартиру № 3, общей площадью 65,6 кв.м, расположенную на 1 этаже; – трехкомнатную квартиру № 21, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 5 этаже; – трехкомнатную квартиру N 26, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 6 этаже; – трехкомнатную квартиру № 31, общей площадью 89, 8 кв.м, расположенную на 7 этаже;– трехкомнатную квартиру № 36, общей площадью 89, 8 кв.м, расположенную на 8 этаже; – двухкомнатную квартиру № 38, общей площадью 65,6 кв.м, расположенную на 8 этаже; – трехкомнатную квартиру № 41, общей площадью 89, 6 кв.м, расположенную на 9 этаже; – двухкомнатную квартиру № 42, общей площадью 65, 4 кв.м, расположенную на 9 этаже; – двухкомнатную квартиру № 43, общей площадью 65, 4 кв.м, расположенную на 9 этаже; – трехкомнатную квартиру № 51, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 1 этаже; – однокомнатную квартиру № 55, общей площадью 44, 5 кв.м, расположенную на 1 этаже; – трехкомнатную квартиру № 76, общей площадью 89, 8 кв.м, расположенную на 6 этаже; – двухкомнатную квартиру № 83, общей площадью 65, 6 кв.м, расположенную на 7 этаже; – трехкомнатную квартиру № 86, общей площадью 89, 8 кв.м, расположенную на 8 этаже; – трехкомнатную квартиру № 91, общей площадью 89,6 кв.м, расположенную на 9 этаже; – трехкомнатную квартиру № 92, общей площадью 89, 6 кв.м расположенную на 9 этаже; – двухкомнатную квартиру № 93, общей площадью 65, 4 кв.м, расположенную на 9 этаже; – трехкомнатную квартиру № 101, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 1 этаже; – двухкомнатную квартиру № 103, общей площадью 65,6 кв.м, расположенную на 1 этаже; – однокомнатную квартиру № 114, общей площадью 44,1 кв.м, расположенную на 3 этаже; – однокомнатную квартиру № 119, общей площадью 44, 1 кв.м, расположенную на 4 этаже;– однокомнатную квартиру № 124, общей площадью 44, 1 кв.м, расположенную на 5 этаже; – однокомнатную квартиру № 129, общей площадью 44,1 кв.м, расположенную на 6 этаже; – трехкомнатную квартиру № 131, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 7 этаже; – однокомнатную квартиру № 134, общей площадью 44, 1 кв.м, расположенную на 7 этаже; – трехкомнатную квартиру №

[A3] 136, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 8 этаже; – двухкомнатную квартиру № 138, общей площадью 65,6 кв.м, расположенную на 8 этаже; – однокомнатную квартиру № 139, общей площадью 44,1 кв.м, расположенную на 8 этаже; – трехкомнатную квартиру № 141, общей площадью 89,6 кв.м, расположенную на 9 этаже; – двухкомнатную квартиру № 142, общей площадью 65,4 кв.м, расположенную на 9 этаже; – однокомнатную квартиру № 144, общей площадью 43,9 кв.м, расположенную на 9 этаже.

В соответствии с пп. 2.1., 2.6; п. 2 договора долевого участия цена настоящего договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика и составляет: 49 709 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади и проектной площади лоджии 22 000 руб.

Согласно п. 2.3. договора долевого участия дольщик перечисляет на расчетный счет или вносит в кассу застройщика денежные средства в период с 25.09.2013 по 25.03.2014.

Во исполнение условий договора долевого участия ООО «Два кита» в счет возмещения затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика уплатило застройщику (ООО «Гагаринжилстрой») 43 659 460 руб. Факт вышеуказанных платежей подтверждается выписками по лицевому счету от: 25.10.2013, 30.05.2014, 11.02.2015, 25.08.2014, 26.03.2014, 26.09.2014, 18.12.2014, 16.12.2014, 19.12.2014, 25.12.2014, 26.01.2015, 13.03.2015, 11.02.2015, 14.04.2015, 15.04.2015, 16.04.2015, 23.09.2015.

