Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Плаксий А.В., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Дагестан (судья Тагирова З.Т.), при участии в судебном заседании от ответчика (истца по встречному иску) – общества с ограниченной ответственностью «АБН-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 29.01.2021), в отсутствие истца (ответчика по встречному иску) – управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчиков по встречному иску: администрации городского округа «город Каспийск», финансового управления администрации городского округа «город Каспийск» и третьих лиц: собственников жилого многоквартирного дома (147 граждан), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений города Каспийска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.05.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2021 по делу № А63-10671/2018, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации городского округа
«город Каспийск» (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан к обществу с ограниченной ответственностью «АБН-Строй» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просило:

– взыскать 1 762 506 рублей 05 копеек задолженности по договору от 07.12.2007
№ 41 аренды земельного участка;

– обязать общество передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 50 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:48:000023:11, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, МКР-8, в связи с истечением срока договора аренды земельного участка (дело № А15-704/2018).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным по договору от 07.12.2007 № 41.

К участию в деле в качестве третьего лицо привлечена администрация городского округа «город Каспийск» (далее – администрация).

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.04.2018, вступившим в законную силу, дело № А15-704/2018 передано для рассмотрения в Арбитражный суд Ставропольского края.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.06.2018 исковое заявление управления принято к производству. Делу присвоен № А63-10671/2018.

Общество обратилось к управлению, администрации, финансовому управлению администрации городского округа «город Каспийск», муниципальному образованию городской округ «город Каспийск» со встречным исковым заявлением, в котором просило взыскать 2 921 тыс. рублей неосновательного обогащения с 26.02.2014 по 21.07.2017, составляющего переплату по договору аренды от 07.12.2007 № 41.

Встречный иск основан на положениях статей 1102, 1103 Гражданского кодекса. Требования мотивированы излишним внесением обществом арендных платежей по договору от 07.12.2007 № 41, что привело к возникновению на стороне управления неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане – собственники помещений многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000023:11 по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.05.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 09.11.2021, в удовлетворении первоначального иска управления отказано. Встречные требования общества удовлетворены частично. С управления в пользу общества взыскано 831 055 рублей 93 копеек неосновательного обогащения. В остальной части встречного иска отказано.

