Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Макаровой Н.В., судей Белова Д.А. и Цигельникова И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2019 по делу № А63-10830/2019, принятое по исковому заявлению администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, г. Изобильный, к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1, пос. Солнечнодольск Изобильненского района Ставропольского края, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, о расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2014 № 64, при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 23.05.2019), в отсутствие других, участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края (далее – истец, администрация) обратилась с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2014 № 64.

09.10.2019 истец подал с суд первой инстанции уточненное исковое заявление, в котором просил помимо расторжения договора, взыскать с ответчика арендную плату в виде основного долга в размере 34 383, 75 рубля и пени в размере 312 880, 09 рубля. Данные уточнения в части взыскания арендной платы и пени суд первой инстанции не принял, указав, что истцом изменены предмет и основания иска.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции посчитал, что существенных нарушений условий договора аренды со стороны предпринимателя не имеется, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии оснований для его досрочного расторжения.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на нецелевое использование земельного участка, а также на не проведение мелиоративных работ, что, по мнению администрации, ведет к ухудшению качества земель и порче почвы. Также апеллянт считает, что спорный земельный участок необоснованно сдан предпринимателем в субаренду без согласия арендодателя.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2019 подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании протокола результатов открытых торгов по продаже права аренды земельного участка лот № 4 от 04.03.2014 между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 04.03.2014 № 64.

В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом является земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 26:06:231706:2, площадь 1000000 кв.м, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, месторасположение: Ставропольский край, Изобильненский район, в границах муниципального образования Каменнобродского сельсовета, поселок Левоегорлыкский, в 1200 м по направлению на юго-запад от поселка Левоегорлыкский (далее – договор аренды № 3).

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен с 04.03.2014 по 03.03.2024.

Годовой размер арендной платы за использование земельного участка составляет 68 769 руб.

Договор зарегистрирован ЕГРН 04.06.2014 (№ 26-0-1-123/2002/2014-258).

Указанный земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 04.03.2014.

Согласно пункту 4.1.1. арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при однократном нарушении любого условия данного договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.3.2 арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

13.12.2017 арендные права по договору были переданы ООО «ПСП «Русь».

В рамках дела № А63-22993/2018 предприниматель по истечении срока действия договора субаренды истребовал земельный участок обратно.

22.02.2019 администрация направила предпринимателю уведомление исх. № 01-14/242, в котором содержалось указание на нарушение предпринимателем положений пункта 4.3.2 договора и предлагалось расторгнуть договор аренды в добровольном порядке путем подписания соответствующего соглашения о расторжении договора. Истцом в адрес ответчика направлено соглашение от 26.02.2019 о расторжении договора аренды и акт приема-передачи, подписанные со стороны администрации.

В ответ на указанное уведомление предприниматель в письме от 04.04.2019 отказался от досрочного расторжения договора аренды от 04.03.2014, сообщив о том, что срок действия договора субаренды с ООО «ПСП «Русь» истек 13.11.2018, соответственно, на дату получения вышеуказанного уведомления, нарушения условий договора аренды отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка № 64 от 04.03.2014.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу об отсутствии существенных нарушений договора аренды земельного участка со стороны предпринимателя.

По мнению суда первой инстанции, на дату обращения с иском по настоящему делу (03.06.2019) нарушение пункта 4.3.2 договора аренды со стороны предпринимателя отсутствовало, соответственно, факт заключения договора субаренды без получения согласия арендодателя нельзя признать существенным нарушением договора аренды.

Также суд посчитал, что действующими федеральными законами не установлены какие-либо нормы, ограничивающие права предпринимателя, как арендатора земельного участка, передавать свои права арендатора в пределах срока договора аренды третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующего.

Договор в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 ЗК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также требование о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что претензионный порядок расторжения договора аренды администрацией соблюден, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела уведомление № 01-14/24 от 22.02.2019, направленное администрацией предпринимателю, в котором содержалось указание на нарушение предпринимателем положений пункта 4.3.2 договора и предлагалось расторгнуть договор аренды в добровольном порядке путем подписания соответствующего соглашения о расторжении договора. Администрацией в адрес предпринимателя направлено соглашение от 26.02.2019 о расторжении договора аренды и акт приема-передачи, подписанные со стороны администрации

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из пункта 4.3.2 спорного договора аренды следует, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Из материалов дела усматривается, что предпринимателем 13.12.2017 был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 26:06:231706:2 с ООО «ПСП «Русь» со сроком действия до 13.11.2018. Данный договор был заключен в отсутствие согласия администрации, необходимость получения которого предусмотрена пунктом 4.3.2 договора аренды.

На момент заключения договора положениями статьи пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка на срок более чем пять лет была предусмотрена возможность сдавать его в субаренду без согласия собственника, но при условии его уведомления.

При этом, в материалах дела уведомление администрации в порядке пункта 9 статьи 22 ЗК РФ о передаче арендных прав по спорному договору субарендатору (ООО «ПСП «Русь») отсутствует, равно как и отсутствует согласие собственника на заключение договора субаренды, предусмотренное пунктом 4.3.2 договора аренды.

Апелляционным судом установлено, что по истечении срока действия договора субаренды от 13.12.2017 предприниматель в рамках дела № А63-22993/2018 обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «ПСП «Русь» об истребовании из чужого незаконного владения спорного земельного участка и о запрещении его использовать.

Решением суда от 11.04.2019 по делу № А63-22993/2018 требования предпринимателя удовлетворены. Суд обязал общество возвратить предпринимателю земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:231706:2 по акту приема-передачи в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В ходе рассмотрения дела № А63-22983/2018 администрации стало известно о том, что в нарушение пункта 4.3.2 договора аренды от 04.03.20014 ФИО1 13.12.2017 передал в субаренду ООО «ПСП «Русь» земельный участок с кадастровым номером 26:06:231706:2 сроком на 11 месяцев.