Оставшуюся сумму, подлежащую оплате застройщику по договору долевого участия в размере 6 049 540 рублей истец не оплатил.

Согласно условиям договоров об уступке прав требования от 22.08.2014 № 1, от 12.12.2014 № 2, от 16.12.2014 № 3, от 22.12.2014 № 5, от 20.08.2015 № 6, от 13.03.2017 № 7, от 13.03.2017 № 8 истец уступил третьим лицам права требования в отношении квартир № 119, 114, 139, 129, 83, 3, 124.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 01.03.2017 по делу № А62-7981/2016 в отношении ООО «Гагаринжилстрой» введена процедура наблюдения, сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» 18.03.2017, применены при банкротстве ООО «Гагаринжилстрой» правила параграфа 7 Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.12.2017 по делу № А62-7981/2016 в отношении ООО «Гагаринжилстрой» введена процедура конкурсного производства.

– 166-ти квартирного жилого дома (в редакции корректировки рабочего проекта 212-ти квартирного жилого дома переменной этажности (5, 7, 9 этажей) в микрорайоне «Северный» г. Гагарин Смоленской области, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:41, площадью 5 000 кв.м, по адресу: <...>.

– 150-ти квартирного 10-ти этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:180, общей площадью 5278 кв.м, по адресу: Смоленская обл., Гагаринский район, г. Гагарин, микрорайон «Восток», ул. Гагарина.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Смоленской области от 01.10.2018 по делу № А62-7981/2016 заявление ООО «Консоль» о намерении приобрести права застройщика на объекты незавершенного

[A4] строительства удовлетворено, ООО «Консоль» переданы права застройщика – ООО «Гагаринжилстрой» перед участниками строительства, в отношении указанных незавершенных строительством объектов.

Письмом от 12.11.2018 № 123 ООО «Консоль» известило ООО «Два кита» о наличии задолженности по договору долевого участия в размере 6 049 540 руб., указав на наличие у ООО «Консоль» права на расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке в связи неисполнением дольщиком обязанности по внесению платы за приобретаемые квартиры и потребовало погасить имеющуюся задолженность в течение 30 календарных дней с момента получения письма.

В письме от 24.04.2019 ООО «Консоль» еще раз потребовало от ООО «Два кита» погасить имеющуюся задолженность.

Поскольку указанная задолженность не погашена, ООО «Консоль» направило ООО «Два кита» письмами от 30.12.2019 № 137 и от 14.01.2010 № 4 с описью вложений уведомление о расторжении договора от 17.09.2013 № 114 участия в долевом строительстве.

Полагая, что названный односторонний отказ от договора подряда является незаконным и нарушающим права и законные интересы истца, а также ссылаясь на возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде суммы, уплаченной истцом ответчику за квартиры № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144, а также убытков (в судебном заседании представитель считал, что это по природе неосновательное обогащение) в виде разницы между уплаченной истцом стоимостью указанных квартир по договору долевого строительства и стоимостью их реализации ответчиком третьим лицам, ООО «Два кита» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя требования истца, суды пришли к выводу о правомерности одностороннего отказа от исполнения договора и рассчитал стоимость квартир к возврату истцу в размере 25 344 000 руб.

Суд указал, что истцом заявлено о взыскании с ответчика разницы между уплаченной истцом стоимостью указанных квартир по договору долевого строительства и стоимостью их реализации ответчиком третьим лицам (убытки). Поскольку из заявленных истцом ко взысканию 39 454 031 руб., 25 344 000 руб. составляют стоимость, уплаченную по договору долевого участия за квартиры № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144, убытки заявлены истцом в размере 14 110 031 руб. (39 454 031 – 25 344 000). Кроме того, согласно пункту 1.2. договора долевого участия площадь квартир № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144 с лоджиями составляет 1 152 кв.м (1108,8+43,2). Таким образом, суд посчитал, что стоимость квартир № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144 с лоджиями составляет 25 344 000 руб. (1152 х 22000).