Суды установили, что общество является победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> стоимость права установлена в размере 4 526 550 рублей. Сторонами 27.11.2007 заключен договор о задатке, согласно которому общество (претендент) вносит задаток в счет обеспечения оплаты приобретенного на аукционе земельного участка на объявленный в информационном сообщении счет продавца (муниципальное образование города Каспийска). Задаток устанавливается в размере 20% от начальной цены продажи и составляет 862 200 рублей. Задаток перечислен обществом платежным поручением от 26.11.2007 № 165. Между муниципальным образованием г. Каспийска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 07.12.2007 № 41 аренды земельного участка площадью 50 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:48:000023:0011, расположенный по адресу: <...> из земель населенных пунктов, для использования под строительство многоэтажных жилых домов. Срок аренды установлен на 10 лет. Договор прошел государственную регистрацию. Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 07.12.2007. Размер арендной платы составляет 216 тыс. рублей в год (пункт 3.1). Внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала, путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2). При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента прекращения действия договора (пункт 6.3). Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.12.2014 по делу № А15-4405/2014, вступившим в законную силу, утверждено мировое соглашение сторон. Во исполнение данного мирового соглашения стороны 30.12.2014 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым установили размер платы за земельный участок, равный 542 001 рублю в год. При этом условия данного соглашения распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2014. Ссылаясь на то, что за обществом числится задолженность по арендной плате с 01.01.2014 по 01.01.2018 в размере 1 762 506 рублей 05 копеек, а также на истечение срока действия договора аренды, управление направило обществу претензию от 09.01.2018 с требованием о погашении долга и возврате земельного участка, которая оставлена без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в арбитражный суд с исковым заявлением. Общество, полагая, что им произведена переплата по договору аренды в сумме 2 921 тыс. рублей с 26.02.2014 по 21.07.2017, в результате чего на стороне управления возникло неосновательное обогащение, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 195, 200, 202, 309, 310, 413, 447, 452, 606, 609, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса, статьями 1, 30.1, 38.1, 65 Земельного кодекса, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс). Судами также учтены разъяснениями, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). При определении размера арендной платы суды учли, что с 01.01.2014 размер арендной платы установлен сторонами дополнительным соглашением от 30.12.2014, заключенным во исполнение заключенного мирового соглашения в рамках дела № А15-4405/2014. В период, предшествующий заключению данного дополнительного соглашения (до 31.12.2013), размер арендной платы определялся по результатам проведенного аукциона в размере 4 526 550 рублей. Материалами дела подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000023:11 общество осуществило строительство и ввод в эксплуатацию (разрешение от 10.08.2017 № 05-305-78-2017) многоквартирного жилого дома площадью 12 808,1 кв. м с кадастровым номером 05648:000023:6986, расположенного по адресу: <...>. За гражданкой ФИО2 09.11.2017 зарегистрировано право собственности на помещение с кадастровым номером 05:48:000023:1012 (квартира площадью 61,1 кв. м), о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись регистрации № 05:48:000023:1012-05/012/2017-1. Доказательств, подтверждающих формирование отдельного земельного участка для целей эксплуатации законченного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 05648:000023:6986, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11, в материалы дела не представлено. В этой связи суды пришли к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:11 с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме поступил в долевую собственность собственников помещений, а договор аренды с 09.11.2017 прекращен (статья 413 Гражданского кодекса). Расчет арендной платы по дополнительному соглашению к договору аренды следует производить с 01.01.2014 по 08.11.2017, она полностью оплачена обществом, что подтверждается представленными им платежными поручениями. Таким образом, оснований для взыскания с общества в пользу управления задолженности по арендной плате не имеется. Поскольку с 09.11.2017 прекратилось право публичной собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:11, а также учитывая, что договор аренды от 07.12.2007 № 41 прекращен с 09.11.2017, требование управления об обязании общества передать по акту приема-передачи данный участок подлежит отклонению. Доводы управления о том, что судом первой инстанции не определен максимальный размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и не принят во внимание градостроительный регламент города Каспийска, проект планировки территории, проект строительства многоквартирного жилого дома, на основании которых определяется максимальный размер земельного участка, отклонены апелляционным судом. Право общей долевой собственности возникло в силу закона, а препятствия для государственной регистрации прекращения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11 отсутствуют. Судами также установлено, что размер арендной платы за весь период действия договора аренды от 07.12.2007 № 41 составил 6 616 494 рублей 07 копеек (4 526 550 рублей – по результатам торгов и 2 089 944 рубля 07 – с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения). Обществом во исполнение договора аренды управлению перечислена арендная плата в сумме 7 447 550 рублей по платежным поручениям за период с 26.11.2007 по 21.07.2017. Таким образом, на стороне управления возникло неосновательное обогащение в размере 831 055 рублей 93 копеек, уплаченное по платежным поручениям от 03.02.2016 № 25 (в сумме 18 055 рублей 93 копейки), от 22.07.2016 № 156, от 20.09.2016 № 282, от 03.02.2016 № 7, от 07.03.2017 № 21, от 13.06.2017 № 63, от 21.07.2017 № 108 (на сумму 135 500 рублей каждое). Суды приняли во внимание соблюдение обществом обязательного досудебного порядка урегулирования спора и учли заявление управления о применении исковой давности к заявленным по встречному иску требованиям. Под давностный срок попадали требования общества о взыскании неосновательного обогащения с 26.02.2014 по 14.07.2015. Неосновательное обогащение возникло у управления, начиная с 03.02.2016, денежные средства в размере 831 055 рублей 93 копеек составляют неосновательное обогащение управления и подлежат взысканию в пользу общества. Довод о необоснованном непринятии судом первой инстанции уточнения заявленных требований отклонен апелляционным судом, поскольку вновь заявленные требования (о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2007 № 41) носили самостоятельный характер, изменяли одновременно предмет и основания первоначально заявленных исковых требований.

Управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество нарушило условия договора аренды от 07.12.2007 № 41, поскольку земельный участок предоставлялся для строительства комплекса многоквартирных жилых домов, а не для одного дома. Доказательства образования земельного участка из участка в 50 тыс. кв. м для эксплуатации многоквартирного жилого дома, в котором зарегистрированы права на квартиры, в материалах дела отсутствуют. Размеры земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11 многократно (примерно в 20 раз) превышают площадь участка, необходимую для обслуживания данного многоквартирного дома. Администрацией предпринимались меры по образованию самостоятельного земельного участка площадью 4161 кв. м из участка площадью 50 тыс. кв. м для жильцов указанного дома, однако, судами указанный факт при разрешении спора проигнорирован. Таким образом, судебные инстанции, не применив к правоотношениям сторон положения статьи 16 Жилищного кодекса и статьи 11.2 Земельного кодекса, пришли к необоснованным выводам о том, что договор аренды от 07.12.2007 № 41 прекращен, а весь земельный участок (площадью 50 тыс. кв. м) принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам одного многоквартирного дома. Кроме того, на указанном земельном участке находится еще один многоквартирный дом, права жильцов которого существенно нарушаются обжалуемыми судебными актами, принятыми без их участия. Судебные инстанции также пришли к неправильным выводам о наличии на стороне управления неосновательного обогащения, поскольку арендатор во исполнение договора (в редакции дополнительного соглашения) систематически без возражений вносил арендную плату на протяжении всего периода пользования земельным участком с кадастровым номером 05:48:000023:11.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод управления о том, что земельный участок, предназначенный для строительства комплекса многоквартирных жилых домов, суды признали принадлежащим жильцам многоквартирного дома с кадастровым номером 05648:000023:6986, является необоснованным. В жалобе управление пытается оспорить определение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2019 об отказе в принятии уточненных (измененных) исковых требований. В этой связи апелляционной суд правомерно исходил из того, что данное заявление не подлежит удовлетворению, поскольку истец изменил материально-правовые требования к обществу и обстоятельства, на которых управление обосновывало свои требования. Заявленное представителем управления намерение провести мероприятия по выделению части земельного участка непосредственно под многоквартирным жилым домом и возврату оставшейся части участка органу местного самоуправления затрагивает права и законные интересы собственников помещений указанного дома. Общество участником этих правоотношений не является в силу отсутствия правовой связи с земельным участком. Кроме того, постановление от 27.09.2019 не имеет юридической силы, так как вынесено
администрацией в период, когда муниципальное образование городской округ
«город Каспийск» в лице уполномоченных органов утратило право распоряжения земельным участком с кадастровым номером 05:48:000023:11 в связи с прямым предписанием закона. Необоснованны и утверждения управления о том, что имеется задолженность по арендной плате в связи с тем, что размер арендной платы по договору аренды не являлся предметом аукциона и к данному договору подлежит применению понятие регулируемой арендной платы. Суды пришли к правомерному выводу о том, что доказательства составного характера арендной платы, подтверждающие, что общество должно было внести как плату за право на заключение договора аренды, так и саму арендную плату, в деле отсутствуют. Обществом в соответствии с платежными поручениями перечислялись на счет управления арендные платежи в размере, установленным протоколом итогов аукциона от 03.12.2007 № 1. Таким образом, судами сделан обоснованный вывод о том, что денежные средства, перечисленные сверх суммы, предусмотренной указанным протоколом, образуют неосновательное обогащение управления.

ФИО3 в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Доводы жалобы о том, что земельный участок должен быть возвращен в муниципальную собственность, являются необоснованными, поскольку указанный земельный участок находится в долевой собственности лиц, владеющих жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме. Собственниками и жильцами проведены работы по благоустройству придомовой территории, вносится плата за содержание и ремонт общего имущества дома, в том числе и за содержание земельного участка, заасфальтирован внутренний двор, вывезен строительный и бытовой мусор с территории внешнего двора, закуплен и установлен детский городок, высажены деревья. Таким образом, проведение мероприятий по выделению части земельного участка и возврату под юрисдикцию органа местного самоуправления будет затрагивать права и законные интересы собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Дагестан.