Как было указано выше, согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства») не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции, ссылаясь на положения указанной нормы, посчитал, что в данном случае существенные нарушения арендатором, выразившиеся в передаче земельного участка в субаренду без согласия и уведомления собственника, устранены, поскольку предпринимателем приняты меры для возврата земельного участка, а кроме того, суд указал, что на дату обращения с иском по настоящему делу (03.06.2019) нарушение пункта 4.3.2 договора аренды со стороны предпринимателя отсутствовало, соответственно, факт заключения договора субаренды без получения согласия арендодателя нельзя признать существенным нарушением договора аренды.

Апелляционный суд не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусматривает добросовестное поведение арендатора. Арендатор, выявивший нарушение условий договора, обязан предпринять все меры для их устранения в разумный срок. При этом, в рамках настоящего спора предприниматель не совершил действий, направленных на досрочное расторжение договора субаренды. На протяжении всего периода действия договора субаренды (13.12.2017-13.11.2018) спорный земельный участок находился в распоряжении субарендатора. Доказательств того, что предприниматель осуществлял попытки истребования земельного участка в разумный срок после заключения договора субаренды или в период его действия, в материалах дела не имеется. Обращение арендатора в суд с иском об истребовании земельного участка после истечения действия договора субаренды нельзя признать устранением существенных нарушений условий договора в разумный срок.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, апелляционный суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае положения пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» неприменимы.

Учитывая, что пунктом 4.1.1 договора предусмотрено досрочное расторжение договора в случае однократного нарушения условий договора, а также учитывая, что передача земельного участка состоялась без согласия собственника и без его уведомления, апелляционный суд полагает обоснованными требования администрации о досрочном расторжении договора, поскольку указанные нарушения условий договора являются существенными.

Кроме того, суд первой инстанции не принял в качестве основания для расторжения спорного договора аренды ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, указав, что в данной части истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Апелляционный суд не соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Приняв уточненные требования администрации, содержащие указание на основание для расторжения договора аренды ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции посчитал, что истцом не соблюден претензионный порядок.

Из материалов дела следует направление истцом в адрес ответчика соглашения от 26.02.2019 о расторжении договора аренды и акта приема-передачи, подписанные со стороны администрации (т.1, л.д. 19-20).

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный статьей 619 ГК РФ, арендодателем был соблюден. В данном случае, волеизъявление истца на расторжение договора, как того требует досудебный порядок, было направлено на добровольное расторжение договора. При этом, основания, которые указаны для расторжения договора не в полном объеме, не свидетельствуют о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее десятого числа первого месяца квартала.

Из материалов дела усматривается неоднократное нарушение ответчиком сроков оплаты по спорному договору аренды. Так, на конец 2014 года у предпринимателя перед администрацией имелась просроченная задолженность в сумме 16 925 руб. 45 коп., на конец 2016 года - 17 192 руб. 24 коп., на конец 2017 года – 13 497 руб. 81 коп., на конец 2019 года – 17 214 руб. 75 коп., о чем свидетельствует акт сверки расчетов по арендной плате за период с 04.03.2014 по 26.09.2019 (т.1, л.д. 131-132).

Таким образом, учитывая, что периодически у предпринимателя имелись нарушения сроков оплаты, и предоставленное статьей 619 ГК РФ право арендодателя на расторжение договора аренды при нарушении сроков внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, арендодатель обоснованно потребовал расторжения договора, поскольку указанные нарушения также являются существенными нарушениями, являющимися основаниями для расторжения договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (введен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Следовательно, устранение арендатором нарушения обязательства до принятия судом решения по делу не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.

Учитывая нарушения условий договора аренды в части исполнения обязательств по оплате, арендодатель обоснованно обратился с требованиями о расторжении договора, в том числе и по указанному основанию.

Доводы истца о порче земельного участка, непроведении мелиоративных, отсутствии рекультивации земельного участка, апелляционном судом не принимаются, поскольку доказательств порчи земельного участка в материалы дела не представлено. Истцом в подтверждение указанных доводов не представлены результаты лабораторных исследований, а также доказательства того, что отсутствие рекультивации земельного участка привело к коррозии почвы и иным неблагоприятным процессам в почвенном покрове.

Также суд апелляционной инстанции в качестве основания для расторжения договора аренды не принимает довод истца об использовании ответчиком земельного участка не по назначению. Так, в материалы дела предпринимателем представлены документы по форме «2-фермер», которыми подтверждается, что ответчиком на земельном участке производится покос травы. Указанные отчеты имеют отметки об их приеме Министерства сельского хозяйства Ставропольского края. Из обстоятельств дела, установленных в рамках дела № А63-22993/2018, следует, что спорный земельный участок использовался по назначению субарендатором ООО «ПСП «Русь».

Учитывая изложенное, довод администрации об использовании земельного участка не по назначению отклоняется апелляционным судом.

Вместе с тем, как было указано ранее, суд апелляционной инстанции принимает в качестве оснований для расторжения договора допущенные арендатором существенные нарушения условий договора, выразившихся в передаче ответчиком земельного участка в субаренду без согласия собственника или его уведомления, а также несвоевременное внесение арендных платежей.

С учетом изложенных правовых норм и обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа администрации в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2019 по делу № А63-10830/2019 подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также неверном применении норм материального права.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2019 по делу № А63-10830/2019 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Требования администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.03.2014 № 64.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Макарова

Судьи: Д.А. Белов

И.А. Цигельников