Суд кассационной инстанции полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор

[A5] считается соответственно расторгнутым или измененным и влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Как указал суд первой инстанции, ООО «Два кита» не произведена полная оплата по спорному договору долевого участия, следовательно, по мнению суда, покупатель в нарушение статей 309 и 310 ГК РФ не исполнил своих обязательств по оплате недвижимого имущества в предусмотренном размере и в установленный договором срок, что является существенным нарушением условий договора, в связи с чем отказ ответчика от договора является законным и обоснованным.

Вместе с тем, судами установлено и сторонами по делу не оспаривается, что факт оплаты услуг застройщика в сумме 43 659 460 руб. подтверждается выписками по лицевому счету от: 25.10.2013, 30.05.2014, 11.02.2015, 25.08.2014, 26.03.2014, 26.09.2014, 18.12.2014, 16.12.2014, 19.12.2014, 25.12.2014, 26.01.2015, 13.03.2015, 11.02.2015, 14.04.2015, 15.04.2015, 16.04.2015, 23.09.2015 (т. 2, л.д. 41 – 52).

Таким образом, из 49 709 000 руб. истцом оплачено 43 659 460 руб. (что также следует из определения Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 по делу № А62-7981/2016), т.е. более 87%.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности (правовая позиция Верховного Суда РФ, изложенная в п. 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием

[A6] граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19.07.2017).

Из материалов дела, а также из пояснений сторон следует, что определением Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 по делу № А62-7981/2016 требование ООО «Два кита» о передаче ему жилых помещений, расположенных в 150-квартирном жилом доме, на земельном участке № 67:03:0010108:180, по адресу: Смоленская область, г. Гагарин, микрорайон «Восток», включено в реестр требований кредиторов ООО «Гагаринжилстрой» с оценкой этих требований в денежном эквиваленте для целей реализации кредитором прав в рамках банкротства.

На основании пункта 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Право требования по исполнению обязательства в оставшейся части, в частности, требование об оплате оставшейся суммы может означать право ООО «Консоль» взыскивать, в том числе в судебном порядке, сумму долга, но не означать право ООО «Консоль» на отказ от передачи помещений вследствие спорного одностороннего расторжения договора.

Суду следует оценить на основании вступивших в законную силу определений Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 и 01.10.2018 по делу № А62-7981/2016 перешли ли к обществу с ограниченной ответственностью «Консоль» в полном объеме обязанности застройщика (ООО «Гагаринжилстрой») по удовлетворению требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства (каждой конкретной квартиры, а не по спорному договору), включенных в реестр требований участников строительства, и какие права по отношению к участникам долевого строительства перешли к ООО «Консоль».

Таким образом, суду необходимо включить в предмет доказывания и установить обстоятельства, связанные с применением пункта 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, оценить законность одностороннего отказа от договора применительно к указанной специальной норме с учетом определений Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 и 01.10.2018 по делу № А627981/2016, а также в случае вывода об отсутствии обязанности передачи помещений в рамках правового положения ответчика в договоре оценить правомерность или неправомерность одностороннего отказа ответчика от исполнения договора в уже оплаченной истцом части квартир в сумме 43 659 460 руб.

В случае признания судом полностью или частично незаконным одностороннего отказа в расторжении договора следует применить разъяснения, изложенные в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу которых покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право

[A7] собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суды при принятии судебных актов не включили в предмет доказывания обстоятельства, подлежащие установлению при применении вышеуказанных норм права и разъяснений судебной практики, что в силу ст. 288 АПК РФ является основанием к отмене судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку неприменение указанных норм права могло привести к принятию неправильного решения по существу спора.

Исходя из содержания ч. 3 ст. 289 АПК РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело. При этом применяется порядок распределения судебных расходов, установленный ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 по делу № А62907/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Якимов

Судьи С.Г. Егорова

ФИО1