Представитель общества, присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (либо арбитражный суд, осуществляющий организацию видеоконференц-связи), не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемых судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> стоимость права установлена в размере 4 526 550 рублей.

Сторонами 27.11.2007 заключен договор о задатке, согласно которому общество (претендент) вносит задаток в счет обеспечения оплаты приобретенного на аукционе земельного участка на объявленный в информационном сообщении счет продавца (муниципальное образование города Каспийска). Задаток устанавливается в размере 20% от начальной цены продажи и составляет 862 200 рублей.

Задаток перечислен обществом платежным поручением от 26.11.2007 № 165.

Между муниципальным образованием г. Каспийска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 07.12.2007 № 41 аренды земельного участка площадью 50 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:48:000023:0011, расположенный по адресу: <...> из земель населенных пунктов, для использования под строительство многоэтажных жилых домов. Срок аренды установлен на 10 лет. Размер арендной платы составляет 216 тыс. рублей в год (пункт 3.1). Внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала, путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2). При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента прекращения действия договора (пункт 6.3).

Договор аренды прошел государственную регистрацию. Земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:0011 передан арендатору по акту от 07.12.2007.

Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.12.2014 по делу № А15-4405/2014, вступившим в законную силу, утверждено мировое соглашение сторон. В рамках указанного дела управление обратилось к обществу с иском о расторжении договоров аренды от 07.12.2007 № 41 и от 06.08.2008 № 30 и обязании передать (возвратить) по акту земельные участки с кадастровыми номерами 05:48:000023:0011 и 05:48:000023:13. Во исполнение мирового соглашения стороны 30.12.2014 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым установили размер платы за земельный участок, равный 542 001 рублю в год. При этом условия данного соглашения распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2014.

Ссылаясь на то, что за обществом числится задолженность по арендной плате с 01.01.2014 по 01.01.2018 в размере 1 762 506 рублей 05 копеек, а также на истечение срока действия договора аренды, управление направило обществу претензию от 09.01.2018 с требованием о погашении долга и возврате земельного участка, которая оставлена без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в арбитражный суд с исковым заявлением.

Общество, полагая, что им произведена переплата по договору аренды в сумме 2 921 тыс. рублей с 26.02.2014 по 21.07.2017, в результате чего на стороне управления возникло неосновательное обогащение, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства
(пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулировались в период заключения сторонами договора аренды от 07.12.2007 № 41 положениями статьи 30.2 Земельного кодекса. В соответствии с указанной статьей земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в публичной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (пункт 1 статьи 38.1 Земельного кодекса).

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пункт 24 статьи 38.1 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В пункте 18 постановления от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) приведены разъяснения по применению арбитражными судами положений пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса. В нем указано, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения по разрешению споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что на земельном участке площадью 50 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:48:000023:11 общество осуществило строительство и ввод в эксплуатацию (разрешение от 10.08.2017 № 05-305-78-2017) многоквартирного жилого дома (площадью 12 808,1 кв. м) с кадастровым номером 05648:000023:6986, расположенного по адресу: <...>. За гражданкой ФИО2 09.11.2017 зарегистрировано право собственности на помещение с кадастровым номером 05:48:000023:1012 (квартира площадью 61,1 кв. м), о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № 05:48:000023:1012-05/012/2017-1. Доказательств, подтверждающих формирование отдельного земельного участка для целей эксплуатации законченного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 05648:000023:6986, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11, в материалы дела не представлено. В этой связи суды пришли к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:11 с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме поступил в долевую собственность собственников помещений, а договор аренды с 09.11.2017 прекращен на основании статьи 413 Гражданского кодекса.

Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций не может быть признан основанным на законе и соответствующим материалам дела.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), в редакции до 01.01.2017, предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), указал следующее. Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16). Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Вводного закона и Жилищного кодекса. Вводный закон устанавливает лишь специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2021 № 307-ЭС21-8875).

Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установлено, что земельный участок площадью 50 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:48:000023:11 предоставлялся обществу в аренду (договор от 07.12.2007 № 41) по итогам публичных процедур (открытого аукциона) сроком на 10 лет для строительства многоэтажных жилых домов. Данное обстоятельство подтверждается аукционной документацией, содержанием договора от 07.12.2007 № 41 и акта приема-передачи земельного участка (т. 3, л. д. 25 – 31). Из актов осмотра земельного участка следует, что арендуемый обществом земельный участок состоит из двух частей, на одной из которых (контур № 1 площадью 33 тыс. кв. м) возведен многоквартирный жилой дом. Вторая часть этого участка (контур № 2 площадью 17 тыс. кв. м) свободна от застройки (т. 3, л. д. 70 – 74; т. 5, л. д. 36 – 39). При этом обществом в связи заключением договора аренды от 07.12.2007 № 41 получены разрешения на строительство пяти (двух – двенадцатиэтажных и трех – девятиэтажных) жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000023:11. Разрешения выданы обществу управлением по строительству и архитектуре администрации на срок до августа – сентября 2017 года (т. 6, л. д. 79 – 89). Однако обществом в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11 в период действия договора аренды построен и введен в эксплуатацию только один из запланированных к возведению жилых домов, который занимает лишь часть одного (№ 1 площадью 33 тыс. кв. м) контуров этого участка. Постановлением администрации от 27.09.2019 № 1139 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 05:48:000023. Согласно утвержденной схеме образован земельный участок для эксплуатации (содержания) многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 05648:000023:6986 площадью 8388 кв. м и участок площадью 41 612 кв. м (незастроенный) с видом разрешенного использования – многоквартирная жилая застройка (т. 6, л. д. 146 – 148). Таким образом, из материалов дела следует, что земельный участок площадью 50 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:48:000023:11 предоставлялся обществу в долгосрочную аренду для строительства нескольких многоэтажных жилых домов, которое возвело на нем только один многоквартирный дом. Органами местного самоуправления предпринимаются меры по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 05648:000023:6986. То обстоятельство, что самостоятельный земельный участок для целей эксплуатации многоквартирного дома не сформирован, не означает само по себе, что весь земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:11 необходим для обслуживания этого жилого дома, занимающего лишь часть арендуемого обществом земельного участка. Каких-либо доказательств, подтверждающих необходимость использования всего земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11 (площадью 50 тыс. кв. м) для эксплуатации многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 05648:000023:6986 материалы дела не содержат. Исходя из изложенного, у судебных инстанций отсутствовали основания для вывода о прекращении действия договора аренды от 07.12.2007 № 41 (статья 413 Гражданского кодекса) с 09.11.2017 в связи с поступлением всего земельного участка с кадастровым номером 05:48:000023:11 в общую долевую собственность собственников помещений жилого многоквартирного дома. Данный ошибочный вывод повлек не только неправильное определение (сокращение) судами периода взыскания управлением с общества задолженности по арендной плате за пользование публичным земельным участком, но и исключил саму возможность заявлять требование о возврате этого участка (незастроенной его части, не входящей в земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) многоквартирного дома). Между тем, из имеющихся в деле доказательств следует, такое право за органами местного самоуправления сохраняется, которые вправе ставить (в установленном законом порядке) вопрос о возврате неиспользуемой (неосвоенной) обществом части публичного земельного участка, не относящейся к территории, занятой многоквартирным домом (необходимой для использования такого объекта недвижимости). Если право публичной собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:48:000023:11 не прекратилось, а договор аренды от 07.12.2007 № 41 является действующим, управление вправе требовать от общества арендную плату до его расторжения (прекращения сторонами) и возврата публичных земель арендодателю (статьи 614, 622 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые управлением судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех представленных в материалы дела доказательств. Выводы судебных инстанций о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, которыми надлежаще не исполнена обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. В силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств. Поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, устранить допущенные нарушения и по результатам оценки доводов (возражений) сторон, установления значимых обстоятельств и исследования имеющихся в материалах дела доказательств принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что управление (орган местного самоуправления) освобождено от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.05.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2021 по делу № А63-10671/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова